廈門風光（來源：百度百科）
文：劉 璐
頻道：房產|城市
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廈門房價高是必然中的偶然。
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0，探尋廈門樓市火熱的原因
作為昨日《真相：廈門房價到底die了沒有？——70個大中城市樓市走勢巡回點評之三/上》一文的續集，今天我們繼續來深入探討一下廈門樓市。
昨天發布的上集只是在描述客觀事實，初步展示了廈門新房和二手房市場的基本狀態。今天續發布的下集則是深度剖析廈門房價及其累計漲幅為什麽會如此之高的一些本質原因。這其中有些因素是廈門獨有的，而另外一些因素也可以看作是國內很多城市房地產市場的共性。
影響廈門新房價格快速上漲的原因肯定是有很多的。但歸根結底，簡單說來就是“需求特別大但供應特別少”這兩個重要因素。下面本文將分別闡述。
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1，需求很大
廈門宜居，空氣品質（如PM2.5）長期位居中國大陸城市的前茅（基本穩居前三，有時還排過第一），而且還有濃厚的小資情調，是“面朝大海、春暖花開”的理想居所。
數據來源：國家環保部
宜居的好地方自然就吸引人。
簡單來說，廈門樓市的置業需求有如下幾個層次：
1）來自廈門周邊泉州和漳州的置業需求
顯然，如果單從廈門本身經濟的“基本面”來說，是難以解釋廈門房價的快速上漲的。福建經濟的太空分布本身就是很有特色的。省會福州排名第二（2017年GDP為7104.02億元），廈門則排在第三（2017年GDP為4351.18億元）。而福建經濟排名第一的城市為泉州（2017年GDP為7548. 01億元），雖然不那麽出名，但在福建的經濟版圖中就是“一哥”。而在泉州和福州之間，就是大名鼎鼎的莆田市（福建省內排名第七，2017年GDP為2045.19億元）。
數據來源：國家統計局
圖片來自於網絡
泉州是福建省下轄的地級市，北承福州，南接廈門。相對於省會福州和頭頂“副省級城市、經濟特區，東南沿海重要的中心城市”光環的廈門而言，泉州可謂是相當得低調。
值得一提的是，廈門和泉州之間的直線距離僅約70公里（指中心城區）。在一些特大城市，這不過是從城市中一個區到另一個區的距離維度。而廈門到西側的漳州的直線距離更是僅有40余公里。可不要小看了這個漳州。其經濟實力在福建省內排名第四（2017年GDP為3563.48億元），僅次於“老三”廈門。
圖片來源：百度地圖
因此，我們在思考廈門房價的時候，就不能局限於廈門本地的經濟規模。廈門周邊的“一圈層”，至少應該包括泉州和漳州。這三個城市的經濟規模加總起來已經超過了1.5兆元，這已經超過了成都而可以排在2017年中國大陸城市經濟規模的第8位。
另據相關資料顯示，廈門的大企業有6成以上是泉州人當家（筆者無法驗證這個數據）。雖然沒有準確數據顯示有多少泉州的老闆及其家人在廈門買了房，但想必這不會是一個小數目。這裡還有一個非常有意思的細節值得反覆揣摩。按照前面分析中提到的時間期界劃分，從2013-2016年的這四年來看，福建經濟“一哥”泉州新房價格指數的累計漲幅為8.38%。雖然單看2016年泉州新房價格指數的漲幅為9.13%，但是隨著2017年以來的“震蕩下行”，如果拉通來看，2013年1月至今這五年半中泉州新房指數的累計漲幅僅為10.11%。這個累計漲幅不僅在70個大中城市中是靠後的，而且更是遠遠地低於附近廈門的漲幅。這個“反直覺”的事實可能是泉州老闆喜歡到廈門置業的很好佐證。
對於廈門的另外一個鄰居漳州，雖然更為低調而神秘，也缺乏足夠的數據來說明有多少漳州老闆到廈門置業，但是近期的一則採訪卻為我們這篇文章提供了很有趣的支撐素材。
在上面這則新聞稿中，提到“2016年，廈門的樓市還異常火爆。龍岩、漳平（筆者注：此處應該為漳州）、泉州許多企業家都抱團前往廈門炒房。”
彼時，在2016年6月，廈門島內的均價已經突破4萬元，而與其緊鄰的漳州市區房價均價約為6000—8000元/每平米。漳州人口約514萬人，比廈門多。很多漳州人認可廈門的宜居，特別是年輕人認為廈門是一個可以安居樂業的好地方，一畢業就喜歡往廈門“扎堆”。這些年輕人到了廈門工作，他們自然就成了廈門樓市的“剛需”。
筆者經常看到“廈門以四線城市的經濟規模而擁有一線城市的房價”這樣的論調（注：廈門的鄰居漳州通常被認為是一個標準的四線城市，然而其GDP僅比廈門略低），但稍微看下地圖，就知道這是對廈門樓市的誤解。在我們討論廈門房價的時候，至少應該把所討論的經濟規模擴大到1.5兆級別，畢竟泉州和漳州這兩大城市距離廈門的直線距離都非常之近。40至70公里的半徑基本上就是“同城”的概念。
要知道，泉州的常住人口已達865萬人。僅泉州、廈門、漳州三地加總的人口已經接近1800萬人。加上流動人口，這三個城市的總人口突破2000萬人沒有太大問題，在中國這已經是特大城市的人口規模了。
綜合上述三市的經濟和人口規模來看，廈門實際上是以一己之力承擔了三市加總的房價壓力。因此，人們在抱怨廈門房價高的同時，也要看到這個背後的重要甚至是本質上的原因。這實際上是區域經濟發展不平衡和要素流動不合理造成的必然後果。
2）來自省會福州和投資大市莆田的置業需求
