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一個北京驗房師的十年:驗過的豪宅漲到了五千萬,曾被人拿鋼管堵在屋裡

【反侵權公告】本文由北京青年報與騰訊新聞聯合出品,未經授權,不得轉載。

采寫/胡琪琛

編輯/劉汨

2019年底,驗房師這個職業以一種“容易挨揍”的形象,出現在人們的視野。武漢新城璟棠小區內,一名驗房師被三名黑衣男子群毆,血流不止。據媒體報導,這是武漢一個月內第四個被打的驗房師。

驗房師的職責是為客戶檢驗房屋質量,暴力事件發生時,這個職業似乎天生站在了地產商的對立面。

張磊覺得這樣的看法有些片面,儘管他自己也曾被人拿著鋼管堵在過屋裡。在北京當了十多年驗房師,張磊的客戶裡有買下千萬豪宅的富商明星,也有為一套毛坯房努力攢下首付的工薪族。

張磊擅長找出房子大大小小的問題,可能是牆壁上一條不起眼的裂縫,也可能是會釀成大禍的電路隱患。他不希望別人隻把驗房師當成一個“挑刺兒”的,因為無論是誰,都希望買到一間安全舒適的房子。

成為驗房師

我能乾上這行,想起來有些天注定的感覺。

那是06年,我還在北京一所院校讀建築工程專業。一堂課結束,班主任拿著一份報紙進來,上面有篇報導,介紹了驗房師這個新興職業,專門負責查驗房屋質量。我一下來了興趣,覺得這職業真牛。

按我們的專業,大部分同學畢業都會去施工部門,或是當工程監理。2007年,班裡只有我一個人報名參加了驗房師的培訓。

培訓有理論課和實踐課。理論課三天,講整個行業的發展、驗房師的定義、操作流程以及職業操守等等。最後的考試,死記硬背也就過了。真正的學習是在實踐之中,只有進入了那些大大小小的建案,才會看到各種意想不到的門道。

我的第一堂實踐課是在北京東四環的一個大型辦公大樓裡,一套200平米的精裝辦公室,那也是我第一次看見精裝房。這間辦公室之前已驗過一次,這次是來複驗開發商的整改情況。我跟在三位驗房師後面,主要是打打下手,用儀器測測房屋垂直度、平整度。

2006年之後,隨著房地產市場的火熱,中國的驗房行業也在飛速發展。我入職不到一年,就驗了400多套房。

那時候年輕,天天都在外面跑,北京當時地鐵線路不多,我每天早早出門,提著大工具箱,倒三四趟公車趕到某個小區。

工作流程大體一樣,穿好鞋套進門,給業主講解服務流程與所需時間,接著依次對室內門窗、水電、暖通、裝修等事項的觀感與使用功能進行檢測,最後測量房屋的淨使用面積。

但房屋的建築面積需要計算公設部分和牆體厚度,這個我們就沒有辦法測。我們也驗不了空氣質量,地暖打壓,更不能對房屋的結構性問題做破壞性檢測。

一次驗房至少兩三個小時,中間不能休息,更像個體力活兒。我曾經和四位同事一起驗過一棟均價10萬/平方米、面積400平方米的複式豪宅。從上午10點半到下午3點,驗了整整4個半小時。

與別的驗房師不同,我每驗一套房子都會寫驗房日誌,記錄遇到的房屋問題和溝通技巧。我驗過各種精裝修、毛坯房、別墅和辦公大樓,查出來最多的是牆磚空鼓、牆面裂縫和洗菜盆漏水之類的問題。你隨便說個北京的建案,我就能說出它大概的位置、價格和質量。

我印象最深的一套房,是2010年左右,在北京西三環驗的一套400平米豪宅。站在那套房子的窗前,滿眼都是玉淵潭公園和中央電視塔的漂亮景色。

當時,是那位業主的顧問堅持讓他買下那套房的。顧問是個老頭,說這棟房的風水、環境各方面都好,還建議“找專業驗房師驗一下房”。現在這個房的價格從2000萬翻倍漲到了5000萬左右。我一直很感歎那個老頭的精明與眼光。

