5月的最後一天，深圳地產圈被一個建案刷屏。
位於深圳西部的大盤“華強城”三期，於當日下午兩點開盤。開盤所在酒店，12:30開始就有購房者來排隊入場，到13:30的時候，現場已經排起長龍。據項目方給出的數據，當天到訪客戶近1000批，但總共推出的房源不到500套。
下午兩點，選房正式開始。銷控表一點點變紅，到4點時，已賣出近300套。五點時，已賣出超過八成，再到晚上7點時，華強城三期已剩極少數房源。
晚上10點左右，在場銷售表示：“當日銷控，只剩下最後一套，是127平方米的四房！”這時，華強城三期2棟A座、2棟B座、3棟A座、3棟B座所有房源中，只剩3棟A座的205一套未清……
在深圳樓市的過往中，人們對這種“日光碟”的故事早已習以為常。只是當這樣的戲碼發生在2019年的5月，多少顯得有些另類。畢竟，放眼全國，樓市已經不再火紅，三月小陽春之後的反彈，再度出現掉頭向下的跡象。
穩定的市場，是大多數人對於樓市的期盼，隨著6月的到來，房企衝刺中期業績的倒逼之下，以價換量或將成為主流。
5月銷售增幅收窄
按照過去的市場慣性，春節之後的樓市小陽春行情，一般會延續至五六月，並在年中時推向小高潮，但是今年卻顯得有些不同，“紅五月”沒有能夠如期出現。
克而瑞研究的數據顯示，在權益口徑下，5月，百強房企的整體銷售規模較上月有小幅增長，環比增長8.8%。雖然環比漲勢依舊，但漲幅卻大不如前兩月。同比來看，5月成交同比增長5.7%，低於3、4月的12.2%和16.6%。2019年1~5月，TOP100房企整體操盤銷售業績規模近3.5兆元，同比微增4.1%。即使是最保守的房企，今年的年度銷售增長目標都在10%以上，但從前五月的實際銷售情況來看，多數企業的銷售並未達到預期。
事實上，剛需買家在三四月份搶閘入市之後，買方承接力不足的問題開始顯現。據58安居客房產研究院數據，5月全國新房找房熱度環比下降2.4%。其中，一線城市找房熱度環比微漲0.5%，二線城市較大幅度下行，降幅為4.1%。
對這一現象，58安居客房產研究院首席分析師張波表示，5月份樓市是“小陽春”的終結，找房熱度兩極分化，整體可以定性為“穩定”。
“小陽春”終結後，市場究竟降溫到何種程度？克而瑞數據顯示，29個重點監測城市成交量轉升為降，同環比皆微降4%。多數二、三線城市市場明顯降溫，其中不乏無錫、合肥這類熱點城市，濟南、大連成交量更是降至歷史低位。而典型如蘇州，調控升級後成交明顯放緩。
克而瑞數據顯示，無錫5月商品住宅共成交38萬平方米，環比下跌27%、同比下跌18%；合肥5月商品住宅成交73萬平方米，環比下跌3%、同比下跌40%；蘇州5月商品住宅成交100萬平方米，環比下跌13%，但同比仍升62%。
“對於二三線城市來說，前一階段的政策利好如積分落戶、戶籍政策等，引發隨人口流動的置業潮，由此也衍生了一部分投資需求。但住建部預警及二線城市紛紛升級調控、三四線城市棚改退潮，對整個市場需求形成新一輪製約，由此引發成交降溫。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經。
城市冷熱不均
作為敏銳把握市場信號的一端，房企供貨節奏在5月份明顯放緩。克而瑞數據顯示，29個重點監測城市新增供應量同環比雙降10%。其中，一線城市供應量持續走低，二三線城市供應量由升轉降，同環比跌幅均在10%附近。
值得注意的是，被住建部點名的4城再度收緊預售證審批，供應量環比皆降。佛山、蘇州、大連、南寧5月商品住宅新增供應面積環比分別下降44%、26%、65%、34%。
