上市公司利潤堪憂，“囤房”成救命稻草

筆者認為，炒房實現的收益對於上市企業來說只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業。

——盤和林

2008年以來，我國的房地產市場發展異常迅速，大量資金源源不斷地流入，而這其中，上市公司同樣不甘人後。Wind數據顯示，截至5月17日收盤，A股共有3616家上市公司，其中，1808家在2019年一季報中披露持有投資性房地產情況，1793家持有投資性房地產不為0，這表明A股至少有半數上市公司在“囤房”。從增長率來看，2014年至2018年，該數據的複合增長率達到24.38%。

幾日前，“*ST海馬（即海馬汽車）巨虧16億、賣400套房”的消息在網上刷屏，消息指出，海馬汽車在主業經營不善的情況下，靠賣房保殼，一夜之間，“海馬汽車”變“海馬地產”。可以說，如今上市公司不僅把投資性房地產作為處理閑置資金的一種方式，甚至開始靠著房地產增加自身的利潤。

不只是海馬汽車，2016年，主營電氣的深圳惠程公司，同樣連賣12套房，並靠著處置房產的利潤所得，為公司貢獻了近40%的淨利潤；2017年，主營奶粉的貝因美公司也是通過售賣7套房產，成功保殼；2018年，主營電子的宇順電子公司更是通過買賣房產獲利6800萬元，一舉助轉虧為盈，避免因連續虧損而被“ST”。

Wind數據顯示，115家上市公司在2018年年報中披露了“公允價值法計量的投資性房地產價值變動損益”，其中，77家以公允價值法計量的投資性房地產價值變動損益為正，19家為零，19家為負。換言之，2018年，66.96%的公司因“囤房”獲利，83.48%的公司實現了資產保值。

實際上，不論是實務研究還是理論上，都證實了大量資金流入房地產行業還是緣於該行業的高回報率。以2015年為例，房地產上市公司平均營業利潤率為6.31%，而同期製造業上市公司平均營業利潤率只有2.33%。房地產行業與製造業之間投資回報率的落差形成了極大的套利空間，這無疑促使了大量企業將資金投向房地產行業。

不過，企業的“不務正業”所產生的影響也要分兩方面來看。

其一

從市場影響來分析，上市公司熱衷囤房一定程度上加劇了房地產市場價格的上漲，但直至目前並沒有明顯的證據表明房價與上市公司上漲有著非常密切的關係，也就是說，上市公司投資性房地產增加的需求並不足以推動價格的異常增長。

但需要注意的是，價格只是市場的一個方面，上市公司投資房產更為嚴重的後果是對需求的擠佔，對於供需市場並不均衡的房地產行業來說，上市公司囤房實際上是在與民爭利。目前，大中型城市市場上，建案數量供給非常有限，在上市公司這些具有明顯資金 優勢的機構投資客戶的擠壓和爭奪下，普通民眾的需求被擠佔，往往需要付出更高的溢價，因此，上市公司囤房的後果即使在價格上沒有體現，還是會從需求端影響到普通購房者。

其二

就企業自身而言，多數囤房的上市公司，其主營業務並不是房地產業務，最新數據更是顯示，紅星美凱龍持有的投資性房地產超過了萬科，對於此種現象，不少人會產生質疑，如此巨量的投資是否會擠佔公司的主營業務。

在筆者看來，上市公司對於房地產的投資是具有門檻效應的，即在投資初期，該項投資有助於提高經營業績，緩解融資約束，從而對公司的主業起到“補償效應”，但當投資超過了一定限度，高利潤驅使下的房地產投資將會擠佔企業正常投資資源。進一步而言，“不務正業”可能造成對主營業務的懈怠和相關人員的錯配問題，從而有損企業長期發展，特別是創新型企業，面對來自房地產的利潤誘惑，具有長期性、高風險性的項目或會被簡單粗暴的房地產投資所替代。

不過，國內房地產市場依舊處於發展的黃金期，禁止上市公司投資房地產是不現實也是不合理的。並且，為了實現額外投資收益，上市公司進入房地產市場的行為也無可厚非，但需要注意的是，炒房實現的收益對於上市企業來說只能是“錦上添花”或“雪中送炭”，而不能反客為主，荒怠主業。與此同時，囤房行為造成的市場問題可能會擾亂股市與樓市的正常秩序，繼而也是對資本市場資源的浪費，因此，“不務正業”始終只是救命稻草，要實現真正意義上的發展，上市公司還是要從產品和經營模式入手，找到公司發展的動力之源。

（作者盤和林系應用經濟學博士後，系地產深度報導專欄作家，以上僅代表個人意見，不代表本報觀點）

編輯 沈玉潔

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