棱鏡丨曾打響樓市調控鬆綁第一槍菏澤開發商只能降價衝量

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騰訊《棱鏡》作者：郭亦非編輯：張慶寧

編者按：

在“因城施策”的新調控時代，歲末年初，一些城市通過下調房貸利率、放開限購限價等手段，悄然給限購鬆綁。

2019年這個春天，中國樓市注定既敏感又混沌——供求之間在博弈，土地市場在博弈，利率政策在博弈，各城小幅鬆綁樓市舉措，也是在與上級強調的“房地產調控城市主體責任”博弈。

《棱鏡》編輯部相信，此時樓市報導最核心的價值，在於實地調查和趨勢判斷。因此，我們分赴一二三線城市，希望給諸位看官提供第一手的信息。

是為“踏春中國樓市”第四篇，關於三線城市菏澤。

2018年12月底，菏澤打響本輪樓市調控放鬆的第一槍，官方文件明確“限售”解除，“購買新房及二手房拿到產權證至少兩年後方可上市交易”的政策不再適用。

菏澤房價並未就此扶搖直上，而且當地市場對這條政策幾乎漠不關心。

反之，當地開發商最看重的卻是官方文件中的第七條——降低建案預售資金監管額度。這條不僅是菏澤開發商們的救命稻草，同樣左右著菏澤棚改的“進度條”。

這座正處於房地產市場初級階段的三線城市，號稱“中國棚改第一市”，棚改紅利吸引大批外地中小房企前來掘金。而後，這些闖入者一個個又陷入資金鏈緊張的泥沼。

菏澤樓市，將在2019年迎來大考。

“棚改第一市”的焦慮

菏澤城區是一個碩大的棚改工地。

陽春三月，中華路兩側，環衛工人正在綠化帶上植樹種草。綠化帶外圍，在建的高樓、林立的塔吊聚在一起，另有一片片綠色防塵網覆蓋在尚未平整的土地上。

這是菏澤的主乾道之一，東西貫穿菏澤老城牡丹區和新城開發區，市委市政府等核心職能部門都位於這條路邊。

2016元旦前後，本輪大規模棚改率先在楊莊毛胡同片區拉開大幕。該項目從啟動到基本完成拆遷耗時不到20天。

一位當地開發商人士告訴騰訊《棱鏡》，該項目明確提出隻貨幣化安置，不搞回遷房，政府補償約10億資金，當時菏澤市場均價才4000元/㎡，一個月短期內釋放10億資金，購買近2000套建案，快把市場存量房買空了。菏澤此前一年建案銷售額約在70億到80億之間，大概1萬套房。

一般而言，棚戶區改造分為實物回遷房安置、貨幣化安置兩大類，這其中，貨幣化安置包括房屋貨幣化安置或單一貨幣補償。所謂房屋貨幣化安置，即拆遷戶買房，政府出錢，向拿到該地塊的開發商購買房屋作為回遷安置房。因此，這一購房款等於衝抵開發商的土地款，貨幣資金並未真正流入市場中。

對於棚改大戶菏澤來說，貨幣化安置是推進棚改的主要手段。例如，2016年6月，菏澤市政府對牡丹區萬福河等9個棚改區即實行房屋貨幣化安置，總補償額24.63億元，其中購房價款17.93億元，找補貨幣差價補償6.7億元，共購買房源6413套。

資金從何而來？

2017年菏澤政府工作報告顯示，2016年當地爭取棚改政策性貸款199億元、政策性資金35.6億元。2016年年底，菏澤官方成績單顯示，提前三個月完成全年棚改任務，其中貨幣化安置率達到57%，通過貨幣化安置付給棚改戶現金47.7億元。

2016、2017年，菏澤市連續拿下全國設區市城市棚改規模之首，可謂“中國棚改第一市”。其中，2016年前9個月，菏澤市共完成棚改戶徵收70708戶、面積1027萬平方米,開工新建安置房和貨幣化安置81540套,貨幣化安置率達58.5%。

多位棚改戶告訴騰訊《棱鏡》，拆遷補償標準大體是參考周邊建案價格而定，現金補償整體標準約3800元至5000元/㎡上下，多在4000元/㎡，而2016年的菏澤房價平均在4000元至5000元/㎡左右，較之在售建案有小幅價差，加之政府鼓勵貨幣化安置，棚改戶前期更傾向於現金補償。

