如果房價下跌，人民幣貶值還是升值

【原創】如果房價下跌，人民幣貶值還是升值

（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

在樓市處於敏感期，各種觀點、說法、言論都會很多，各種假設也是層出不窮。眼下，就有人在假設，如果房價下跌一半，人民幣會貶值還是升值呢？

對這個話題，聽起來確實有點說不出來的味道，但是，卻又是比較現實的問題。因為，在很多人看來，房價與人民幣匯率也是密切相關的。如果房價下跌一半，會不會對人民幣匯率產生影響呢？我的觀點是，如果房價突然下跌一半，可以說，對人民幣匯率影響不是很大。因為，那一刻，外資不可能很快進入。原因就在於，外資也擔心市場、擔心風險、擔心發生意外。沒有外資進入，特別是熱錢不感興趣，就不可能對人民幣匯率帶來影響。同時，熱錢也不會大幅流出。要知道，外資是很難等到房價大幅下跌才撤離的，是會早就有準備的。一定程度上，房價大幅下跌，可能就與外資撤離有密切關係。這方面，前些年曾有過體現。如2017年到2018年，就曾出現協短暫的房價大幅下跌現象，深圳等地還出現了斷供。可從人民幣匯率來看，一點也沒有發生變化。

但是，房價急速下跌不會對人民幣匯率產生影響，不代表房價有規律地持續下跌，並下跌到一半以上也不會對人民幣匯率產生影響。要知道，如果房價持續地、有秩序地下跌，就有可能出現外資、特別是熱錢進入中國市場炒底的現象。因為，這種有規律的運行，是外資比較看重的，也是願意投資的。切不要以為外資不會來炒底，也不要以為外資只會面對房價上漲時才會來炒底。房價下跌時，只要外資認為有利可圖，就有可能來炒底。

如果房價跌到一定水準，外資也進入到中國樓市來炒底，那麽，外資就會對房價的運行產生重要影響，使房價再度回到上漲通道。同時，對人民幣匯率也帶來積極作用，使人民幣匯率上漲。

也許有人會說，人民幣匯率主要與人民幣發行規模有關，而與房價變動沒有多大關係。問題就出在這裡，從2008年到現在，人民幣發行規模是非常大的，100多兆的貨幣，按理，應當對匯率產生很大影響。但是，實際結果並沒有想象的那麽嚴重。縱然匯率曾一度逼近7，但終究沒有破7。而按照實際發行的人民幣，7是很難頂住的。為什麽沒有呢？原因就在於，房地產投資吸收了相當一部分新增貨幣，使新增貨幣對匯率的影響大幅減弱。自然，房價的變動、尤其是持續穩定的變動，還是會對人民幣匯率產生一定影響的。

反過來，如果匯率變動幅度加大了，對房價的影響，則會更大。原因是，匯率向下，亦即人民幣貶值，就意味著資產的價值量在縮水，當然會影響房價的變化了。所以，保持人民幣匯率穩定，也是維護房價穩定的重要因素之一。從總體上講，匯率與房價是有關係的，匯率對房價的影響更大，房價的變動則對匯率會有影響，但影響相對較小。

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