萬科“下鄉”邏輯：進村不“蓋房” 留“家”更留人

2018年的中央一號檔案聚焦鄉村振興戰略。習曾指出，各地區、各部門要充分認識實施鄉村振興戰略的重大意義，將其擺在優先位置，讓鄉村振興成為全黨全社會的共同行動。

鄉村如何振興？這不僅僅是各地政府考慮的問題，也是不少社會資本正在思考、探索、實踐的戰略路徑。

萬科便是典型代表。2017年，南京萬科與江蘇省泰州市興化市政府簽署協定，在缸顧鄉東羅村建設特色田園鄉村，試圖探索出一條可持續、可複製、可推廣之路。

東羅村，全村456戶、1516人。

萬科，排名中國房企前三甲，2017年銷售收入5299億元。

“城裡漢子”到了“村裡姑娘”家，不買地、不蓋房、不講排場，一門心思“修門補窗”，如何用自己的方式贏得“娘家”認可？

東羅村的變與不變

走進東羅村，粉牆黛瓦、村巷交織，桃紅柳綠點綴其間，一池平旺湖水環抱村落，生機盎然。“東羅村變化太大，感覺自己換了新居。”村民深有體會。

變化起始於2017年。2017年6月，江蘇省委、省政府啟動特色田園鄉村試點建設。之後，興化市政府與南京萬科決定共同推進“政府+社會資本+村集體”三方合作——興化國資公司負責基建、房屋徵收方面的投資；萬科負責投入村內建築、景觀以及鄉村旅遊、農產品推廣等方面。

2017年10月，萬科在東羅村的建設全面啟幕。不到一年時間，村裡建起了集康健、娛樂一體的村民服務中心；集村民議事、特色農產品展示為一體的東羅大禮堂；集記錄東羅村史、鄉村文化為一體的村史展覽館。

與新建載體不同，在村居改造時，萬科採用“針灸法”。東羅村村居建築呈現“年輪式”特點，沿水布局的老莊台片區多為傳統建築；沿公路分布的則以現代樓房為主。“能保留的保留，既不刻意營造傳統村落風貌，也不片面追求城鎮化印記，留下時代記憶未嘗不可。”南京萬科副總經理管欣表示，基於這種考慮，其改造主要針對那些破舊危房，並堅持修舊如舊，盡量保留原始風貌。

作為當地“文化地標”，建於1953年的東羅大禮堂一度破敗不堪。“改造用材依然是紅磚，五角星、紅旗等具有時代特色的元素會保留。”南京萬科田園鄉村事業部負責人徐朝暉說。改造後的大禮堂內部已是另一番景象——現代化的桌椅布局堂中，兩側是特色農產品展示區。徐朝暉說，這是希望來到東羅村的人都能有進一步了解，強化其農產品的文化標簽。

在提升居民生活品質方面，改造講求“剛柔並濟”。以前，東羅村有許多老宅使用旱廁。一口大缸、兩塊木板、一簾麻布，構成一處“方便之所”。萬科團隊挨家挨戶走訪，對切實有需要又有意願改造的家庭，雙方共同出資建造家庭整體衛浴設施。此外，萬科還出資在村裡建設了4間衝水式公廁，切實改善了村民的如廁環境。

家之所以被稱為“家”，不僅在於提供安身之所，還承載著人們的感情寄托。在村民廣場，牆壁上的一幅寫意畫尤其醒目，“家鄉”二字道出萬科的深意。遵循這一邏輯，東羅村變的是鄉村風貌，留的是親情與鄉情交融的厚土文化。

萬科的“進村”之道

對於有著30余年品質住宅開發經驗、硬體改造提升信手拈來的萬科來說，把首個“下鄉”的“試驗田”選在東羅村，有著多方面考慮。

“一是地方政府意願強烈；二是東羅村具有很大的社會價值，需要解決發展模式的問題。”管欣表示，興化市政府非常歡迎社會資本加入特色田園建設。這個位於蘇中的農業大市，盛產大米、龍蝦、大閘蟹等農產品，擁有千垛油菜花田等旅遊資源。

“東羅村村民人均年收入18000多元，年輕人大多外出務工，是蘇北、蘇中農村的典型樣本。萬科‘下鄉’不想只是錦上添花，而是做更有社會意義的事。從這點看，東羅這樣遠離城市、沒有較好產業基礎的村，更需要社會資本注入活力。”管欣說，“走訪江蘇幾十個村莊後，我們最終決定選擇東羅村作為第一試點。”