供應量的下降，或許是5月樓市成交乏善可陳的原因之一，但各個城市供需結構的不同，導致了城市之間的差異也仍舊巨大。
二三線市場中，武漢、長沙、佛山、西安、常州、東莞、廈門新房成交同環比均走高。其中，西安環比增長最明顯，漲幅45%，但同比跌幅超-30%，市場熱度明顯不及去年同期。
一線的四個大城市，走勢也出現劇烈分化。
深圳規土委數據顯示，2019年5月深圳一手住宅網簽量終達到4605套，環比上漲70.3%，同比上漲10.2%。這是深圳近三年來，網簽量最高的一個月。今年1－4月，深圳一手住宅網簽量分別約為2500套、1280套、3090套、2700套，從數據看來，5月網簽量幾乎是4月的兩倍。面積方面，5月一手住宅網簽面積是43.39萬平方米，環比上升68.48%，同樣是近期最高。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹對第一財經表示：“5月數據是去年年底到現在的累積量，實際成交方面，深圳樓市目前仍處於成交下滑的狀態，預計6月的備案數字，會比5月的低。華強城的熱銷，可以說是個別情況。”
與深圳放量形成對比的是，鄰近的廣州市卻在5月遭遇了交易的滑鐵盧。據廣州中原研究發展部監控數據，5月廣州網簽一手住宅成交面積為76.46萬平方米，環比下降19%；成交量套數7139宗，環比下跌21%。5月略顯“後勁不足”。
廣州中原研究發展部認為：“廣州5月雖未太紅，但從近三年成交數據來看，5月成交與2017年5月基本持平，比2018年5月成交多出將近2000套。可見，市場處於平穩回調階段。”
議價空間增加
隨著市場溫度的下降，買賣雙方的博弈格局也悄然轉變，一貫強勢的開發商正在重新調整策略。
比如文初提及的華強城，其熱銷的原因很大程度來源於保守的定價。何倩茹對第一財經表示：“華強城項目本身的位置和戶型都不錯，而且價格上在一手房算是便宜的，深受剛需客青睞。”
深圳5月份成交榜單也顯示，一手住宅成交面積較大的分別是寶安的萬科星城、華強城、光明的勤誠達正大城和星河天地、天匯城，以及南山的半島城邦花園、龍崗的奧園翡翠東灣、深城投中城花園、麓園等項目。這中間除了南山的半島城邦花園均價為11.75萬元／平方米外，其他項目均價3萬~4.5萬元／平方米左右。成交主力依然是剛需，豪宅成交徘徊在主流之外。
在廣州，許多建案開始推出特價房吸引購房者。海珠區某建案銷售透露，買家如果通過團購方式購房，一套標價800萬左右的房源，可以獲得較售樓部低幾十萬的價格。
5月的樓市降溫，給開發商6月的銷售帶來無形壓力。因為6月是房企衝刺半年度業績的關鍵節點，預計企業將明顯加大供貨力度。克而瑞研究認為，而在房企強勢行銷加持下，成交量也將有所增長，但由於前期積壓的市場需求近乎釋放完畢，成交量整體漲幅有限。
對於後市，合碩機構的郭毅表示，全國房地產市場受調控政策影響顯著，而從中央到地方，“房住不炒”的核心基調未變，所以哪些城市出現需求升溫、房價過快上漲，便可能引發新一輪調控。總體來看，成交量會保持相對穩定，但房價快速上漲的支撐性已無。
何倩茹稱，因受國內外多重因素影響，經濟形勢尚不明朗，樓市存在受影響的可能。“接下來的半年，成交量將有下滑的壓力。但產生避險情緒，導致資金進入樓市，可能性也是存在的，不過政府的監管也是存在的，所以最後還得看市場的具體表現。”
深圳鏈家研究院也表示：“部分購房者因經濟發展放緩擔心未來的收入能否持續增長，置業計劃推遲或要更多的時間去挑選適合的物業。”
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