海量棚改資金推動之下，菏澤房價從2016年初的4000元/㎡漲至2018年末的6000至7000元/㎡，但貨幣化補償標準仍在4000元/㎡左右。其中存在的收益剪刀差，使得棚改戶越來越傾向於選擇安置房，儘管他們要等待兩三年的建設周期。

然而，2016年初啟動棚改以來，“安置房建設遠不及預期，一度是菏澤棚改最大的風險。”熟悉當地樓市情況的人士分析。騰訊《棱鏡》了解到，雖然整個城市拆建不斷，但高層樓房多是建案開發，低層多為部門集資建設的家屬院，2016初啟動的棚改至今，安置房交付急需提速。

菏澤政府對此同樣感到焦慮。

2018年12月，菏澤房管局發布的《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號）文件，取消“新購住房轉讓限制”的同時，亦明確指出，“要加快安置房建設進度”，具體措施包括：成立專門班子，倒排工期、強化督導，千方百計加快安置房建設進度，優先建設安置房，安置房未開工建設的開發項目，一律不予辦理施工許可……

此外，該文件還給出安置房建設督導進度，比如在2019年，2015年之前的棚改項目要全部交付回遷房，2016年至2019年啟動的棚改項目分別要達到基本建成、主體封頂、主體施工以上及全部開工建設。

為什麽棚改安置房建設進度落後，關鍵在於菏澤並不夠市場化的土地出讓及銷售模式。

外來掘金者陷入泥沼

菏澤“限售令”始於2017年10月，市政府文件稱，購買新房及二手房拿到產權證至少兩年後方可上市交易，目的是防止二手房市場失控。

騰訊《棱鏡》查詢官方文件發現，2017年7月底，山東省政府發文要求“強化二手房交易監管”，下轄17地市陸續發布地方版調控新政，菏澤只是其中之一。

菏澤版“限售令”的象徵意義大於實際功效。

“菏澤拿到產權證並且不滿兩年的的房子，在市場上數量極少，限售政策沒有實際操作意義。”多位熟悉菏澤樓市情況的人士告訴騰訊《棱鏡》，當地市民經常向政府抱怨交房多年的建案遲遲拿不到房產證，此外，菏澤的房產交易遵循熟人社會規則，即便拿到產權證但未滿兩年的房子，買賣雙方也可私下簽訂協議，免交過高契稅費用，等滿兩年後正式過戶手續。

正因如此，當“限售令”在2018年12月解除時，外部輿論一片驚濤，菏澤當地卻幾無波瀾。

“其實，（菏建〔2018〕7號）文件真正有實際意義是第七條——降低建案預售資金監管額度。如果沒有這一條，開發商可能連春節都過不去，農民工工資也發不出來。”一家當地開發商對騰訊《棱鏡》表示。

“第七條”背後，是菏澤棚改催生出的土地模式，以及一群渴望掘金的外來開發商。

與公開招拍掛的土地出讓不同，菏澤房地產市場主要實施“勾地製”。這源於菏澤棚改用地居多，開發商一般是提前進場表達買地意向，前期參與拆遷和規劃，並承諾未來的土拍價格，政府默認開發商將獲得這塊地塊。

“政府保證自己獲得20萬元/畝的賣地淨收益。開發商的拿地成本不止於此，還包括前期拆遷成本、給予棚改戶的臨時安置費、搬遷費等，又要負責棚改戶的安置房建設。”上述開發商表示，這些成本類似於有息負債，要求開發商具備很強的資金運作能力。

“表面來看，開發商前期進場時，僅需付出每畝二三十萬元的拆遷成本。這導致大批外來中小房企湧入菏澤市場，試圖利用少量資金撬動大塊棚改土地。”上述人士稱，“這些外行專業能力不足，但膽子夠大，本來在外地只能乾20畝地的項目，跑到菏澤乾起了上百畝的棚改，而且容積率又普遍在3.0左右，菏澤超過二三百萬平米建築面積的地塊並不罕見。”

