“搶人”大戰後的熱點城市樓景
21世紀經濟報導 張敏 西安報導
今年開年不久，鄭州、南京、成都等省會城市便掀起了“搶人大戰”，為引進人才或留住人才，提供包括落戶優惠、購房或租房補貼等支持。此後“搶人”之勢愈演愈烈，西安、石家莊、沈陽等也加入進來。
雖然當前全國對購房實施著相對嚴厲的調控措施，在這些城市也不例外，但人才基數的增加以及熱點城市提供優惠的背景下，為這些地方的樓市發展或也將帶來一定的情緒變化，而這些城市本身的經濟發展預期和樓市供求環境也各不相同。
伴隨內外部交錯影響，這些熱點城市的樓市將走向何方？（駱軼琪）
4月19日，位於西安市曲江新區的陽光城麗茲公館項目開盤，共推出14號樓的170多套房屋。但在1800多個排號者的競爭下，很快售罄。此前的3月30日，同樣位於曲江新區的金輝世紀城項目開盤，500套房源吸引3000多人選房。儘管雁塔警方出面調解，但由於現場過於混亂，當日開盤最終取消。
“幾乎每天都有人托關係來買房，不問價格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企行銷負責人於4月25日向21世紀經濟報導表示，以前企業手上會留一些存貨或尾房，現在已經無房可賣。
僅僅過了一個春節，西安樓市就迅速進入供不應求狀態。據21世紀經濟報導了解，在市場最為集中的曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區，都是“一房難求”的奇怪景象。
要知道，從2016年末推出“限購令”至今，西安共頒布了5輪樓市調控政策，對需求端的限制不可謂不嚴厲；且西安樓市在2017年實現量價齊升，需求已大量釋放。
很多人將原因歸為落戶新政。自2017年3月推出“史上最寬鬆”的落戶政策以來，西安共吸引了超過55萬人落戶。其中，僅今年以來落戶的人數就超過30萬人，規模超過任何一個國內城市。
戶籍人口增多，帶來購房基數增加。然而，若綜合分析西安的城市定位、供需形勢、購房者心態會發現，這30萬人並非西安樓市的全部答案。
換房節奏加快
2017年3月至今，西安共三次頒布落戶新政，最近一次頒布於2018年2月1日。新政在此前大幅降低落戶門檻的基礎上，進一步簡化流程，最短落戶周期被壓縮到兩天。
這一時間點值得關注。政策頒布時已臨近春節（2月16日），購房行為趨於冷淡。但春節過後，這部分新落戶的需求可能集中釋放，從而為節後的“一房難求”提供解釋。
官方的一組數據也證明了這一點。根據西安市警察局官微“西安警察”公布，自2017年3月份截至當年底，西安共計遷入新增人口25萬餘人。截至4月16日，2018年西安新遷入的戶籍人口就達到30萬。
“戶籍人口增加，使得需求基數擴大，如果供應無法在短期內迅速增加，就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事業部總經理朱鬱25日向21世紀經濟報導表示，春節過後西安樓市供不應求，戶籍新政的因素不可忽視。
但這並非市場的全部真相。
“我們只能辨別（購房者）有沒有資格，沒法判斷他是不是新落戶的。”前述房企人士表示，“新西安人”肯定進入了購房市場，但佔比多少不好判斷，因此很難確定落戶新政的作用到底有多大。
在他看來，落戶政策對西安樓市的影響被放大了。因為“110平米到150平米的戶型賣得最好，佔六到七成，說明改善型需求是現階段的主體”。而在新落戶的人中，改善型需求佔比應該達不到這一水準。
該人士認為，雖然去年西安市場量價齊升，需求大量釋放，但西安樓市的換房周期並未結束。春節後的市場火熱，是戶籍新政和換房周期疊加的結果。
在很多從業者眼中，購房者從首次置業到再次改善，通常會間隔7年左右時間。西安樓市的上一輪成交高點出現在2010年-2011年，按照“換房周期”計算，2017年和2018年應是改善型需求釋放的階段。
根據易居克而瑞的統計，從成交面積看，2017年西安成交的100平方米以上房屋佔比為61.2%；從戶型看，去年西安成交的三房和四房佔比68.6%。這都佐證了改善型需求的主導地位。
朱鬱表示，改善型需求會在今年繼續釋放。除換房大周期的作用外，一些外部因素也使這一輪換房節奏得以強化，並導致改善型需求釋放規模大、周期長。
其一在於，發改委於今年2月7日發布的《關中平原城市群發展規劃》中，西安被列入“國家中心城市”，成為全國第九個獲此地位的城市。城市功能和定位的改變，賦予西安極大的發展前景和想象太空。因此，在春節後的這輪西安樓市熱潮中，除正常的需求釋放外，還有“價值投資”的成分。
