新一輪“加碼”調控來襲 政策“微調”下樓市仍將以穩為主

每經記者 程成 每經編輯 魏文藝

今年春節後，隨著貨幣政策的相對寬鬆，以及部分城市落戶門檻的大幅降低，多地樓市、地市回暖信號頻現，部分城市樓市成交大幅回升、房價出現較快上漲苗頭，開發商搶地熱情高漲、“地王”頻出。

因房價漲幅過快，4月和5月份，蘇州、佛山等10城市受到住建部的預警提示。而丹東、蘇州、西安等地先後頒布樓市調控“加碼”政策，為當地樓市的“虛火”降溫。

對於新一輪樓市“加碼”調控的來襲，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，在“房住不炒”，及“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調下，調控政策不會放開，樓市不會大起大落，仍將以“穩”為主。

多地樓市短暫回暖致調控再起

6月20日，西安發布《關於進一步加強住房市場調控管理的通知》，規定從市外遷入戶籍的居民家庭在限購區域範圍內購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，或連續繳納12個月的社保或個稅；在限購範圍內無住房的非戶籍居民家庭，須提供5年及以上個稅和社保繳納證明，方可購買1套商品住宅或二手住宅。同時將臨潼區納入住房限購範圍，嚴格執行限購政策。

《每日經濟新聞》記者注意到，西安發布樓市新政的一個背景是，其房價已領漲全國半年。

6月18日，國家統計局公布5月份70城房價指數，數據顯示，5月份西安新建商品住宅價格指數以24.4%的同比漲幅位居全國第一，環比2%的漲幅同樣位居全國第一。

而實際上，自2018年12月到2019年5月，西安新建商品住宅價格指數已連續6個月同比漲幅位居全國第一，房價出現連續39個月上漲。

“西安此次加碼調控政策，可以看作是其對房價領漲全國的一個回應。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

記者觀察發現，在西安加碼樓市調控政策前，丹東和蘇州也發布樓市新政。

從4月27日起，丹東市對非本地戶籍家庭購買新建商品住房實行限購政策，在市區範圍內允許購買1 套新建商品住房。對於本地和非本地戶籍家庭，需在市區內購買住房，自網簽購房合約備案滿5年，並取得不動產權證書後方可上市交易。

5月11日，蘇州市政府發布《市政府關於進一步促進全市房地產市場持續健康發展的補充意見》，明確在工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”，購房人取得房產證3年後方可轉讓，工業園區全域二手房須取得房產證5年後方可轉讓；工業園區全域內，新房總建面的50%-60%須優先出售給在園區就業、創業的人才；微調土地出讓競價規則、優化學位政策等。

隨後的5月16日，蘇州工業園區管委會發布《關於貫徹的通知》，通過進一步細化人才優先購買商品住房、學位調整等政策，為園區樓市“降溫”。

與西安房價領漲全國備受關注，進而加碼樓市調控政策的思路類似，蘇州在加碼樓市調控政策前，也曾因一手房、二手房價格指數累計漲幅過大而受到住建部的點名預警提示。

此外，6月20日有媒體報導稱，中國銀行在杭州率先上調首套房貸款利率，從原本的基準利率上浮5%增加到上浮8%。

因城施策不改樓市“穩”基調

“一些城市提出一城一策，對樓市調控政策進行微調，不能簡單地理解為政策鬆綁或收緊。”嚴躍進告訴記者，“雖然調控思路已發生變化，但目標都是一致的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實‘房住不炒’的目標。”

以西安、蘇州為例，克而瑞數據顯示，5月份蘇州新建商品住宅成交均價為21983元/平方米，同比上漲12%、環比上漲1%；西安新建商品住宅成交均價為13931元/平方米，同比上漲4%、環比上漲3%。

對於包括上述兩個城市在內的多個城市房價上漲的原因，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，主要是受高地價項目集中上市進而推高房價的影響。

“過去兩年部分城市樓市、土地市場相對火爆，房企拿了不少高價地，目前這些高地價項目相繼入市，其備案價相對較高，而前期這些城市低地價的項目相繼去化完畢，高地價項目的入市必然會推高房價。”同策研究院院長張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者。

值得注意的是，部分城市房價的上漲，除受高地價項目集中入市的影響外，與大量外來人口導入也有較大關係。

以西安為例，其於2017年2月底發布“人才新政”，降低落戶門檻。此後，西安先後7次調整戶籍政策，不斷放寬落戶門檻。

根據“西安發布”的數據，2017年3月至當年底，西安從市外遷入人口25.7萬人，2018年則達到79.5萬人。巨大的人口導入，也直接促使當地樓市升溫。

克而瑞數據顯示，至5月末，西安新建商品住宅庫存為1358萬平方米，較2018年同期下降10%，較2017年同期下降25%。

“大幅降低落戶門檻，最直接的結果是大量外來人口的導入，進而帶來較大的購房需求，這也會帶來較大的房價上漲壓力。”嚴躍進說。

對於未來樓市的走勢，多位業內人士均向記者表示，在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，“穩”仍然是主基調。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年底召開的中央經濟工作會議，將今年的樓市調控定調為“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。”隨後召開的全國住建工作會議，也強調要“切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處”。

4月19日，中央政治局召開會議，要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效機制”。

自去年底以來，“穩”無疑是樓市調控的主基調。

“目前的樓市調控，地方政府是第一責任人，要承擔調控的主體責任。樓市‘維穩’不力，必定會受到約談、問責。”嚴躍進說。

顯然，在被約談，甚至會被問責的壓力下，樓市“虛火”的城市加碼調控，是“無奈”之舉，更是必然趨勢。