再算上後續安置房建設等成本，其實菏澤土地價格並不便宜，普遍達到300萬到400萬元/畝，考慮到菏澤建案3.0的平均容積率，樓面價達到1500元到2000元/平方米。

“高地價之外，加之建安成本、資金成本，以及大氣汙染導致停工等成本，很多開發商壓根算不過來账，賠錢在乾。”一位當地開發商直言，菏澤房價近兩年有所上漲，相對周邊聊城、濟寧等城市，每平方米還要便宜一兩千元。

高地價低售價的現實困境，加上自有資金有限，導致大批參與棚改的中小房企不得不寅吃卯糧，在沒拿到預售證的情況下，提前收取定金或首付款。若購房者未來退房，開發商則允諾返回本息，而且利息高於銀行標準。利用這些資金，開發商加快建設進度，期望早日拿到預售證，實現網簽備案，從銀行那裡拿到抵押全款。

這種明顯違規的銷售手段，在2018年引來監管部門注意。

當年8月1日，菏澤頒布建案預售資金監管辦法，要求開發商不得直接收存房價款，建案預售資金應當全部存入政府監管账戶，政府根據施工不同進度，監管開發商账戶內的建案預售資金，監管期限從取得預售證到竣工結束，監管資金比例從60%開始下降，項目竣工時比例降至零。

彼時，菏澤房管局公布多起建案違規預售收取房款的情況，包括富力、山東禾邦、菏澤龍翔置業等多家房企。

2018年下半年，預售資金監管政策加劇著開發商的流動性危機，疊加菏澤低迷的樓市行情，導致建案及安置房建設進度緩慢，不少開發商叫苦不迭。

騰訊《棱鏡》獲悉，預售資金監管政策頒布不久，菏澤房管局召開20多家房企開座談會商討此事，諸多房企集體訴苦，尤以閩系房企反對意見最激烈。

四個月之後的2018年12月底，預售資金監管政策得以大幅放鬆，這即為上述提及的、被外界忽視的“第七條”。

樓市嚴峻將迎大考

預售資金監管政策放鬆，只是暫時緩解房企資金壓力，眼下的菏澤樓市依然嚴峻。

隨著棚改建案2018年下半年集中入市，菏澤市庫存開始上升，開發商只能降價衝量。目前，菏澤在售建案約100個項目，自去年下半年至今，菏澤市房價相對平穩。

3月22日，騰訊《棱鏡》走訪碧桂園在菏澤開發的第三個項目時注意到，高層精裝修價格約6000元到6900元/㎡，相對其他開發商的建案項目，幾無品牌溢價。

碧桂園在菏澤的開拓並不順利，首個項目2017年9月拿地，2018年7月開盤，耗時長達10個月，並不符合該公司一貫的高周轉模式。

外來龍頭房企恆大同樣水土不服。恆大最早於2017年6月在菏澤拿到兩宗土地，2018年3月獲得建設規劃許可，直到現在都未開盤，售樓處也未建好。

一位當地市場分析人士告訴騰訊《棱鏡》，外來品牌房企水土不服的原因在於，他們擅長競拍熟地直接開發，“但在菏澤市場，這兩家龍頭房企跟其他中小房企沒有區別，拿的都是棚改生地，都得從棚改拆遷做起。棚改操作流程冗長、利益糾葛複雜，龍頭房企並不比中小房企更有經驗。”

菏澤棚改進行至今，尚無開發商資金鏈斷裂情況，但延期貨房情況較為普遍。

一位家住菏澤康莊片區的棚改戶告訴騰訊《棱鏡》，他在2018年初繳納5萬定金，預定一套新房，計劃2019年8月交房，“現在開發商跟我說，因采暖季暫停施工，交房時間向後推遲一年。”

“名義上是因環保停工，實際上，更多是資金出現問題。”一位當地開發商人士對騰訊《棱鏡》表示。

多位受訪的菏澤開發商都有一個共識——2019年是菏澤棚改紅利衰退後的陣痛期，因為過去兩三年房地產市場發展過猛積累的弊端或將集中爆發，比如建案和棚改安置房集中交付，但高地價低房價導致開發商利潤微薄甚至賠錢，這可能導致他們壓縮成本、偷工減料，繼而引發購房者不滿。

而今，當地政府樓市進一步放鬆調控的信號愈發明顯。