其二在於，房價上漲帶來的“買漲效應”。據克而瑞統計，2017年西安住宅成交均價為9603元/平方米，同比上漲28%。在較為熱門的曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區，個別項目漲幅超過了50%。相比成都、鄭州等中西部省會城市，西安的房價水準仍被認為“低估”。
按照朱鬱的說法，身處這一環境中，“就算沒住到7年，隻住了3年、5年的，也可能選擇在此時換房”。
他認為，戶籍新政刺激，以及改善型需求持續釋放，對調控政策形成一種內在抗力，並使西安市場呈現出“越調越漲”的局面。
據悉，從2016年12月至今，西安共頒布5輪調控政策，已實現全市限購，門檻為連續兩年的納稅和社保證明。此外，西安還成為全國第六個頒布“搖號”政策的城市。
長期供應存缺口
與需求端的強勁相比，西安樓市的供應並不充裕。根據官方數據，2018年以來，西安新增供應房屋約8萬套。“就算新落戶的30萬人中有一半來買房，缺口也很大了。”前述房企人士說。
西安市房管局將其歸結為季節性開工因素。在房管局於4月20日召開的一季度新聞發布會上，提到了“部分熱點區域如高新、曲江的高品質住宅項目供需緊張現象”。主要原因之一在於，“受手續辦理和施工進度的影響，部分項目沒能按年初發布的計劃上市，一季度住房供應量比計劃少80萬平米。”
近幾年，出於治汙減霾的需要，西安在冬季供暖期對除地鐵項目和市政搶修、搶險工程外的建築工地，禁止出土、拆遷、倒土等土石方作業，也即“禁土令”。“禁土令”從11月延續至次年3月，在這期間，建案建設工地不得施工。
西安市房管局指出，隨著施工旺季的到來，後續項目將按計劃陸續推出上市，這種暫時的現象將逐漸解決。
但實際上，西安樓市的供應緊缺情況並非一朝一夕。
據易居克而瑞統計，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應規模均小於同期的成交規模。其中，2017年的供應規模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。
受訪的房企人士普遍指出，在曲江新區、經濟技術開發區和高新技術開發區等熱門區域，住宅庫存的去化周期均在5個月以下。個別人士認為還不足3個月。
房企人士將此歸結為開工時間不足。西安某上市房企相關負責人25日向21世紀經濟報導表示，除“限土令”期間外，每年的高考和中考期間，西安也有大約一個月的停工期。遇到空氣品質較差的時候，也會被要求停工。再算上陰雨氣象的影響，每年的“有效開工期僅有6個月左右”，“就算加足馬力，也難以保證供應充足”。
朱鬱認為，就算開工節奏得以保證，在項目入市時，還會遭遇“限價令”的影響。“政府給出的備案指導價偏低，很多項目的報價超過指導價，於是不得不反覆調整。部分開發商為了保證利潤，寧可不去報備。這就導致備案規模下降、入市日期拖延。”
據悉，西安對建案備案價格並無量化標準，但大多會與同一項目的前期價格，以及同區域、同品質的其他項目價格做比照。據受訪的房企人士反映，備案價格的限制漲幅較低，通常在10%以下，有些項目被要求不得高於前一期的開盤價格。
有房企人士向本報記者承認，去年以來，在獲取預售證過程中，確實出現過多次報價的現象。但均否認主動捂盤的存在，因為“有銷售任務壓著，不可能有房不賣”。
好消息在於，雖然“停工令”和“限價令”仍然存在，但在銷售端的帶動下，西安樓市的供應端正逐漸恢復。
無論官方還是民間機構的統計，都顯示2017年西安的住宅用地成交規模有明顯增長。在官方公布的最近五年（2017-2021年）土地供應計劃中，也顯示宅地供應將維持高規模。
前述發布會上，西安市房管局局長夏俊山介紹，總體上看，西安市即將上市的房源還很充足。2018年主城區及長安區計劃上市新建商品住房2697萬平方米，共22萬套，截至目前，未上市的還有2400萬平米，約20萬套。
前述房企人士對今年的市場表示樂觀，只要保證按期開工並拿到預售許可證，完成今年的銷售目標不成問題。但他同時認為，供不應求的狀態將至少持續到第三季度。
朱鬱則表示，今年的西安樓市將“穩中見漲”。“穩”是指隨著供應量提升，以及調控政策效果的顯現，市場將趨於穩定；“漲”則意為市場仍然維持上行，熱點區域的價格仍有上漲的壓力。
責任編輯：關海豐
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