為明星驗房

驗房師打交道最多的就是業主,地域、性別和職業不同,每個人對待房子的方式態度也不一樣。

比如,南方人比北方人心細。我們驗房後出具的報告上通常有上百條問題,南方人會揪著每個問題問我們“這個怎麽回事”,直到把所有疑惑全弄清楚了才罷休;北方人一看報告上密密麻麻都是字,沒什麽耐心細讀,“趕緊整改吧”,他會把驗房報告直接給開發商,豪爽地說:“我看那玩意幹啥,我也不懂。”

女士也會比男士更加心細。像我們驗房,每發現一個問題就會貼上一個紅色紙條做標示。我遇到過一個女業主,驗房時一直跟在我身後,我貼一個條子,她就拍一張照;我貼了幾百個條,她也拍了幾百張照片。

香港人和台灣人能達到半個驗房師的水準,他們對房屋質量和生活水準是真心講究。我們判斷地面有沒有空谷,一般是用棍子敲地面聽聲音,牆面實、聲音悶,牆面空、聲音脆。我有次遇到一個台灣業主也會這招兒,而且每塊磚他都敲,發現問題也做標記,最後跟我說:“來,你驗了哪些問題,我們匯總一下!”

煤老闆也是很講究的一群人,他們講究是因為有錢。有錢就有更多的生活經驗,他們大部分人已經住過豪宅別墅,對於房子哪些地方存在問題非常敏感,在驗房過程中也會對這些地方格外注意。

越有錢的人,維權意識越強。我遇到過一個旗下有好幾家公司的大老闆,帶著自家公司的律師去三環內的某個小區收房。那位律師隨身攜帶所有的房屋合約,一項一項地對照合約看現場。

我們公司還有人驗過明星的房子,名字不能說,因為都簽了保密協議。現場見不到本人,都是經紀人或者助理去。有一次,我們拿到一個項目的業主名單一看,上面的名字全認識,還有一兩個那種最頂級的女明星,那套房子每平米20萬,在北京某個CBD。

國標

驗房師最重要的武器就是“標準”,就像律師要背會所有的法律條文,我們要背各種建築類規範標準。

標準一般分為國家標準、地方標準、企業標準。一些行標、企標會比國家標準更嚴格。比如,國家標準允許毛坯房牆面的垂直度誤差4毫米,而一些大的企業會要求房牆面垂直的誤差僅限於3毫米。

我們最常用的標準為兩個國家標準《建築裝飾裝修工程質量驗收規》(GB 50210-2018)以及《住宅設計規範》(GB50096-2011)。這兩個標準對抹灰、外牆防水、門窗、幕牆等工程都有規範。

這裡面的字眼兒、數字可能對一般人來說很難懂,卻和房子的入住體驗直接相關。

按照國家標準,窗戶起碼有三道密封,但驗房時總會發現少了一道密封,所以有時候我們坐在家裡、開著暖氣,還是覺得屋裡涼颼颼的。

再比如,窗戶和牆體之間需要打一圈耐候膠進行填充。我們驗房時,常有耐候膠被漏打的情況。最後業主坐在家裡,看窗戶漏著水,卻不知道為什麽。

還有些隱患直接和安全相關。一般家裡衛生間會有個叫“等電位”的裝置,一頭把電線固定在金屬出水口上,另一頭連接盒子裡的接線端子,這樣業主在洗澡用水時,如果遇到電流通過出水口的情況,電線就會第一時間將電流引到別處,避免觸電事故的發生。

我們驗房總是發現,“等電位”雖然有,但接線端子的線卻沒有連接。你常會讀到一些業主在洗澡時被電死、或者打雷時在洗手間被電死的新聞,原因就在這裡。

有次驗房,我查驗地暖分水器,碰到了分水管,突然感覺手麻麻的,像是被電了一下。

我立馬取出感應電筆在周圍測試,果然,地暖周邊有大量的強電磁場。我推測,固定螺絲打在了牆內預埋的電線上,從而造成了漏電。最後,物業和施工方尷尬地承認了這個問題,當場進行了整改。

我們去驗房,遇到最多的情況就是一家人特地選個周末,打扮得漂漂亮亮,開開心心去收房,結果一看到房子,心情驟降,“這房子就這樣啊?”

