房租瘋狂：中介抬高租金 長租公寓壟斷房源

　　房租瘋狂：中介抬高租金 長租公寓控制房源

　　文/劉洋 邱慧 8號樓工作室

　　7月初， 劉童通過鏈家地產將自己位於北京東四環朝青商圈珠江羅馬家園的一居室重新掛牌出租。租金由每月6800元上漲到7000元，“快得出乎意料，輕鬆找到了新租客。”

　　但此後半個月，七八通中介公司的電話打來，一致表示要給她漲租金，希望她毀約。“如果不託管，每月肯定能到7500，託管可以租到7800。”

　　到了8月中旬，同小區同戶型的房租已經漲到了每月8000元。

　　與劉童相距25公里，位於北五環奧森附近某小區的租客王麗不得不簽下一次性上漲700元的隔斷間租約。她未來生活的這個隔斷間僅有11平米，由每月1850元漲到2550元。王麗心有不滿，但並沒有任何辦法， “中介說即使我不租也沒事，很快就會有人來，這房子裝修挺好的，北歐風。”

　　畢業季，以北京為代表的多座城市迎來了租賃市場的傳統旺季。7月，有些瘋狂。

　　貝殼研究院Real Data數據顯示，北京租賃市場7月成交環比增加19.2%，單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。

　　東城區和順義漲幅甚至超過了10%。

　　漲幅最高的小區新奧洋房，環比漲幅達到了36.1%。

　　長租公寓的熱辣夏天

　　瘋狂，真實地擺在了王麗面前：2014年從山東來到北京，前後搬了5次家，意識到房租大漲，這真的是第一次。“以前到期就搬了，從來沒了解過房租的漲幅”。

　　“這到底是怎麽算的？”

　　王麗一年一租，由我愛我家託管，和劉童所接中介電話裡提及的模式一樣——長租公寓。

　　人民日報曾在2017年年底發問：《租賃市場鼓勵政策密集頒布 長租公寓的春天來了嗎？》

　　地產商和地產中介入局的長租公寓，改變了以往中國租賃市場以個人出租為主的模式。

　　我愛我家集團研究院統計數據顯示，旗下長租公寓品牌“相寓”達成的租賃交易量環比2017年下半年小幅上漲了0.4%，同比2017年上半年增加了20.7%。

　　普通租賃業務則環比2017年下半年下降19.6%，同比2017年上半年下降14.2%。

　　由此可見，北京2018年上半年的長租公寓交易量仍在繼續增長，減少的只是居間的、不附帶更多後續服務的普通租賃業務。

　　地產經濟學家、方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，現在的租賃方式分為三種，分別是業主自租、二房東形式和房企自持。

　　“房企自持”即集中式長租公寓，也有一部分是分散性的，經營者會提供管理、改造和服務。另一部分由中介向業主長租，這種形式“實際上就是二房東。”

　　來自西安的任曉楓感受到的是，“每個房產中介一邊在做中介，一邊收房子放租。”

　　她在北京的第一間房子租住在東二環廣渠門，40平米左右的一居室，月租金6000元。最近她需要重新租房，所接觸的中介都是“二房東”型，北三環安華橋附近的一間老小區兩居室，50余平米月租金8000元。相同戶型面積的房子，半年前和一年前的成交價基本都在每月6000至6500元左右。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，中介瘋搶房源是租金瘋狂上漲的最主要原因。在他看來，分散式長租公寓的生命線就是客廳隔斷住人，“但這是違法行為”。“如果不違法，資本則根本不可能進入這個市場。沒有多一間做差價，這個市場沒有任何價值”。

　　“中介”壟斷

　　數據顯示，從2016年到2017年，從鏈家集團獨立出來的“自如”品牌所管理的房源規模從25萬間迅猛發展到了50萬間。今年6月，自如CEO熊林在接受媒體採訪時表示，目前自如管理著北上廣深等9座城市的60萬間房源。

　　“自如租房在北京的房屋租賃市場是規模最大、影響最大的。”張大偉說。據其分析，租賃市場已經出現了壟斷定價權，“如果都是小公司，小業主，就會互相有競爭，但如果是一個有幾十萬套房的龐然大物，他就會獲得定價權，不僅僅是二手房買賣，租賃也是一樣”。