但東羅村項目絕非“孤本”。據南京萬科方面透露，他們今年將繼續擴大鄉村振興範圍，印證了萬科“下鄉”的決心。

今年3月27日，萬科召開2017年度業績推介會。最引人注意的是，萬科將“城市配套裝務商”的戰略更新為“城鄉建設與生活服務商”。董事會主席鬱亮表示：“萬科不能僅僅關心城市，也需要關心鄉村，不僅包括城中村、城市周邊的鄉村，也包括遠離城市的鄉村。城市鄉村的互動包括城市人的田園情節、安全健康的食品和大規模城鎮化後的鄉村振興。我們建設的是場景，是美好生活的場景、鄉村振興的場景，而不是去鄉村蓋房。”

但這一過程也會碰到“插曲”。比如，萬科針對深圳城中村的改造計劃，就遭遇了“變相抬高房租”、“逼走低收入者”的質疑。

相比城中村，遠離城市的鄉村因地域差異和鄉土文化挑戰更大。萬科的工作人員表示，之前有社會資本抱著逐利心態改造，用了村民的地，拆了村民的房，村民的居住環境和收入卻沒有提升。所以，萬科進入東羅村時，村民也很擔心。

萬科雖以開發地產聞名，而如今的戰略卻是“去房地產化”，在“下鄉”過程中體現更為明顯。雖曾被邀約拿地開發地產，但萬科沒有動心。“我們抱著鄉村建設的目的進入東羅村，為的是探索可持續、可複製、可推廣的發展模式，否則就背離了初衷。”管欣說。

“政府+社會資本+村集體”三方合作的模式，有效地保障了村民利益。按照協定，興化國資公司與萬科成立合資平台公司，負責東羅村的建設運營。村民通過村集體土地等閑散生產資料入股，未來可獲取資產性收益、勞動性收益和分紅。

比如，已開始營業的東羅大食堂，村民不僅能通過就業獲取工資，還可通過集體土地入股拿到經營分紅。萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官張海認為，某種意義上，萬科“下鄉”是城市反哺農村，要探索創新城鄉融合發展的體制機制，著力改善農村基礎設施和公共服務，“既把鄉愁留住，又要讓村民享受較好的公共服務”。

“進村”後待解的命題

特色田園鄉村建設，優美的居住環境是面子，持續的增收保障才是裡子，也是留住農民的最大吸引力。

東羅村的人口結構呈現空心化特點，留守村民多以零散的種養業為生。在改善居住品質和有效控制村民家庭支出之間找到平衡點，是萬科考慮的問題。管欣表示，他們目前正與當地政府商議完善家庭整體衛浴改造的推廣模式，“讓真正有需要的村民優先得到改造。”

“興化雖是農業大市，但農產品缺乏有影響力的品牌，溢價能力差，製約了特色農業發展。”對於農產品發展的短板，管欣直言不諱。基於此，萬科聘請專業團隊，對當地生產的南粳9108大米、麥青汁等農產品，統一打造“八十八倉”品牌，進入南京萬科管理的社區銷售。“一方面，產品品質得到了提升。另一方面，萬科具備品牌效益，更容易被社區消費者信任。” 徐朝暉這樣解讀。

借助東羅村周邊千垛油菜花田、水上森林等旅遊資源，發展鄉村民宿體驗遊的計劃也已開始實施。目前，萬科正在東羅村的葫蘆島上建設24間民宿。徐朝暉說，除了吸引景區人流，待民宿建成，還計劃向周邊城市推廣“二十四節氣”研學遊項目，“油菜花有花期，一年可能只有一個月。借助東羅村的千畝果園，讓生活體驗貫穿一年四季，可解決旅遊季的‘潮汐’現象。”

村民亦嗅到商機。經營超市的村民晏德貴正在裝修房屋。在萬科的指導下，他計劃打造一處主打中低端市場的農家民宿。“旅遊業發展後，萬科的民宿價格高，我收費可以便宜一點。”晏德貴盤算著錯位經營模式。

管欣表示，按照目前的設想，發展特色農業和旅遊業將成為東羅村今後的主要方向。雖然很多農業產業項目仍在探索，但村民對於萬科的改造普遍認同。對於未來，管欣充滿信心：“只要把產業做起來，有好的就業和創業平台，就會吸引年輕人回流，對東羅村和萬科來說都是良性循環。”

參與鄉村振興的建設探索只是萬科戰略更新的一部分。公開資料顯示，萬科在文化藝術、健康、安全食品等領域都在加快布局。億翰智庫張化東博士表示，多元化發展是房企期望的良好狀態，但擁有足夠的實力是前提，“百億元體量的房企首先應深耕好房地產板塊；達到千億元規模後，勢必要多元化嘗試，盡早布局未來發展。”

文章來源：文旅世界報