上周，當大部分成都人還在費心猜測本周新房預售極速銳減，是不是開發商準備集體憋一個大招的時候，一則將對成都二手房市場產生重大影響的意見征集稿卻已經刷爆了各大行業媒體的頭版頭條——未來，居住不滿5年的，面積大於125平方米的二手建案在出售時就要額外多交一筆稅費了！
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到底發生了什麽？
7月16日，財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。
在涉及個人應繳部分的表述上，我們看到白紙黑字的寫著“在中華人民共和國境內轉移房地產並取得收入的部門和個人，為土地增值稅的納稅人，應當依照規定繳納土地增值稅。”的官方定調。
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對成都有什麽影響？
雖然，有業內人士表示，不管是從當年設置土地增值稅的初衷來看，還是從1999年8月1日起，中央就已經明確了對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免徵收土地增值稅；贈送、繼承和房屋互換的，可以免征。即對個人來說，只要是住宅性質房屋買賣，都可以免征土地增值稅這一歷史背景來看，都早已決定了這一次的改變不會涉及個人層面。
事實真的是這樣嗎？
起碼截止目前，我們並沒能在該意見征集稿上涉及部分免征項目是否沿用這一關鍵位置上，看到明確的補充說明。
也就是說，即便是有個人轉讓非普通住宅五年以上免征（《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若乾稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)）的歷史依據，也不能保證這一次，不會針對個人交易收取土地增值稅做出調整。
我們還應看到，一直以來咱們成都也對於土地增值稅的扣除項目和徵收方式都有著比較明確的規定——按照省委辦公廳川中華人民共和國土地增值稅暫行條例委辦(1996)58號文件有關規定的相關要求，對我省居民擁有的普通住宅在其轉讓時，暫免征土地增值稅。注意，這個地方提到的普通住宅標準，是暫按套房住宅面積不超過125平方米來對標執行。
也就等同於說，大於125平方米的二手建案按理在出售轉讓時是應按規繳納土地增值稅的。
雖然，這裡其實還需同時參照該住宅的居住時間（即凡居住滿五年或五年以上的，可以享受免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。），來最終界定該建案是否應該繳納土地增值稅。
但借此至少可以肯定一點的是，如果是未滿五年的普通住宅，即便出讓方是個人，交易時也是會按歸收取土地增值稅。
那也就意味著在成都貝殼網上逼近10萬大關的二手房源背後，那些原本指著通過出售早年間低價購入房源兌現城市發展紅利的二手房主們在制定售價時，必定會把土地增值稅轉嫁到所出房屋的價格之中，讓原本就“有價無市”的二手房市場更加騎虎難下。
當然，作為迄今為止，唯一一個被稱為“反房地產暴利稅”專項法則，從此前的“暫行條例”提升至立法層面且即將在全國範圍內統一施行的“房地產相關稅法”，其影響範圍肯定遠不止咱老百姓這小小的一頭。
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納稅人和征稅對象、征稅範圍略有調整
其實，早在今年4月，財政部、稅務總局就曾給各相關部門發過一封關於土地增值稅調整的征求意見函，要求各部門於2019年5月15日前反饋書面意見。
但畢竟還未將征求意見的內容公之於眾，直至此番時隔3月，再次發出向社會公開征求意見稿的通知。
緊跟著，也不乏行業專家出面解讀說本次調整基本上保持了現行土地增值稅暫行條例中，征稅範圍、計稅方式、稅率等的不變，大家也莫必要過於慌張。
但除開新增的包括出讓集體土地使用權等可按照轉移房地產收入的一定比例徵收土地增值稅；根據中央、地方稅收優惠作出規定列出可減征或免征土地增值稅的多種形式等多項內容的變化外，剩餘部分真的就對市場毫無影響了嗎。
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或將促使房企持有更多優質物業
說到底土地增值稅從正式開始實行那天起，針對的就是銷售型物業。
也就是說那些開發企業準備長期持有的物業並不會被納入土地增值稅的徵收範圍。
換而言之，基於當下房地產物業低風險、高收益的投資地位暫時還未有所改變情況來看，一旦“升級版”的土地增值稅法頒布，對於那些曾經因為各種原因不得不長期大量持有長期物業的房地產企業而言，也算是變害為利。
但同時，更應看到，此次意見征集稿中不僅明確提出“為防止產生各類擾亂市場正常土地價格體系的行為，政府不僅將將實行優先購買勸，還將對交易價格進行自行協商，旨在合理調節土地增值收益”。更有針對企業土地側的監管，尤其是“強化涉及土地交易資金的來源監管，明確要求土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定，並強化土地一、二級市場聯動，以維護市場平穩運行。”
外加此番從原有的條例上升為立法，各相關部門之間的配合力度也將增強，至少相比之往，不僅之前的那些“打擦邊球”的行為將得到有效遏製，在征管的規範性和力度上也會有所加強。
就也就是說，隨著後預售屋地產開發企獲取土地資源的成本和難度正在進一步加大。能否持有更多的優質自持物業，也將成為影響眾多房地產開發企業後續發展的一大關鍵。
尤其對那些非上市房企和中小型房企所產生的影響幾乎可以預見。
但不管怎麽說，作為我國目前唯一一部即將正式實施的“涉房稅法”，其真正目的不僅是為了更好的配合和鞏固國家對於房地產市場宏觀調控的成果。更是為了以此落實稅收法定原則，從而加快帶動其它房產相關稅種的立法進程。
沒準，大家熱議已久的“房產稅”跟著就來了呢……
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