這種心理落差,主要還是因為實物與買房看的樣板間差距太大了。一個樣板房造價如果是每平米五千塊,實際房屋可能每平米只有兩千塊。

很多樣板間的牆體,做得很漂亮,但你根本不會發現,在牆角下有一行小小的字,“可能與實際不符”。精裝修配套的家具也有貓膩,房屋合約上會明確電器的使用標準為“高端抽煙機方太或同等次品牌”,但就是這個“或”,有太多的不確定性,開發商給自己留了很多餘地。

屬於我們查驗範圍內的質量問題,無論大小,我們都會一條不落地全部告知業主。不在我們業務範圍內的問題,我們會盡力給業主以建議。比如有時候會提醒他們買什麽家具會更合適,洗衣機位置的大小和型號。

我們去驗房的時候,總能看見各種業主維權的情景,激烈的時候,幾十號業主拉著橫幅舉著牌子站在馬路邊,開發商直接把小區的入口封死了,找了很多戴著頭盔的保安守在那,雙方就這麽對峙著。

我還幫一位業主上庭做過證。那業主通過中介,買了套一千萬的二手房,剛付了五十多萬的首付和定金。他從另一個中介那得知,房主賣房是因為在裝修過程中,發成屋子存在很多質量問題。我們驗房後也證實,房屋頂面已經龜裂,陽台還有電插座在滲水,質量確實不好。

後期他和房東、中介打官司,我上庭幫他作證,在法官的調解下,最終雙方庭外和解。

鋼管的威脅

我在驗房的時候,也遭遇過被威脅的情況。但威脅我們的不是開發商,而是施工部門的人。

其實有些開發商是很歡迎驗房師的。早點發成屋屋問題、早點解決,對他們也有好處。而且問題整改是施工部門花錢,開發商不用花錢。

對於質量把控較差的施工部門來說,驗房師提的問題越多,他要花在整改上的錢就越多。驗房師跟他們的利益直接相關,自然會被威脅。

2008年,我和四個同事一起去一個小區驗房。一進房間,看見客廳站著兩個小年輕,我們起初沒在意,照常打開工具箱準備驗房。還是團隊裡的一個老師傅先發現了不對勁兒,說他們怎麽手上拿著鋼管啊,咱們好像攤上事兒了!

老師傅之前當過兵,臨危不懼地把手錶取下來,袖子一挽,準備硬乾一場。那小年輕一看這架勢,再數了數我們有五個人,有些慫了,趕緊打了個電話叫人。很快,又有四五個人進了房。

這一行人想帶著我們去地下室,我當時心裡已經做好了挨頓打的準備。還好到了一樓,我們趁機反抗,跑了出來,但工具箱都被他們搶走了,報警後才找了回來。

這都是十多年前的事情了。那時候房地產圈魚龍混雜,有些企業“黑白通吃”。而且正是北京的交房高峰期,工期很緊,質量也難保證。你跟施工部門查問題,他就會覺得是在找事。

最近幾年,這種事已經很少發生了。在驗房過程中,可能剛看我們進去,好幾個人、提著幾個大箱子,覺得來勢洶洶的,開發商沒什麽好臉色。但經過溝通,開發商就會意識到,驗房師有可能會成為他們和業主之間的橋梁。

比如業主看見房子失望了,臉色一沉,眼看就要大吵一架。我們就會出面做些疏導,“要不我們先驗房?最後再看看到底有哪些問題?”

或者有時房屋牆壁出現裂縫,業主都會覺得這是很大的問題,立刻與開發商起爭執。但如果裂痕只在表層,不是結構性的,其實問題並不是很大。開發商這麽解釋,業主可能不信,通過我們講出來,可信度就比較高。

更重要的是,我們不光會將房屋質量問題百分百告知業主,同時,也會提供整改建議。我們會講解清楚哪些問題是一定要改的,哪些問題建議修改,哪些問題其實沒有太大影響。

這時候,開發商也會明白,驗房師的工作不只是“挑刺”。

紅包

從2010年開始,陸續有開發商主動找我們公司驗房。

最開始是因為客戶投訴太多,有個開發商在北京中心地段的項目,前四期都有維權現象,甚至鬧到了有業主去靜坐的地步。於是,第五期開發商找我們提前驗房。

最早,我們隻抽驗幾個樣板間,開發商覺得效果好,就把整個建案都給我們檢。後來,

發現有些驗出來的“死病”已經無法整改,開發商乾脆讓我們在房屋的主體結構剛建完就介入。

這樣看來,我們像了幹了一些房屋監理的活兒,他們也是以第三方的身份,負責房屋建設期間的監督和把控。但就我的觀察,有些監理的工作並不稱職,施工部門的每筆付款都要經過監理簽字,兩方綁在一起,“收紅包”的情況也就出現了。

