專家：現租金漲幅合理 北京1600萬間房要住2200萬人

　　楊現領：北京租金一平米達到86元？1600萬間房要住2200萬人

　　經濟觀察網 實習記者 劉璐 近期北京租金的上漲，引發關注。貝殼找房首席經濟學家楊現領認為，住房總量不足與結構失衡是造成一線城市租金上漲的主要原因。

　　近日，貝殼研究院公布了一組關於近期北京租金上漲狀況的跟蹤數據：第一，從租金指數的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，；第二，從平均租金水準看，今年前7個月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水準，月環比漲幅為2.6%。

　　楊現領認為北京房租上漲有三個原因：一是北京市加強租賃市場監管，集中清理與拆除不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源明顯減少；二是越來越多的青年白領從群租不斷更新至標準化單間，或者從普通租賃更新到有裝修、有服務的長租公寓，這是新舊兩個租賃形態之間更新換代過程中帶來的結構性上漲；三是租賃人口向內城轉移，中心城區的高租金水準的成交佔比增多。

　　但是，楊現領認為目前的租金漲幅是合理的。

　　貝殼研究院的《近期租金複盤報告》指出，北京市租金指數處於合理範圍：首先是當前租金同比與環比漲幅並未顯著擴大。今年前7月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水準，漲幅平衡。2018年7月租金環比漲幅為2.6%，漲幅已經開始收窄；其次是2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅，租金沒有出現非理性上漲；最後是從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年，仍處於30%以內的合理範圍。

　　“北京市房租上漲總體上是供給不足的因素起主導作用，如果租賃供給總量充足，即使是一些結構性因素引發租金上漲，往往幅度有限且很難持續。”楊現領說。

　　數據來源：貝殼研究院

　　今年以來，北京等一線城市住房租金持續上漲。

　　2013年開始，北京租金指數破百，此後不斷上行。根據歷年數據，2016年後這一指數的上漲幅度明顯加快，2018年七個月的租金指數就比2017年全年高了14點。

　　楊現領解釋，住房總量不足體現在兩方面：其一是北京、上海、深圳等城市房價絕對水準高、流動人口佔比高、人口總量大，房屋存量本身即存在剛性的缺口，導致租賃的實際和潛在供給能力都相對有限；其二是大部分二線城市，雖然房屋存量相對較高，套戶比在1左右，但是面臨已經很高的房價收入比，以及未來持續的人口淨流入，租賃供應的潛在能力十分有限。

　　套戶比是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，均衡線為1.1。套戶比的計算方法是廚衛浴齊全的成套住宅套數/常住家庭戶數。

　　“以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應於接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果得不到妥善解決，長期來看將將持續面臨租金上漲壓力。”楊現領說。

　　按照這個比例計算，目前北京的套戶比為0.72。

　　此外，在楊現領看來，結構失衡又表現在三方面：其一是可支付的、高性價比的租賃供應有限；其二是規範的、高性價比的租賃供應有限；其三是區域錯配，租賃需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城區，但是這裡的房源品質往往偏差，“老破小”居多，無法滿足不斷更新的青年白領需求。

　　從貝殼研究院的線上數據來看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家網租賃訪問量均開始下行。

　　楊現領指出，當前租賃熱度已經開始下降，新增客源的減少也預示著需求將逐步轉入淡季，預計8月租金將漲幅將會繼續收窄，租金壓力周期性下降。

　　楊現領建議，應該從三個管道入手去構建一套完整的租賃供應體系：第一市場中仍然存在大量的閑置私人房源有待進入市場，這部分供應將主要滿足青年白領的單間和中等中低收入家庭的整租需求；第二是集體建設用地的供給太空很大，只需要整合分散的使用權，通過統一的規劃與管理，成為有品質的租賃供應，這部分供應將主要滿足流動人口的租賃需求；第三是企業閑置用地，這部分土地完全可以通過更加市場化的方式進入租賃市場，主要可以滿足企業年輕員工、公務員等人群的需求。

責任編輯：陳合群