泰禾的兩手抓：戰投未到 賣項目已先行

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 陳博在引入新的戰略投資者還沒有進一步的消息情況下，泰禾集團股份有限公司（000732.SZ，以下簡稱“泰禾”）已經開啟出售項目股權的第一步。

3月22日，泰禾發布公告稱，全資子公司杭州泰禾置業集團有限公司(以下簡稱“杭州泰禾”)與上海世茂股份有限公司(以下簡稱“世茂”)全資子公司上海煦曉企業管理有限公司(以下簡稱“上海煦曉”)簽署《杭州泰禾蔣村項目股權轉讓協議書》，杭州泰禾將其所持有的杭州泰禾蔣村房地產項目51%股權轉讓給上海煦曉，交易對價約3.79億元。

據經濟觀察網了解，杭州泰禾蔣村項目只是泰禾在項目股權轉讓合作邁出的第一步，泰禾另外還將拿出超過10個項目來尋求轉讓合作方，目前部分項目已經在接洽意向合作方。

杭州項目第一步

根據協議書內容，簽署完成後10個工作日內，世茂先行收購49%的股權，並向泰禾支付相應股權轉讓對價；根據項目的開發建設和運營情況，在世茂提出收購要求之日起5個工作日內，泰禾繼續配合將另外的2%股權轉讓給世茂，世茂先行支付等同於2%股權轉讓對價的1486萬元保證金，正式轉讓時，這一保證金直接衝抵應支付的股權轉讓對價。

股權轉讓完成後，世茂通過間接控股的方式達到控制杭州泰禾蔣村項目的目標，持股51%，泰禾持股49%，雙方按照股權比例共同合作開發，並通過聯合操盤，共同投入、共擔風險、共享收益。根據項目所在地區行業平均利潤水準，項目銷售淨利率在雙方約定的一定水準內，雙方按股權比例分享稅後利潤；若項目銷售淨利率高於約定水準，高出部分將給予泰禾一定比例的超額獎勵。

2016年11月，泰禾全資子公司福州泰禾永盛置業有限公司（以下簡稱“泰禾永盛”）以14億元競得西湖區蔣村單元XH0605-18地塊，出讓面積為7.64萬平方米，容積率為2.4。

隔年9月，旭輝集團以960.78萬元增資入股該項目。增資完成後，泰禾永盛注冊資本為1960.78萬元，泰禾持股51%，旭輝持股49%。不過，截至3月22日簽署轉讓協議書，該項目由泰禾全資持有。

根據公告裡披露的未經審計數據，截至2019年2月28日，項目公司杭州禾睿房地產開發有限公司資產總額約26.65億元，負債總額約26.73億元，所有者權益為-854.10萬元，處於資不抵債的狀況。2018年直至2019年前兩個月，營業利潤和淨利潤也一直為負數。

上述公告同時顯示，本次交易目的是加快杭州泰禾蔣村項目的開發與運營進度，預計增加歸屬於上市公司股東的淨利潤約7987.50萬元。

除了杭州泰禾蔣村項目之外，接下來泰禾與世茂很大可能還會有更多項目股權轉讓合作的機會。

計劃出售多個項目

經濟觀察網記者獲悉，除了杭州項目，泰禾至少將拿出10個以上項目出售部分股權。比如位於廣州市增城區的廣州院子，此前進行到盡調階段，正與華僑城在內的企業洽談。

一位接近泰禾的知情人士透露，此前泰禾曾打算將廣深區域的11個項目打包轉讓給融創，但融創在調查完這部分項目之後，發現不符預期最終放棄。

該知情人士稱，去年11月，廣州院子已經跟多家企業談判過一輪，融創正是其中之一。“當時考慮的也是轉讓股權，但融創覺得項目收購價格太高，這筆買賣不劃算。”

2017年7月，泰禾及其全資下屬公司與與曙盛有限公司、裕達隆(三江)有限公司、黃崇瓊、張崇霖簽署了《關於增城荔豐房地產有限公司及增城荔濤房地產有限公司之協議》，以總價約42.52億元受讓增城荔豐、增城荔濤100%股權，由此獲得廣州增城增江街的四幅地塊，首度進入廣州市場。

這四幅地塊後起名廣州院子，計容建築面積為107萬平方米，總貨值超過300億元，是泰禾多年來規模最大的“院子”。上述知情人士說，廣州院子的實際總對價超過70億元，按此計算，每平方米的樓面價疊加上建安、管理等一系列成本，相比目前周邊約2萬元/平方米的房價並無優勢。

在經歷2016、2017兩年“買買買”的高峰期後，資金鏈吃緊的泰禾正在想方設法解決資金難題，此次出售項目股權的一大目的是降負債。

2018年三季度報告顯示，2018年1-9月，泰禾總負債同比上升13.21%至2052.44億元，其中一年內到期的非流動負債達457.93億元，同比大幅增長115.40%；短期借款188.80億元。與此同時，銷售、管理、財務費用同比分別上漲了37.79%、47.11%、58.16%，原因主要是項目增加導致成本迅速提升。而同期泰禾的貨幣資金僅約174.41億元。

此前泰禾集團董事長黃其森已將其實控的第一大股東泰禾投資股數質押了約99.4%，一致行動人葉荔也質押了超過70%的股份。

賣項目已經先行

“以項目股權轉讓合作的方式，可以緩解泰禾的資金壓力。”一名泰禾內部員工稱，這只是第一個項目，參照與世茂合作的這種模式，接下來如果每個項目都能通過轉讓獲取一定的利潤，那麽一定程度上有助於降低泰禾的負債。

此前經濟觀察網曾報導過，春節前，泰禾集團陸續和華僑城、信達資產等在內的企業，就引入戰略投資者等事宜進行談判。上述泰禾內部員工表示，目前正進入部分項目股權轉讓合作的階段，一旦資金壓力能釋放一部分，黃老闆的心態也許會發生改變，引入戰略投資者的可能性就會減少。

在展開項目股權轉讓合作的同時，經濟觀察網從泰禾廣深區域公司一位工作人員處獲悉，泰禾計劃從信達地產手中收購深圳坪山信達泰禾金尊府項目的股權。

2015年12月，深圳信達置業有限公司以30.3億元拿下坪山一宗住宅用地，溢價率高達219.6%，時隔一年，泰禾旗下的深圳泰禾房地產開發有限公司加入，提供代建及銷售管理服務。“目前我們正在與信達談價格。”該工作人員透露。

去年，華夏幸福也曾與北京萬科簽署《股權轉讓及合作協議》，計劃合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個項目。同時，從去年7月直至今年2月，平安資產管理有限責任公司（以下簡稱“平安資管”）及其一致行動人共斥資約180億元收購華夏幸福25.25%的股權，成為第二大股東。華夏幸福陸續任命了兩位來自平安系的董事，原華潤置地執行董事吳向東也當選華夏幸福聯席董事長。