我們作為驗房師,也有遇到施工部門塞紅包的情況,但有幾種方法可以規避。

比如,我們允許地產商“釣魚執法”。可以自己找工程人員用紅包試我們的驗房師,試出一次有人收紅包,我們會進行賠償,後期的合作也沒有了。另外,我們也會把“釣魚執法”的事告訴員工,一經發現,立即開除。

曾經有個施工部門的人找我們領導,一到辦公室,直接把2萬塊錢、幾條中華煙擺在桌上,讓少挑點問題。領導說:“你要再這樣,我會查得更細致!” 還有一次,我們有位驗房師到了項目現場,剛拿出記錄本寫問題,施工部門的負責人就往那個本子裡塞錢。驗房師推回去,對方又塞過來,驗房師生氣了,直接給開發商的工程部打了電話。

有些施工部門把塞紅包當成常態,特別不理解地問我們,這麽嚴格的查質量問題,不就是因為我們沒給你上禮嗎?聽到這種問題,我總會覺得哭笑不得。

有人可能會質疑,我們同時給開發商和業主驗房,能做到一碗水端平麽?

這事其實並不矛盾。幫開發商驗房時,他們要的是最大化找問題。比如說一間房有100條問題,我們一定要全部都驗出來。這100條問題不用暴露出去,開發商內部知道後就會立刻進行整改。

開發商整改率基本上能達到80%。嚴格來說,你要是尊重我們驗房師,我提出100條問題,你應該都整改完,不過實際還是會存在有些問題沒法整改的情況。比如廁所的門做小了,以至於業主只能買小尺寸的洗衣機。這時候,開發商就會提前準備好和業主解釋溝通,遺留問題不會特別嚴重。

前幾天我們剛驗了一套房,那個房子我們之前幫開發商驗過,再去幫業主驗時,我們還是有什麽就說什麽,照樣驗出了很多問題。

後來開發商高層跟我們說,“你們做第三方也太客觀了吧,原先你們都查過,現在業主請你們驗,你們還全提出來了?”

我說,我們就是這樣,你可以對比我們給業主的驗房報告和之前給你的報告,如果裡面有一個問題是我們之前沒提出來的,可以罰我們。

認可

對我們這個行業來講,目前最大的問題,還是需要更多制度上的認可。

從2014至2016,國務院根據需要,取消了多項職業資格許可和認定事項。驗房師因全國從業在冊人數不足,相應的證書也被取消。

由此,我們的驗房報告沒有法律依據,涉及法律糾紛的時候,只能作為參考。

我在為業主出庭時,法官問我,是不是在幾時為某某在某處驗過房子,驗出了哪些哪些問題,我統統如實回答,結果對方律師就一句話,驗房師的驗房報告不具有法律效應。

但我仍舊相信這一行會越來越好。因為在未來十年,房地產的關鍵詞就是“質量”。

北京市有大量的小區已經進入衰退期,原先因質量問題埋下來的隱雷,早晚要在某個時間段爆發。牆磚脫落、產生裂縫、外牆外立面脫落,各種問題會不斷出現。今年我已經看到好幾條外立面脫落砸車的新聞了,在未來,這種事會越來越多。

另外,隨著房地產市場供需關係的改變,開發商賣房沒那麽強勢了。以前,還沒開盤就日光,現在是房子賣不出去,業主在挑開發商。挑的是什麽?就是質量。

而且,未來房子會由預售屋轉為成屋。到時候,也不需要樣板間,業主直接進成屋考察,什麽問題都遮掩不住。

前幾天我剛聽說,山東一所院校開設了房地產檢測專業,學的就是驗房。在未來,這個行業肯定會有更大的空間和作用。

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