當然，如果我們按照“漳州——廈門——泉州——莆田——福州”這總共才約260公里距離的軸線來說，這五個城市加總的經濟規模為24611億元（佔福建全省的比例高達76.2%），已經超過了深圳和廣州排在上海和北京之後位列全國第3了。雖然在中國大陸各省區裡面，各種形態的城市群（指本省內部）也很多，但像福建這樣在一百餘公里的半徑之內集中了全省超過四分之三比例經濟規模這樣如此之高的太空經濟集中度的情況還很少見。畢竟福建本身也是國內“三兆”俱樂部的成員，在省區裡面可以排進前十。
雖然福州距離廈門約215公里的距離稍微遠了一點，但相信把廈門當作“後花園”的福州老闆及其家人不會在少數。至於距離廈門僅約140公里的莆田，相信各位對莆田老闆們的投資和置業實力是很有信心的。
從這個意義上說，雖然廈門的經濟規模僅佔福建的約13.6%，但其所輻射的置業購買力可能佔了福建全省的一半以上。
當然，如果再加上福建省內經濟排名第五的龍岩（2017年GDP為2167.49億元），廈門樓市的輻射範圍就更大。實際上，在上面提到的那則新聞稿中，就專門深訪了一位龍岩老闆借錢借“身份”到廈門炒房的經歷。當然，這一次他被套了。
3）來自對岸同胞的置業需求
這一點就不多解釋了，畢竟這麽近的距離，對岸老闆過來買個房也很正常。
4）作為旅遊城市對全國其他地區買房人的吸引
廈門作為國內資深的旅遊目的地城市，吸引了眾多全國各地的遊客。其特有的小資情調讓很多“小清新”的文藝青年趨之若鶩。其中一些經濟條件不錯的自然就會考慮在這裡置業生活。這樣一來，宜居城市和旅遊城市的效應相疊加，自然強化了買房的置業和投資需求。
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2，供應很少
廈門面積小，廈門島就更小。
廈門全市的面積只有1699.39平方公里（對比：北京市面積為1.641萬平方公里），僅約為北京的十分之一。而集中了廈門“精華”的廈門島面積只有158平方公里，僅佔廈門全市面積的9.3%。廈門島上人口186萬（數據來源：百度百科），佔廈門總人口（2017年常住人口401萬）的將近一半。再加上雲集的遊客，廈門島上的人口密度可想而知。另外相關資訊顯示，早在2014年廈門島內人口密度就已經是島外11.1倍，超過了香港（來源：廈門網），達每平方公里1.4萬餘人。此外，就這麽小的面積，在廈門島內還有一些山地，這就進一步局限了開發。這些因素共同導致了近年來廈門島內的新盤供應很少，加劇了奇貨可居的預期。
圖片來源：百度百科
在山上眺望廈門（圖片來自於網絡）
來感受一下廈門島內外各板塊的均價差別（主要為主要為高層住宅，部分區域含二手房）：
圖片來源：廈門房地產聯合網（此為2018年1月的數據）
可見，廈門島內的部分區域7、8萬的單價的確直逼一線城市，但是島外價格就非常分化了，部分區域甚至有“1字頭”的建案。不過，如果每天需要在高峰期跨海上下班，那種體驗想必不會很好。
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3，後記
本文嘗試剖析廈門高房價背後的一些深層次的原因。除了不可避免也是在短時間內難以解決的太空經濟結構的問題之外，人們也需要重視“泉州炒房團”的特殊作用。
作為福建經濟領頭羊的泉州，不僅為鄰居廈門的城市經濟帶去了繁榮，也為其樓市的不正常上漲帶去了負面的影響。中國證券報曾在2017年報導了泉州炒房團在炒高廈門房價後接著炒高漳州房價的案例（詳見《泉州炒房客自述:漳州房價9個月翻2倍,我是這麽做到的!》一文）。
現在問題來了：那麽泉州炒房團為什麽不炒泉州本地的房產呢？本文前面已經提到，2013年1月至今這五年半中泉州新房指數的累計漲幅僅為10.11%，遠低於鄰居廈門的漲幅。對於這個很有意思的問題，後續筆者會專門撰文研究。
在昨日《真相：廈門房價到底die了沒有？——70個大中城市樓市走勢巡回點評之三/上》一文中，筆者已經分析了廈門樓市當前的狀態。當前廈門二手房市場6.21%的整體跌幅（新房整體上並未出現下跌），不能算小（個體建案有可能在20%左右甚至更高），但也絕對算不上是“崩盤”。而面對前期積累的巨大漲幅（特別是新房市場），如何實現平穩的“軟著陸”，這才是廈門樓市面臨的真正挑戰。
也許，對廈門這樣供需矛盾長期存在的城市，樓市調控常態化才是正確的路線。只有堅持不懈地封堵和隔離外來炒房資金，才能保護廈門這樣的小體量樓市（類似股市中的“優質小盤股”概念）的長期健康發展。
在鼓浪嶼上有一套大別墅，曾是幾百年來很多人的夢想（圖片來自於網絡）
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特別說明：
對於影響房價的全國性的因素，如貨幣、信貸等，不是本文關注的重點，因而未作討論，特此說明。
本文側重於探討廈門房價比其他城市“漲得快”這一相對意義上的現象背後的原因。在同一時期，貨幣、信貸等全國性的因素對所有中國大陸城市都是一樣的。
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鄭重提醒：
本文純屬學術探討，描述和分析客觀的市場情況，不構成任何投資建議。
本文僅代表作者個人觀點，與所供職的部門無關。
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作者介紹：
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
企鵝號/頭條號/新浪微博等：@學者劉璐
微信訂閱號：liulu_cd
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