南山十五峯花園二期業主稱小區外牆如牛皮癬。
南山蛇口花園城三期小區外牆磚有的已經脫落。
4 .9月7日，寶安一名正等校車的小女孩被掉落的瓷磚砸傷。
南都報導
南都
調查
在很長一段時間裡，深圳市南山區招商街道花園城三期的小區業主們人心惶惶，很是擔心在某一個時間點，樓體外牆飾面磚會掉落下來，砸到人。為了防患未然，很多小區業主甚至讓小孩戴著頭盔出門。
而在9月7日早上，深圳寶安石岩羅租大道日新百貨附近，一名正等校車的小女孩被高空掉落物品砸傷，事發原因為居民樓15樓一名老人在清洗瓷磚時瓷磚掉落。事實上，外牆飾面磚脫落並非孤例，相關事件屢現於新聞媒體的報導中。而深圳也曾多次出現過建築物外牆面磚脫落事故，傷人及糾紛事件不斷。
為何外牆磚容易脫落呢？南都記者查閱相關論文後發現，造成外牆面磚脫落的因素很多。首要原因是，建築外牆飾面磚位於整個房屋圍護結構最外表面，日曬雨淋、晝夜溫差大，熱脹冷縮效應明顯，加之材料性能隨著時間推移逐漸老化，很容易發生空鼓，造成脫落。
如何來解決？不少專家均認為，外牆塗料是目前應對外牆飾面磚空鼓脫落問題較好的辦法。然而，在南都記者的調查中發現，實際操作起來有很大的困難。以花園城三期為例，開發商初步預算整個改造費用為990餘萬元。對應到一般小區，所需費用需上百萬。工程資金由誰來出？這成了難題。因此，像花園城三期、十五峯花園二期等採用外牆面磚工藝的小區，掉磚問題依舊懸而未決，小區居民還可能會面臨高空墜物傷人的情況。
現狀
豪宅業主讓小孩戴頭盔出門
花園城三期：
墜落牆磚殘骸隨處可見
花園城三期位於蛇口最中心最成熟的公園路區域和工業八路的交會處，由深圳招商房地產有限公司開發建設，分別於2004年12月和2006年12月竣工。目前，該小區房價已經突破10萬，是那一片區內最為知名的小區之一。該小區在建設之初，外牆的裝修採用了當時常見的飾面磚材料。“在夕陽的映襯下，紅豔豔的，很是大氣。”一位小區居民說。
深圳常年高溫多雨。在高溫潮濕的環境下，十多年過去，花園城三期的外牆飾面磚開始掉落。這成了小區居民們的“夢魘”，“時常擔心磚塊會砸到自己”。為了防患未然，很多小區業主甚至讓小孩戴著頭盔出門。
在花園城三期小區內，從高處墜落的牆磚殘骸隨處可見。為了防止砸到人，小區內設立了各種各樣的提示牌，“建築外牆可能隨時掉磚”，提醒路過行人不要靠近或繞道。即便是很多還未掉磚的牆面，也能看到明顯的空鼓。
外牆牆磚的脫落，給花園城三期居民帶來的不只是空中的危險。小區業委會主任劉女士介紹，由於外牆磚掉落，防水層被破壞，很多業主家中出現了滲水的狀況。據統計，目前已經有70多家。
十五峯花園二期：
修補後仍好幾次掉磚
而在10多公里外的十五峯花園二期，也存在著類似的情況。這個位於南山區龍珠大道龍珠五路上的小區，共3棟樓。小區2008年開始施工，2010年底竣工驗收。開發商為深圳市山居假日房地產有限公司，施工部門為中國中鐵集團有限公司深圳分公司。
小區業主孟女士稱，2014年，十五峯花園二期便開始出現外牆掉磚的情況，當時開發商安排施工部門中鐵建工修補過二期1棟外牆，那之後，又陸續發生過好幾次掉磚事件，物業公司都以“修補效果不好，以後一起補”為由將此事拖著。
據孟女士提供的十五峯花園專項維修資金使用情況來看，維修資金只在2015年10-12月產生過一筆修補外牆的費用，名目為“二期外牆磚檢測”。孟女士講述，一直到了2017年，小區高層掉磚到人行道上差點砸中行人，才引起小區業主重視。小區業主多次反映後，南山區住建局質檢站介入此事。
