新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百億舊改

觀點地產網最近，位於廣州增城一項投資額高達196億的舊改，有了新的動態。

早於去年6月，廣州榮和房地產有限公司曾擬投資196億元於增城區新塘新墩南安村，打造佔地面積約23.85萬平方米的項目。

而近日有報導稱，最新的工商信息顯示，榮和房地產的法人股東發生變更，即最大出資人變為新力海石房地產開發（廣州）有限公司（持股95%），其背後為新力地產集團有限公司。也就是說，股權變更後，新力地產將接手該項目，並成為最主要的參與者。

新力可以稱作是行業的一匹“黑馬”，從成立到現在9年的時間內，進行規模的大力擴張，憑借強勁的增長勢頭，後來居上。2010年新力於江西南昌起步，隨後扎根江西，直到2017年將總部搬到上海，顯現出其做大規模的雄心。

5月份，新力向港交所遞交的一紙招股書，讓人們開始注意到這家房企。有消息人士透露，如進展順利，新力將於年內登陸港交所，遲一些預計於2020年初完成上市。

作為“年輕”的外來房企，參與羊城百億舊改顯然是新力布局珠三角重要的一步棋。

入局羊城百億舊改

根據《廣州榮和房地產建設項目環評報告公示》，新力參與的舊改地塊位於增城新塘西北部，陳家林路西側，南面150米處便是大盤翡翠綠洲。該項目佔地面積約23.85萬平，不計算容積率建築總面積為34.35萬平，綠地率30%。

根據規劃，項目將由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成，總戶數6308戶，居住人口超2萬人；並將配建小學、幼兒園、社區衛生服務站、文化活動室、健身設施、肉菜市場、公交首末站以及泳池、老年之家等公共設施。

另外，其商業主要為底層商鋪，面積約5554平方米，不會設KTV、電影院、購物商場等娛樂設施配套。

據可靠消息透露，該項目明年1-2月份將開放示範區。這也是繼翡翠綠洲、碧桂園鳳凰城之後，陳家林板塊迎來的又一個高端住宅項目。

入局增城的舊改，新力看中的是廣州土地市場的未來發展，以及地塊後續強勁升值的潛力。新力相關人士對觀點地產新媒體表示，“大灣區是公司的主力戰場之一，該地塊相當於公司在華南地區的一個標杆性的大盤，未來將會匯集最重要的力量去做這個項目。”由此可見新力對其重視程度。

新力在珠三角的布局從16年開始，彼時新力成立深莞惠城市公司，“以深圳為中心的珠三角區域”成為其核心布局的四大區域之一，其中惠州是布局項目最多的城市。僅用兩年時間，惠州項目便從0盤擴大到22盤。

2017年，新力進入廣州，接連拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7宗地塊。2018年5月，新力在廣州舉辦首場品牌發布會，多個項目集體亮相。

現在新力參與增城舊改，有聲音則認為，舊改項目是一塊“難啃的骨頭”，其開發周期長、拆遷難度大、進度不可控、充滿不可預見性，對於資金實力、經驗不足的房企來說，難度和風險都很大。顯然這對於“年輕”的外來者新力地產來說，無疑有著巨大的挑戰性。

其中，資金便是最大的考驗。目前，有市場專業人士對高達“196億元投資額”的傳言表示存疑，而具體的投資額是多少，新力地產方面則是以“不方便透露”回應。

另外，也有市場人士直言，稱“儘管項目具有一定挑戰，但新力具有去化率高、快周轉的特點，且向來在項目上追求樹立標杆，把這塊骨頭啃下來也不是沒有可能。”

做大規模的新力地產

參與舊改項目的新力地產對增城並不太熟悉。

2011年其推出的第一個項目“南昌帝泊灣”，驚豔江西地產圈，由此在江西有了一席之地，並逐漸站穩腳跟。此後五年，新力一直深耕南昌及江西市場，成為本土最大的房地產開發商。隨後布局珠三角，重倉的城市則為惠州。

不過，因為布局的集中和單一，儘管發展速度驚人，新力地產在行業內並不算起眼。直到5月24日，新力地產向港交所呈交招股書，人們看到了這家中小房企僅成立九年之久，便頗有衝刺資本市場的勢頭，不禁對它充滿好奇。

另一方面，快速的規模擴張充分可見其發展壯大的“決心”。截至2019年3月31日，新力旗下有101個項目，覆蓋10個省24個城市，主要在江西省、大灣區以及長三角地區。總土地儲備約為1480萬平方米。

不過，大規模的激進增長難免負債攀升，隨之帶來資金壓力，企業風險上升。對此，新力管理層曾表示，新力在惠州、南昌等地的擴張最主要是通過收並購的方式。“當一手土地已經衝高的時候，為適當控制投資規模，尋找合作方，再分享新力的品牌溢價是更為合適的拿地方式。”通過合作開發，不僅可以有效整合項目資源，也可以降低拿地成本。

觀點地產新媒體查閱目前其已遞交的招股書，發現在新力規模快速做大的2016-2018年，其淨利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55 億元，淨利率分別為5.89%、5.30%和6.59%，處在行業內較低水準。

當下，高杠杆模式給新力的財務資源造成了較大壓力。2016年-2018年，其淨資本負債比率分別達到190%、270%、240%。而財務成本則達到0.99億元、3.17億元和4.26億元，一度超過淨利潤總額。

如此看來，作為外來者和後來者，新力能否經得住羊城舊改的挑戰，並助其順利登上資本市場，還要等待時間的檢驗。