北京別墅存量不足7000套 瞄準億元量級塔尖人士

　　北京別墅存量不足7000套 頂級豪宅成為高淨值人群換房首選

　　■本報記者 王麗新 

　　重重限制性政策下的北京樓市已經趨於冷靜，而新政之後受影響最小的是改善性住宅和豪宅，供應量增加之際，換房現象出現在頂級豪宅市場。

　　據地產行銷人發布的成交數據顯示，今年上半年，在北京樓市各類業態產品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項目，兩者合計佔新建商品住宅（不包含共有產權房等保障性住房）市場成交總量的25%。

　　思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，樓市更新改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。

　　另據諸葛找房提供給《證券日報》的統計數據顯示，今年上半年，在新建住宅市場，總價5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價高達7.4萬元∕平方米。

　　有業內人士稱，隨著中國富豪人數的快速增長，以及豪宅市場競爭之下做產品加法的現象出現，讓頂級豪宅正成為財富階層的換房對象，尤其在“5000萬元+”新建豪宅市場中，作為稀缺保值性房產，也是高淨值人群資產配置的重要選項。　　

　　別墅存量不足7000套

　　事實上，2016年10月份起，相關部門頒布禁墅令。自此，北京別墅項目存量幾成定數。據地產行銷人發布的數據顯示，截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。

　　據《證券日報》記者了解，今年上半年，由於別墅供應量佔據市場新房供應量比例大大提高，有些手握多套房產的財富階層開始考慮集中資金去購置豪宅，更新第一居所。

　　一位受訪者向《證券日報》記者表示，上半年看了市場上一些別墅產品，有一些建案從設計、裝修、功能和性價比來說，比過去的產品有很大提升，因此決定把手頭的幾套房產出售，集中資金買一棟獨棟別墅，雖然總價超過6000萬元，但作為第一居所和保值性資產，這種豪宅是有永久性第一居所和傳承功能的。

　　“別墅市場上的客戶要求變得越來越高”，郭毅表示，作為獨佔資源的奢侈品，別墅出於特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產階層規模的增加，樓市更新改善型置業需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱。與此同時，由於北京對土地規劃指標的嚴格管控，倒逼開發商不斷創新別墅的產品設計，新別墅產品在太空結構、規劃布局，以及軟硬體配置上持續演進變化。

　　正如郭毅所示，大量開發商都開始意識到產品力的重要性，紛紛在高端項目產品線上做加法。或許，這也是財富階層換房的背後動因。

　　以位於順義區南石槽行宮舊址而建的北京莊園項目為例，該項目總體規劃為200余棟滿配精裝獨棟別墅，容積率達0.6，綠化率達70%以上。在北京多數別墅項目中，私密性優勢明顯，其最小單棟建築面積達1000平方米以上，瞄準的是億元量級塔尖人士。

　　據接近該項目開發商和裕地產人士介紹，從獲得地塊開發資格起，公司即投入重金進行項目研發，董事長親自操刀設計，首先對區域路網及配套進行更新建設，以匹配億元量級別墅土地標準，甚至連銅門都從德國進口，號稱是目前安全等級最高的大門。

　　據了解，目前在該項目的蓄客客戶中，不乏一些通過騰挪此前居住的別墅，換到北京莊園的客戶。而對於有意購買該項目的客戶，也是有門檻的。和裕地產行銷負責人透露，“我們會對來訪者驗資，但是我們驗資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產品形態和購房閱歷。”此外，據悉，該項目預售申請已經進入申報階段，預計將於近期入市。　

　　瞄準億元量級富豪

　　在豪宅市場上，一般的行銷方式是根據同類產品賣多少確定目標和任務，而北京莊園瞄準的是北京乃至中國未來億元量級財富人群的數量。

　　據萊坊發布的《2017財富報告》顯示，購置億元量級豪宅的財富人群，多數是有繼任計劃的，在中國內地，43%的受訪超高淨值富豪有財富傳承計劃，而房產是傳承的重要資產之一。

　　據萊坊統計，2017年，全球淨資產超過5000萬美元的富豪人數增加10%，總計為129730人，總財富達26.4兆美元，亞洲達35880人，其中，中國內地則擁有8800人，僅次於日本。

　　另有公開數據顯示，截止到2017年年底，400名“億萬富豪”進入富比士中國富豪榜。截止到去年10月底，榜上富豪（及其家庭成員）的財富總和為1.2兆美元，比去年增長了26%。這一財富值甚至比滬股指數還要高。

　　另一組調查則顯示，在受訪的高淨值人群中，六成以上表示會配置房產資產，而豪宅和商業地產項目是受富豪青睞的不動產資產。其中，有些高淨值人群希望通過房產來穩定投資回報，以此作為與股票和債券相區別的投資手段。

　　而在2017年國際豪宅指數排名中，上海和北京豪宅分別位列第15位和第20位，價格漲幅分別是9%和7%。鑒於此，“京滬”頂級豪宅成為財富階層的購置豪宅的“主場地”。

　　“由於市場壓力較大，成交下行愈發明顯，而高端住宅和別墅的抗跌能力最強，所以很多富豪集中處理掉小戶型房產來購置別墅。”諸葛找房首席分析師陳雷向《證券日報》記者表示，從長遠來看，由於別墅用地的審批愈發收緊，別墅的新增房源量越來越少，造成供不應求現象，尤其頂級豪宅保值增值屬性明顯，因此成為高淨值人群資產配置的重要選項。

責任編輯：張國帥