抵押房產是婚前個人房產嗎？

一、如果房產證上有雙方的名字，則屬於共有財產。

二、如果房產為婚前所購，且房產證上只有一方名字，為個人財產。如果婚後雙方一起還貸款的，那麽共同還貸部分需要協商處理，無法協商的由房屋所有法依法補償。

相關法規：根據《婚姻法》司法解釋三第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合約，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協定處理。依前款規定不能達成協定的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

目前銀行在審查購房貸款時，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量。嚴格按“認房又認貸”原則界定二 套房。“認房又認貸”，指無論購房人現時名下是否有房產，只要之前有過住房貸款的記錄，就會被認定為二套房，執行二套房貸款政策。

　　二套房認定標準一：父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

　　詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。

　　二套房認定標準二：未成年時名下有房產，成年後再貸款購房

　　詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

　　二套房認定標準三：個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

　　詳解：過去隻"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

　　二套房認定標準四：個人貸款購買住房，結清出售後再貸款購房

　　詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。二套房認定標準五：首次購房使用商貸，再次購房使用公積金貸款

　　詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

　　二套房認定標準六：婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

　　詳解：夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

　　二套房認定標準七：婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再貸款購房

　　詳解：只要央行的征信系統中能夠查到房貸記錄，那麽即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這一條對二套房的認定標準，使得很多試圖通過“假離婚”來規避二套房貸款新政的想法也付之東流。

　　《新國五條細則》中同樣對二套房貸款利率做出規定，要求各地上調二套房貸款利率，目前二套房貸款利率多執行1.1倍基準利率，甚至更高。

　　自去年銀行鬧“錢荒”以來，個人房貸一直處於持續收緊的狀態，今年初以來，不少一二線城市銀行已開始上調房貸利率。有權威機構調查數據顯示，全國近九 成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%，個別上浮20%。二套房貸款利率更是全線上調10%，部分銀行上浮達到20%，利率優惠更是成為歷史。

　　雖然房貸業務還在正常辦理，但放款速度不容樂觀。去年年底出現的放款難問題，未見絲毫緩解，特別是二手房，3個月辦下來已經是最快的了。一家銀行表 示，目前國家正收緊資金的流動性，不允許太多資金流入市場，使得整個銀行放貸資金偏緊，商業貸款周期大約都在3個月左右。但公積金貸款屬於政策貸款，速度 會快些。

　　商業貸款基準利率：6.55;上浮10%為7.205;上浮20%為7.86。