淨負債率187%，綠地處於發展調整期

不久前傳出人員調整消息的綠地控股（600606.SH，下稱“綠地”）正在面臨發展與轉型的陣痛期，雖然發展規模還在擴大，但是明顯落後其他“玩家”，居高不下的負債率成為綠地不得不面對的問題。

8月27日晚，綠地發布自己的中期業績報告。根據報告，綠地房地產主業實現合約銷售金額1627億元，同比增長22%，合約銷售面積1349萬平方米，同比增長30%，回款1476億元，同比增長36%，回款率達到91%。

從銷售數據看，綠地銷售繼續保持穩定的增長，但是對比同行速度，綠地顯然跑輸同行。

根據克而瑞數據，綠地2018年上半年銷售金額排名第六，前五位分別是碧桂園、恆大、萬科、保利、融創。而在2017年、2016年、2015年的排名分別是：第六、第四、第三。

銷售規模增速不及同行，很大程度是因為綠地較高的負債，從而讓綠地沒辦法增加財務杠杆進行擴張。

根據中報，綠地有息負債2629億元，較年初減少131億元；貨幣資金768億元，同比增長27%。對應淨負債率189%，較2017年末213.2%有所降低。同時，綠地平均融資成本5.33%，在業內屬於較低的水準。

不過，參考同行80%的淨負債率，綠地的淨負債率依舊在高危位置。這也給綠地的發展造成製約，從而影響了其發展速度。

雖然綠地的土地投資規模不佔優勢，但是綠地的土地投資成本大大低於同行。

根據中報，今年上半年，綠地新增房地產項目儲備60個，土地面積約1168萬平方米，計容建築面積約2489萬平方米，約77%為住宅、約23%為商辦等非住宅，總地價約464億元，新增貨值接近3000億元，新增土儲樓板價不到1900元/平方米。

土地價格較低主要有幾個原因。拿地城市下沉、一二級聯動開發均是綠地拿地成本明顯低於同行的原因。

根據綠地披露數據，2018年上半年，公司拿地金額中三四線城市佔比56.3%。總土地儲備按面積計算，三四線城市佔比40%左右。值得一提的是，綠地地級市高鐵站項目佔比超過30%，

獲得包括安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙及株洲、江西贛州及萍鄉、湖北鹹寧、四川宜賓等一批高鐵站項目。

從利潤表現看，綠地地產主業毛利率：26.11%,同比增長14%。其中，上海毛利率41.20%、海南35.40%、江西34.54%、江蘇34.53%、山東29.71%、廣東29.64%。不過，綠地總體毛利率並不突出，很多公司毛利率均有30%水準。

“綠地最大的核心競爭力就是產業協同，綠地通過產業協同拿到更多低價土地，降低了成本。”綠地董事長、總裁張玉良此前接受記者採訪時表示。

除了地產主業，綠地在基建、消費、金融領域進行了全面布局，進而實現了以地產為主業的多元產業發展之路。

其中，綠地在基建領域上半年合計實現經營收入773億元，同比增長45%。同時，上半年累計新簽合約金額1550億元，同比增長 75%。在金融領域，上半年實現利潤總額15.5億元。而在消費領域，酒店、精品超市均有所布局。

因為綠地的多元產業，讓綠地可以用更低的價格和政府簽約項目綜合開發，因此綠地的拿地成本幾乎是同行不能及的。

不過，綠地在資本市場表現並不搶眼。截至發稿，綠地收盤價6.29元，較年初8元價格跌幅不少。而不久前傳出的綠地縮編消息，更是被認為發展到一定規模的綠地，正在面臨體系變革之痛。如何讓新業務成為增長極，並重新梳理管理效率，成為綠地下一步的難題。