墜落傷人及糾紛不斷
事實上，關於外牆飾面磚脫落事件的報導頻繁出現於新聞媒體的報導中，而深圳也出現過多棟建築物外牆瓷磚脫落事故，傷人及糾紛事件不斷。在今年7月14日中午，家住龍華盤隴新村的付先生一家，抱著七個月大的孫女在住處旁兩棟住宅樓間的過道附近散步。不料，建築牆體上的瓷磚突然掉落，砸中了懷中女嬰的頭部，當場血流不止。
據南都記者掌握的一份檔案顯示，僅在深圳範圍內，從2015年至今，就先後有寶安區福永懷德公園小區、龍崗區布吉街道寶龍花園、寶安區西鄉中糧錦雲花園和龍華區大浪水圍新村等小區出現牆面磚脫落的情況。
探因
工藝和材質導致難避免脫落風險
一些外牆磚一兩年就掉
據了解，在國內，建築瓷磚裝飾外牆這一工藝興起於上世紀八十年代。在很多人的印象中，越是上等的小區，建築的外牆裝飾越是富麗堂皇，花崗岩、大理石、瓷磚、玻璃幕牆等均曾被用來作為外牆裝飾材料。
為何外牆磚容易脫落呢？南都記者查閱相關論文後發現，造成外牆面磚脫落的因素很多。首要原因是，建築外牆飾面磚位於整個房屋圍護結構最外表面，日曬雨淋、晝夜溫差大，熱脹冷縮效應明顯，加之材料性能隨著時間推移逐漸老化，很容易發生空鼓，造成脫落。
其次，建築外牆基層處理、水泥調配比例、粘合劑品質、勾縫劑選擇等因素，均會影響外牆面磚施工品質。一位業內人士告訴南都記者，“如果選用便宜、品質差的粘合劑，施工工藝又很差的話，一些外牆面磚一兩年就會脫落。”
據上述業內人士介紹，單從安全性來講肯定塗料更安全，但是外牆塗料在風吹雨淋的環境下，沒幾年便需要翻新一次，人力物力都花費不少。“而外牆面磚有易清潔、成本低、美觀大方的特點，在多年前很受設計師歡迎。”
他還告訴記者，因其施工工藝、選用材質等方面的不確定性，幾乎無法避免脫落的風險。“也正是考慮到外牆面磚容易脫落的情況，現在一些項目都少用了，採用外牆塗料的要多一些。”
已有城市禁用外牆面磚
南都記者查閱相關文獻後發現，事實上，鑒於存在安全方面的問題，早在2000年，一些城市便開始通過行政手段禁用外牆面磚。
在2000年上海市建設委員會頒布的《關於在本市建設工程中推廣應用建築外牆塗料的通知》中規定，自2000年1月1日起編制的設計施工圖和2000年4月1日起開工的建設工程，限制設計、使用外牆面磚和禁止設計、使用馬賽克等外牆瓷質貼面材料。
江蘇省建設廳也在2000年頒布的《關於在工程建設中淘汰和限制使用部分落後技術與產品的通知》中規定，建築外牆飾面禁止使用馬賽克，住宅建築外牆限制使用陶瓷面磚。隨後，重慶、大連等地均規定，禁止使用外牆磚。更為嚴格的是貴州銅仁地區，在《關於加強民用建築外牆裝飾裝修工程管理的通知》中規定，建築外牆3米以上部分強製使用塗料。
對策
能否由政府部門牽頭設立儲備基金
花園城三期：
改造費用需近千萬
由於牆磚脫落，可能會導致高空墜物傷人事件發生，像花園城三期、十五峯花園二期等存在類似問題的小區居民們迫切希望能夠徹底解決此事。
如何來解決？在處理花園城三期外牆面磚脫落的過程中，南山住建局曾邀請中冶建築設計院專家進行查勘。根據現場對掉落的外牆面磚殘塊和所剩牆面分析，面磚掉落斷開位置為砂漿粘結層，表明砂漿粘結力已不滿足外貼面磚的承重故而產生掉落。
中冶建築設計院專家給出的最終建議是，經過對目前未發生面磚掉落的外牆進行查勘，部分外牆區域存在大面積空鼓，有著較大的安全隱患，“建議委託專業隊伍對整個小區外牆進行空鼓排查並將空鼓區域鏟除，以避免發生面磚掉落傷人事件。”
