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中央批複海南自貿區 房地產泡沫將被扼製

華夏時報網

華夏時報(公眾號:chinatimes)記者陳小瑛 於玉金 深圳報導

日前,中央決定在海南全島建設自由貿易試驗區,支持海南逐步探索穩步推進中國特色自由貿易港建設,分步驟分階段建立自由貿易港政策和制度體系。

同時,從今年5月1日起,在海南省實施59國人員入境旅遊免簽政策,進一步支持海南全面深化改革開放。

對海南而言,這當然又是一個巨大的利好,堪比2010年1月海南國際旅遊島批複,而最令投資客興奮的是,又有炒作概念了。

但從去年12月中央痛批海南鼓了錢袋,毀了生態,到海南3月31日頒布有史以來最嚴的房地產調控,越來越多跡象表明,海南要徹底告別房地產產業,海南業內人士認為,有了自貿區和旅遊產業後,將逐漸替代投資,成為海南經濟的支柱,海南拋棄房地產也更有保障和底氣了,海南房價只要被爆炒,等待投資客的將是更為嚴厲的調控。

服務業替代房地產

自貿區並不新鮮,最早是2013年在上海成立了自貿區,就是實現貿易自由化便利化,在自貿區買進出口商品稅收更優惠、更便宜,海南是我國第12個自貿區。

但就目前已有的自貿區實施效果來看,由於減稅品種有限,效果還不是很明顯,海南自貿區的建設,未來還有賴於中國貿易關稅減稅步伐。

海南自貿港是自貿區的更新版,通常被視為開放程度最高的自貿區,根據當前有關方面透露的資訊,自貿港還在探索階段,推出來的具體時間未定。

中國(海南)改革發展研究院副院長夏鋒說,去年海南服務業佔GDP比重55.7%,高出全國平均水準4.1個百分點,對經濟增長的貢獻率達70%以上。隨著自貿區的建立,現代服務業在海南的經濟比重將會進一步提升,並帶動醫療、旅遊、文化、體育等產業發展,充分釋放島嶼經濟的潛力,進而構建起綠色低碳循環發展的經濟體系。

在這一次宣布自貿區之前,海南當地的資深房地產業內人士告訴記者,海南已經下決心要徹底告別房地產了,而決心一方面來自中央的壓力,另一方面,也是來源於中央給與的政策紅利。

否則海南也不會在3月31日又更新調控,規定非本省戶籍居民家庭在海南省範圍內只能購買一套住房,社保從2年更新為5年,首付比例不得低於70%,取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣的房子只能面向本市(縣)居民家庭銷售。

調控之嚴厲,前所未有,這相當於自斷房地產後路。

而事情源於去年12月中央環保組的督查結果。海口、三亞、文昌、瓊海、儋州、萬寧、臨高等多個市縣,都被嚴厲批評,稱一些市縣重經濟、輕環保,鼓了錢袋,毀了生態,財政過分依賴房地產,房地產企業指到哪裡,政府規劃就跟到哪裡。

反饋報告下發後的第三天,在海南省委經濟工作會議上,海南省委書記劉賜貴就講要取消12個市縣的GDP、工業、固定資產投資的考核,把生態保護列為負面扣分和一票否決項,並最終全面取消海南19個市縣的GDP、工業和固定資產投資的考核。官員考核與GDP脫鉤,反而還要扣分,官員自然也就沒有動力去發展房地產了。

2017年海南GDP為4460億,全年海南固定資產投資完成4125.40億元。其中,房地產開發完成投資2053.11億元,佔了一半,房地產對海南經濟的貢獻不言而喻。

但是,房地產很容易帶來財政稅收,對拉動經濟增長也是立竿見影的。沒有了房地產,海南靠什麽發展呢?

2017年,海南旅遊人數和旅遊收入均超額完成任務。全年接待遊客6745萬人次,同比增長12%,實現旅遊收入812億元,同比增長20.8%。

本來每年去海南旅遊的人就很多,以後有了自貿區,關稅少了,順便在那購物也方便,同時,國家放開59個國家的入境免簽,也是支持海南旅遊,消費多了自然就可以作為拉動經濟增長的重要一極。

投資炒房的教訓

海南的調控政策更新,首付70%,影響倒是不大,因為外地人去海南買房,本來貸款的也不多,但社保要求5年卻將很多購房者拒之門外。

在自貿區政策出來後,有全國各地的多名投資客向記者谘詢,要不要趕快去海南不限購的區域搶一套房等待升值。

上述海南業內人士認為,海南有了自貿區,以後靠旅遊業立市後,反而是走上了良性可持續發展的路線,房價的基石會更安全,但並不代表適合投資者炒房,因為政府會調控。

“2010年那一輪來海南買房的人都是來投資的,後來跌的很慘,大家教訓深刻,那些人肯定不會再來投資,這幾年很多是買來養老度假的,尤其是北方人,東北人比較多,也算是剛需,所以泡沫逐漸吸收了。”該業內人士說。

上一次2010年炒作國際旅遊島,幾個月就翻了三四倍,有的甚至是五六倍,炒作過頭,旅遊島並非一年兩年就能建起來,房價卻透支了十年。結果是海南2011到2015年直接腰斬。2016年回暖,有的房價至今都未回到2010年的價格,比如有名的鳳凰島,最高炒到8萬/平米,現在也就五六萬。

但由於時代的不同,財富積累的實力差異,2011-2015年海南樓市腰斬,也未出現1991年海南樓市泡沫破滅後的一地雞毛,市場的需求也逐漸從純投資,過度到養老度假的真實剛性需求。所以海南樓市的泡沫也在逐漸縮水,經過幾輪調控擠壓後,會更加健康。

而且這一次因為調控及時,所以海口和三亞,以及其他已經調控的城市泡沫,不如上一次2010那麽大,現在的價格也就是回到2010年的價格。

責任編輯:李未來

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