時代財經APP記者 黃銀橋
來源：視覺中國
佳兆業、保利置業都沒有談成的收購，最後被一家來自北京的，名氣不大的房企——北京北控城市開發有限公司（簡稱“北控城開”）盯上了。
9月20日，新昌集團宣布與北京控股集團有限公司下屬公司北控城開訂立內地物業項目框架協定。據此，北控城開將以項目公司估值為基礎以注資及股份認購方式持有項目公司51%權益，以共同開發新昌集團於北京、廣州、佛山、鐵嶺、天津及泰安的六個物業項目。
新昌集團2018年半年報披露，位於北京的新年華購物中心及位於廣州的熹陽電腦城（天晟明苑商業部分）已經落成，均為商業項目，前者總建築面積為5.58萬平方米，包括購物商場、公寓、停車場，可供出售或租賃的建築面積約為1.2萬平方米，截至2018年6月30日購物商場的出租率超過90%。後者總建築面積為2.63萬平方米，包括商業物業及有約325個車位的停車場。
位於佛山的新昌小鎮項目，有8.3萬平方米的商住業態預計今年10月達到預售條件，另外約9.86萬平方米的零售奧特萊斯商業已於2017年5月29日開業，婚慶廣場、寵物樂園、會所、餐飲、貨櫃主題酒店、開心農場等配套設施及水上樂園、遊船、垂釣等水上娛樂設施已投入使用。
天津商業發展項目整體仍在規劃階段，項目規劃的兩大核心主題，一個是文化產業服務區，另一個是兒童教育及娛樂產業基地。泰安項目定位是具有旅遊、休閑特性的複合型商業綜合體，截至2018年上半年，共有34棟總建築面積逾10萬平方米的兩層商業零售商場正在興建中。
鐵嶺星悅南岸項目包含零售、娛樂、觀光旅遊、酒店、國際學校、水上樂園、住宅、辦公樓及會展設施等多項設施，佔地面積達180公頃，總建築面積約為300萬平方米。其中，一期住宅可售面積約為22.5萬平方米，共有2100個部門可供銷售，每個部門平均107平方米，一期商業包括展覽中心、宴會廳、會所、商場及水上樂園，總建築面積約21.47萬平方米。
整體來看，新昌集團本次要出售的六個項目主要是商業及文旅兩大類項目，且住宅部分佔比並不算多。
在本次交易之前，佳兆業及保利置業均表達過合作意向，其中與佳兆業的合作主要集中在項目層面上，並有意將佛山項目作為首個合作項目，而與保利置業更多是公司股權上的收購，保利置業有可能成為新昌集團主要股東。
但在今年8月初，佳兆業正式宣布放棄與新昌集團合作的優先權，保利置業也表示暫無收購股權的具體方案和時間表。而此番引入北控城發，從側面證明新昌集團與佳兆業、保利置業的合作告吹。
“缺錢”是新昌集團選擇斷臂求生最重要的原因。年報數據顯示，新昌集團2016年股東應佔虧損為3950萬港元，2017年虧損7.74億港元，2018年上半年虧損7.05億港元。
虧損的同時，不斷攀升的債務也讓新昌集團喘不過氣。2016年該公司債務總額為116億港元，2017年為139億港元，2018年上半年為147億港元。淨負債比率分別為102%、114%、134%，現金及銀行存款分別為10.39億港元、11.79億港元、4.12億港元。
不容樂觀的財務狀態正在阻礙新昌集團進一步發展，新昌集團並不諱言，自年初以來，集團的財務狀況持續限制其取得新項目的能力，導致建造業務營業額減少，並轉而導致集團現金流減少及融資成本增加。公司已尋求戰略性措施，包括但不限於出售資產及對當前融資進行再融資以恢復集團的現金流及流動性。
據時代財經了解，在與佳兆業及保利置業合作告吹的8月，新昌集團又公布與一名獨立第三方訂立諒解備忘錄，這次出售的是建築公司——新昌營造廠有限公司100%股權，根據諒解備忘錄，買方有望提供為新昌營造廠提供6億港元的資金支持。最新市場消息稱，這名獨立第三方是涉足大基建業務的綠地。
目前，與綠地的合作仍有待官方披露，而值得關注的是，在房地產業務上的合作，新昌集團斟酌多時，最終選擇的竟是無論開發實力還是知名度都不如佳兆業、保利置業的北控城開。
據時代財經了解，北控城開背靠著北京國資委，間接控股股東為北京控股集團有限公司，直接控股股東為北京北控置業集團有限公司。
北控集團業務涵蓋城市燃氣、水系與水資源綜合利用、環衛與固廢處理、市政綜合規劃等，與房地產開發沒有太多關聯，而北控置業業務土地及地產開發、物流與工業地產、旅遊會展、工程管理、物業服務、文化體育、醫療健康。北控城開是北控置業旗下的地產開發平台之一。
在房地產行業，北控城開算是一個新兵。根據官網介紹，北控城開成立於2011年9月，主要承擔北京市政府項目、北控置業重點項目和系統內土地資源盤活，已經完成的項目只有兩個，新賢家園定向安置房及雁棲湖生態發展示範區環境整治定向安置房。
時代財經向北京多位業內人士了解，他們對北控城開的大多印象是，“國資背景，但平時非常低調，很少公開拿地，不屬於傳統的地產開發商”。而從目前僅完成兩個安置房項目來看，北控城開在房地產開發上經驗確實不算豐富。
但低調的北控城開也有壯大的想法。2017年，該公司正式提出“深耕懷柔、立足北京、面向全國、走向世界”的戰略目標，而且年內還有了一系列大動作，包括與合作夥伴成立聯合體摘取懷柔04街區C地塊；取得懷柔區北房鎮北房村、黃吉營村棚戶區改造項目開發授權；成為通州北京光學儀器廠棚改項目推進主體；成功簽約杭州市建德高鐵新區項目；成為古巴美麗山旅遊綜合地產項目的推進主體。
顯然，北控城開有著業務擴張的強烈欲望，而此次通過收購新昌集團六個項目，北控城開將成功進入廣州、佛山、鐵嶺、天津及泰安五個新城市。
對於新昌集團一方，其看中的是北控城開間接大股東北控集團於綠色能源、城市基建及城市創新以及綜合營運方面經驗豐富且具備資源整合的能力，以及與金融機構維持的良好關係。
而背靠國資的北控城開在融資上優勢更明顯，或是新昌集團最為看中的。於公告中，新昌集團透露，在北控城開取得六個項目51%權益後，將優先安排向新昌集團償還不少於人民幣15億元，及3年內以項目公司的保留溢利及股東貸款為新昌集團提供不少人民幣60億元的資金支持。
一個缺項目，一個缺錢，雙方一拍即合並不難理解。
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