據業內人士介紹，對牆面磚進行徹底鏟除，然後重新刷外牆塗料，可能是目前應對外牆飾面磚空鼓脫落問題較好的辦法。但是，據南都記者了解，在實際操作過程中存在諸多難題。以花園城三期為例，開發商招商地產經過初步預算，整個改造費用為990餘萬元。
協商後開發商出部分費用
南都記者查詢到，建設部於2000年發布的《房屋建築工程品質保修辦法》第七條規定：在正常使用下，房屋建築工程中的裝修工程保修期限為兩年。外牆瓷磚屬於裝修工程，因此最低保修期限為兩年。該《辦法》第四條也規定：房屋建築工程在保修範圍和保修期限內出現品質缺陷，施工部門應當履行保修義務。
這意味著，兩年內，如外牆瓷磚出現品質缺陷，施工部門要履行保修義務。兩年保修期限之後，外牆瓷磚則由共同所有人或管理人進行維護。因此，即便是在南山住建局、招商街道辦等政府部門的斡旋下，花園城三期樓體外牆維修一事，還是會因為維修資金由誰來承擔而陷入僵局。
小區業主們認為，這筆錢應該由開發商承擔，“因為房子是你建的”。而該小區開發商招商地產則認為，小區交付已10余年是事實，目前已經過了保修期，按正常的法規要求，開發商不需要承擔任何的法律責任，需要由房屋本體維修基金來出資。
不過，在經過多方協商下，招商地產表態，“作為央企，願意承擔起應該承擔的社會責任，出部分費用。”據了解，目前花園城三期外牆改造工程正在實施中。
十五峯花園二期：
外牆整治仍無實質進展
而十五峯花園二期的情況則更加複雜。因其開發商為項目公司，項目結束後便已解散，很長一段時間，沒有明確的責任人來出面處理此事。據小區業主孟女士稱，直到今年6月26日晚，開發商才第一次派出一名代表與南山住建局長官會談。
經過幾番周折，南都記者聯繫到開發商代表霍先生。其表示，開發商從來沒有逃避責任，一直在積極處理這個問題。只是關於外牆整治的方案，專家組給不出好的意見，業主的意見也不統一，所以一直無法推進。“後期開發商會積極與業主、住建局磋商，協助處理外牆掉磚問題，希望政府牽頭，把整治方案最終定下實施”。
當被詢問到最終維修費用由哪方支付時，霍先生稱，目前還未決定，要看與業主磋商的結果。此外，有人也曾提議，“深圳類似的小區眾多，為何政府部門不能牽頭設立儲備基金，專門用於解決類似問題？”
自2017年起，南山區住建局質檢站王工便負責跟進十五峯花園二期的進展。據王工介紹，此前，質檢站曾安排第三方部門中冶建築設計院對小區外牆進行檢測，檢測結果顯示，十五峯花園二期1棟外牆空鼓率為41%，情況嚴重，外牆飾面層粘結品質有明顯缺陷。“隨著年期拖延，空鼓率會進一步加大，建議對1棟外牆飾面進行全面拆除，採用外牆塗料裝飾。”
小區業主孟女士表示，“現在，十五峯花園二期的外牆掉磚處依舊沒有進行修補，從遠處能看到牛皮癬般的外牆，只能不斷通過政府和媒體來推動事情進展。”
除了南山蛇口花園城三期和十五峯花園二期
這兩個外牆磚脫落問題嚴重的典型例子
據南都記者掌握的一份檔案顯示
僅在深圳範圍內，從2015年至今
就先後有寶安區福永懷德公園小區
龍崗區布吉街道寶龍花園
寶安區西鄉中糧錦雲花園
龍華區大浪水圍新村
等小區出現牆面磚脫落的情況
但願這份名單不會越來越長
統籌：南都記者 邱墨山
采寫：南都記者 邱墨山
見習記者 吳靈珊
攝影：南都記者 劉有志
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室