3月樓市交易明顯上升 樓市走出降溫周期？

作者 嚴躍進 (易居研究院智庫中心研究總監、中新經緯特約專家)

近期，市場交易數據顯示，3月份包括一線城市在內的重點城市，樓市交易出現了比較明顯的環比上升。部分一線城市住宅成交面積環比增幅更大。類似市場交易升溫，是否代表了樓市走出降溫周期，而重新回到升溫周期通道中了呢？

有一個因素自然需要剔除，那就是2月份因為有春節假期的因素，市場成交相對會比較低。換而言之，拿3月份的數據去對比2月份，自然不能給出百分百令人滿意的解釋和結論，強勁反彈的市場特徵也還談不上。但一線城市市場交易也沒有持續疲軟下去。回顧歷史數據，我們可以看出，當前3月份市場數據已經帶有“含苞欲放”的姿態，即已經有一點市場反彈或回暖的跡象了。

單純看一線城市表現，我們注意到，3月份開始已經有部分地方開始在預售證審批方面加快了節奏，類似節奏的加快，自然容易帶動市場交易的上升。從實際觀察的情況看，即便是部分高端建案，當前也可以承受10萬元均價以下的預售條件，進而積極推向市場。

類似市場特徵和此前2014年一線城市的表現是有顯著差異的。2014年一線城市總體上表現疲軟，而現在一線城市的交易數據卻帶有底部反彈的跡象。之所以對比這兩個年份，就在於這兩個年份被普遍定義為降溫年。我們可以總結出四個市場差異。

差異一：庫存走勢完全不一致

庫存規模和結構顯著影響了市場走勢。2014年被定義為高庫存的年份，當時庫存規模持續攀升，也就是在那個階段，住建部提出了“千方百計去庫存”的思路。但2018年類似的市場數據有截然不同的表現。根據《中國百城住宅庫存》報告，當前重點城市住宅庫存已經保持了連續32個月的同比下跌態勢，去庫存周期也低於合理值12個月的水準。換而言之，2018年其實是可以定義為“補庫存”年的。這樣也可以理解當前的市場特徵，即庫存規模不足的城市市場交易難免低迷，但若類似一線城市供應規模上升，那麽交易自然容易反彈。

差異二：政策對於購房行為的態度是有差異的

2014年房地產市場交易相對低迷，此時購房政策相對是寬鬆的，甚至各類金融政策也是支持此類住房交易的。類似鼓勵性政策的出現，相對來說適用於各類購房需求。但是，到了2018年各類政策的思路都很明確地延續了2017年的精神，總體上以“房住不炒”為總綱領。大體上說，當前各大城市普遍還是限購的，部分則附帶了限售等約束性政策。另外，更關鍵在於，對於各類投資投機炒房行為，政策層面是持零容忍態度的，此類嚴厲程度並不會因為市場被定義為降溫周期年而有所減弱。

差異三：政策管控的數量並不一致

2014年房地產各類政策中，最核心的內容其實是關於取消限購的內容，而其他政策相對並不是很多。而到了2018年各類政策的創新內容非常多。從人口導入政策看，類似北京和上海都頒布了各類刺激性的人才引入政策，更不用說類似西安等省會城市的人才落戶政策。落戶人口的規模大增也導致市場交易快速升溫。而從限制性的購房政策看，則形成了非常細分的內容，吻合了因地製宜、分類調控的思路。總體看，圍繞“購”字，當前形成了三種政策：1、限購，以大連市內4區限購為例。2、優購：以長沙鼓勵棚改和剛需購房者優先選房為例。3、禁購：以海南針對生態縣和資格造假者采取的禁止購房政策為例。

差異四：市場反彈的邏輯有很大差異

從整個市場走勢看，2014年應該說完全處於降溫的周期，此類降溫態勢一直延續到2015年上半年。在這輪降溫周期中，很多房地產指標都呈現為負值。而2018年雖然被定義為降溫年，但這不代表很多指標會為負，相反出現正值也完全是有可能的。我認為，2018年一季度部分城市依然出現的搶房潮現象，並不是偶然的，這說明潛在的購房需求依然很強勁。所以即便給予了“降溫”的判斷，市場交易面積等指標也依然可以維持正增長的態勢。而類似的差異，就可以解釋前面提及的一線城市乍暖還寒的特徵，即潛在的市場需求依然是很強勁的，關鍵要看是否有相應的推盤政策或其他政策做“誘導”。

對於購房者而言，二季度以及接下來的市場策略，需要堅持四個原則。第一，短期市場波動並沒有改變市場大趨勢，要堅定看好中國樓市基本面，尤其是新型城鎮化背後釋放的紅利。第二，要警惕二季度各類政策的更新，尤其是針對炒房或投機性購房所采取的各類管制政策。第三，一切行動聽銀行，如果銀行信貸政策明確趨緊，那麽抓緊辦理貸款是上上策。第四，對於首套或首次購房群體來說，要相信政策利好面還存在，不排除依然會有各類優惠政策的頒布，比如類似於此前南京提高公積金首套貸款額度的內容。(中新經緯APP)

【專家簡介】嚴躍進，易居研究院智庫中心研究總監，研究方向為房地產市場與政策，同時對房地產大數據、區域市場投資風險等有獨到見解。

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