　　“在資本推動下，以北京為代表的租金快速上漲的現象，的確明顯發生了。”他表示，中介不能影響供需結構，但可以利用供需結構謀利。

　　以往的第三方租賃做的是流量，恨不得租金便宜點好成交，但類似於“自如”這種企業，房租上漲直接就能帶來利潤，因為它已經控制了房源。

　　張大偉認為，房企自持的長租公寓定價無法被乾預，但“二房東”形式的自持自租的中介租金則需要約束。

　　爭搶房源

　　無疑，房源，成了中介和相關企業爭搶的資源。

　　任曉楓將北京房租暴漲的文章發給西安的朋友邱文軒，邱文軒也察覺到了西安房屋租賃市場的躁動。“小企業似乎正登陸二線城市搶佔先機。”

　　8月初，他將自己的一套108平米loft出租，最初找的是西安本地一家中介機構，中介向他介紹了一家南京公司。這家公司願意以月租金2600元的價格簽下3年房屋託管合約。但由於該公司在西安沒有門市，隨後提出讓邱文軒以每月2500元的價格幫助再次招租。“他寧願每個月舍100塊錢，也要盡快把這個房子租出去，可能是在搶房源。”邱文軒說。

　　“昨天看到北京房租暴漲的消息後，感覺我遇到的情況應該就是南京這家企業到二三線城市來搶房源，可能是一個趨勢。”

　　100元的差價並不會讓房屋託管企業賠本，“方式很簡單，隻付一個月房租，跟我簽3年合約，把這房子拿走，後面每季度付一次，其實他的資金壓力並不大。

　　合約簽3年，每年有10天空房期，3年就有一個月的空房期。給你付的錢也不是租金，而是押金，然後再拿這個房子自己去承租。租出去後靠收服務費賺錢。”

　　中介告訴邱文軒，南京這家託管公司品牌叫做“左旗”，但並未查詢到相關公司資訊。邱文軒說，這家公司在西安本地也沒有門市網點，而是委託西安的中介給他找房收房。“感覺就是先搶房源。”

　　資本的衝動

　　今年1月，自如完成了A輪融資，由華平資本、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投，融資金額為40億元，創下該領域紀錄。根據各家的投資額和佔比推算，自如目前的估值約200億元。

　　除了自如、蛋殼等平台，亦有無數個不知名的小平台進入長租公寓市場，劉童曾將自己的租房資訊掛在58同城，接到的電話中大多是從未聽說過的平台名稱，比如有和一家知名咖啡連鎖品牌重名的公寓租房平台。

　　資本入局長租公寓，但還沒賺錢。

　　鄧浩志說，“目前所有的長租公寓都是不賺錢的，也找不到盈利模式，就像共享單車一樣，以為這個是風口，大家都想參與，但怎麽賺錢不知道，也找不到盈利方案。”

　　他分析，目前租金回報率儘管已經漲了一些，北上廣深這些在2%左右，“這是什麽概念呢，房企的融資成本大概8%到10%，甚至更高。年投入只有2%到3%的回報，但年融資成本要8個點到10個點，收益遠遠覆蓋不了利息，更談不上超過本金，這個是最大的問題。”

　　另外，長租公寓屬於重資產模式，而房地產項目很貴，造一個房子十幾個億，甚至幾十個億。周轉越慢財務成本越高，這也是有問題的。“看不到盈利太空。現在都是一直在虧。”

　　但連續暴漲的房租對資本有著巨大的誘惑力。

　　實際上以北京為代表的大城市房租近半年來一直在增長，一位中介員工透露，自去年大興起火事件後，很多公寓都被拆除了，房源緊缺導致租金普遍上漲。

　　大興火災發生於2017年11月27日，火災發生後，自如CEO熊林通過微信公眾號向自如租客發出通知，“承諾全北京所有在租房源，12月31日前，不漲一分錢。”

　　（應受訪者要求，文中皆為化名）

責任編輯：梁斌 SF055