菏澤發文取消新購住房限制轉讓措施 業內：信號意義極強

18日下午，菏澤市住房和城鄉建設區發布檔案稱，為貫徹落實國務院和省、市棚戶區改造及房地產有關決策部署，扎實、穩妥推進我市棚戶區改造工作,規範房地產市場秩序，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，根據市政府第48次常務會議研究的意見，就推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展有關工作發布通知。

通知指出，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

通知還指出，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區建案預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，建案預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，建案預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂建案預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的建案項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國網地產表示，菏澤此次頒布限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。此類政策看似在某個檔案中“不經意”地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放鬆的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。

此次菏澤政策規定，將“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的政策進行取消。通俗來說，過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上是的購房的壓力開始變小。

菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。第一、因地製宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。

此類政策取消，對於後續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有托底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。