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貨幣放水VS調控加碼,這一次房價“鹿死誰手”?

撰文|凱風

 

2018年已經過半,貨幣政策與樓市調控都在悄然發生變化。

 

一邊是降準不停,貨幣寬鬆的節奏前所未有,另一邊是密集監管,樓市調控的節奏陡然加速。

 

寬貨幣與緊樓市對壘,到底誰更勝一籌,房價又會鹿死誰手?

1“寬貨幣”回歸,大放水來了?

 

6月底,央行貨幣政策委員會召開第二季度例會,例會指出:

 

穩健的貨幣政策保持中性,要鬆緊適度,管好貨幣供給總閘門,保持流動性合理充裕,引導貨幣信貸及社會融資規模合理增長。

 

與過去對比,這一表述出現三大變化:

 

一是流動性從“合理穩定”變成了“合理充裕”。這與6月份的MLF擴圍、不跟隨美國加息、定向降準等政策基調相吻合。

二是監管目標從“管住貨幣供給總閘門”,變成“鬆緊適度,管好貨幣供給總閘門”。從管住到管好,一字之差,鬆緊就完全不同。

三是多了穩定市場預期的表述。股市暴跌,人民幣匯率連跌,貿易爭端壓力有增無減,穩定預期就成為第一要務。

 

種種跡象表明,“寬貨幣”重新回歸。

 

不過,寬貨幣並不等於大放水。原因在於,這一輪寬貨幣,是應對經濟下行、債務違約、中小企業融資成本高企以及貿易爭端的結果。

 

換句話說,寬貨幣是被動之舉,也是無奈之舉。

 

這就與2009年的四兆大水漫灌不同,也與2015年的一年五次降準降息有了實質性區別。當時的大水漫灌,是為了應對經濟全方位的風險,刺激樓市正是其中重要的一環。

這一次寬貨幣被限定為定向滴灌,目的在於對衝去杠杆帶來的新風險。而經過這兩年的全國性大暴漲,樓市風險已經成為最重要的金融風險隱患之一,寬貨幣必然要防止樓市的反彈。

 

所以,寬貨幣與緊樓市可謂聯袂而至,互為對衝,目的就在於防止貨幣之水再次流向樓市。

 

 

2緊樓市:密集調控有用嗎?

 

這一次緊樓市,與以往有點不同。

 

過去調控雖然一輪接一輪,但基本都屬於傳統政策工具。無論是限購還是限售,都不脫離傳統調控的窠臼,市場對此早有預期,而且各地都不乏規避手段,以至於樓市調控最終雷聲大雨點小,對房價難以產生實質性影響。

 

這一次不同之處在於,樓市調控開始正本清源,同時全面堵漏,其力度和強度都前所未有。

 

其一,棚改貨幣化全面收緊,三四線城市遭遇釜底抽薪。棚改貨幣化,正是這一輪三四線城市房價暴漲的根源。一旦棚改貨幣化嚴重收縮,三四線城市也就失去了根本的上漲動力。(更多分析詳見《棚改貨幣化全面收緊,三四線城市真的危險了!》)

 

其二,全面打擊投機炒房。6月28日,住建部會同警察部、銀保監委等7部委展開樓市亂象專項治理行動,北上廣深、杭州、武漢、廈門、成都等30城在列。專項行動劍指投機炒房團夥、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等四大領域。

這一次納入監管的30城,基本都屬於房價持續高熱的城市;而專項行動的目標,基本覆蓋了所有的市場亂象。從製造搶房假象到哄抬房價,從捆綁收費到陰陽合約,從價格欺詐到變相加價,從虛假房源到虛假房地產廣告,無縫覆蓋。

 

其三,6月27日,國家發改委、財政部聯合印發通知,要求控制企業外債規模,防範外債風險。對於房企,房地產企業境外發債主要用於償還到期債務,避免產生債務違約,限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等,並要求企業提交資金用途承諾。

 

房企的融資管道主要有銀行貸款、信託貸款、境內發債、境外發債等方式。然而,今年以來,銀行貸款收緊,信託等表外貸款受資管新規影響,大幅收縮。與此同時,隨著企業違約案例增多,房企境內發債屢屢遭遇中止;此番境外發債只允許借新還舊,這是基於人民幣匯率不斷下跌,美元計價的外債成本不斷攀升,限制境外發債,有利於防範金融風險。

 

然而,這意味著房企融資的水龍頭基本已經被全面關停。

 

其四,“新四限”橫空出世。僅6月份,就有18城加碼樓市調控,其中不乏西安、長沙、杭州等熱門搶房城市。與傳統的限購、限貸、限價、限售等“老四限”手段不同,“新四限”直指炒房投機漏洞:限制人才落戶購房、限制企業購房、限制假離婚購房、限制未成年人購房。

這其中最重要的是限制人才落戶炒房與企業炒房。

 

先說人才落戶炒房。過去一年來,一眾二線城市,以搶人大戰之名,通過落戶購房等管道,大肆發放“房票”,直接打通大學生從校園到售樓處的通道,為樓市搶房再添一把火。

 

至於企業炒房,更是屢見不鮮。

據WIND數據顯示,截至6月底,A股3582家上市公司中,共有1664家上市公司持有投資性房地產,佔比47.11%。合計持有市值達9905.14億元,相較2017年年底的9812億,增長近10%。

 

封堵住企業炒房與人才落戶炒房,樓市調控才算有了實質性的殺傷力。

 

3寬貨幣VS緊樓市:誰說了算?

 

寬貨幣與緊樓市的對壘,說到底是誰更有效的對壘,我們可以拆解成兩大問題:

 

一是定向降準的貨幣之水,會不會大規模流向樓市?

二是這一輪的密集調控,能否打破越調越漲的怪圈?

 

先說第一個問題。雖然寬貨幣的目標並不在於樓市,水一旦放出來,往哪流,並不由監管部門說了算。即便是面向中小企業的定向降準,也難免會釋溢到樓市裡去。

 

但必須說明的是,貨幣放水也不是毫無止境的,貿易爭端、美國加息縮表、居民債務杠杆高企的壓力仍在,這一切都容不得再一次大水漫灌。

 

再說第二個問題。從棚改貨幣化收縮、30城炒房投機大治理、房企融資全面受限、新四限手段正式登場中不難看出,樓市調控之密、力度之大,足以說明在寬貨幣的同時,抑製房地產泡沫已經成為重中之重。

 

過去的調控之所以陷入“越調越漲”的怪圈,是因為調控本身是葉公好龍式的,調控只是短期的應對手段,且到處漏風,隨處都有變相規避的出口。

 

這一次調控,不說能不能產生立竿見影的效果,最起碼決心不一樣了。露頭就打,嚴控投機,甚至對三四線樓市釜底抽薪,對市場的影響,顯然要比過去兩年要有效的多。

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