1月23日，北京日報客戶端獨家報導《北京新建商辦房禁售個人近兩年，開發商還在鑽空子避限購！》，指房山區綠地諾亞方舟悅公館等商辦房項目逃避限購一事。記者剛剛從市住建委獲悉，獲得相關線索後，市區兩級住建執法部門迅速行動，於2019年1月24日對房山區綠地諾亞方舟悅公館項目和順義區空港七號項目進行了突擊檢查。
執法檢查中發現，位於房山區卓秀北街的綠地諾亞方舟悅公館項目行銷中心實為北京星原共創資產管理有限公司擅自設定，並非該項目開發企業綠地集團北京京永置業有限公司設立的備案銷售場所。執法人員當場關停該行銷中心，並要求星原共創資產公司撤除宣傳資料、拆除行銷標牌。
調查發現，2016年3月星原共創資產公司購買綠地諾亞方舟悅公館231套房屋作為內部員工使用，後其私設銷售場所，涉嫌存在以轉讓公司股權形式對外銷售其所購房屋。
市住建委相關負責人說，住建執法部門將會同市場監管部門對其存在的違法違規問題進一步調查處理。此外，執法人員對位於房山區原香路的綠地諾亞方舟悅公館備案銷售場所進行了執法檢查，發現銷售現場存在公示資料不全的問題，住建執法部門將立案處罰，對其網上簽約進行限制。
空港七號項目實為北京達成光遠置業有限公司開發銷售的位於順義區順義新城的凱盛時代中心項目，執法人員對該項目銷售場所進行檢查時未發現銷售現場設有空港七號宣傳資訊，現場銷售人員表示對於空港七號項目不清楚、不了解。隨即執法人員對該銷售場所進行了執法檢查，檢查中發現該項目存在現場公示銷控資訊不全、現場公示資料不全等違法違規問題，涉嫌捂盤惜售，住建執法部門將立案處罰，對其網上簽約進行限制，並將對空港七號違規宣傳銷售問題進一步調查處理。
對於媒體報導我愛我家中介公司經紀人代理銷售上述兩項目的情況，市住建委披露，將約談我愛我家中介公司，並對報導中涉及的經紀人及其所在門市進一步檢查，如發現存在違規宣傳商辦類房屋或違規代理商辦類房屋銷售的問題，將予以從重處罰。
市住建委這位負責人表示，下一步，住建部門將繼續深入調取房山區諾亞方舟悅公館項目及順義區空港七號項目相關銷售資料，一經發現存在違規宣傳銷售商辦項目的問題，將依法嚴肅處理。
此前報導：
北京新建商辦房禁售個人近兩年，開發商還在鑽空子避限購！
雖然是商辦房，但能辦下來貸款；建案早已為購房人注冊好公司，只等過戶——在房山區綠地諾亞方舟悅公館售樓處，被稱為“商辦限購令”的“3·26新政”如同一張廢紙。
2017年3月26日，北京對商辦房進行限購：新建項目不得銷售給個人，銀行方面也暫停辦理貸款。這兩年，雖然曾出現開發商為逃避限購協助購房人代辦公司問題，但伴隨住建部門嚴格執法而基本退卻。然而記者近期連續多日調查發現，如今又有建案使出了更隱蔽的招數：不僅提前注冊好公司，甚至還可以辦貸款解決購房人的資金周轉問題。
逃避限購
辦好公司給購房人過戶
總價125萬能買一套50平方米的房子，緊挨著房山大學城地鐵站，旁邊將有房山唯一一家三甲醫院……綠地諾亞方舟悅公館售樓處裡，銷售人員劉峰不斷向購房人拋出建案優勢。
條件再誘人，也繞不過這一建案的天然“劣勢”：50年產權、商辦房。此前，商辦房被很多開發商包裝成“商住”。2017年本市發布3·26新政，出手對高溫不降、瘋狂炒賣的“商住”祭出限購令。
按政策，個人不再能購買新建商辦房。但在綠地諾亞方舟悅公館售樓處裡，這條限制已被突破。
劉峰介紹，該項目由綠地集團開發，目前由另一資方介入銷售，並已經給房子注冊好了公司，每套房子都掛在不同的公司名下。“購房人簽約後，資方注冊的公司直接過戶給購房人，再由開發商配合購房人辦理正式網簽。”他說。
表面上繞來繞去的招數，實際上就是為規避限購。記者注意到，商辦房限購近兩年的時間裡，住建部門不斷加大執法檢查力度加以防範，但開發商依然“上有政策、下有對策”，不斷開發出新的規避措施。
最早，開發商在銷售商辦房時往往采取代辦公司的方式；這一方式迅速被住建部門製止後，房山區“金隅糖＋”項目去年被發現以“沒有稅,無需注冊公司”等宣傳口徑對外銷售,以股權轉讓的方式轉讓公司,同時轉讓作為公司資產的對應建案；而今，綠地的招數也是如出一轍，但更為隱蔽。
能辦貸款？
質押股權只需3成首付
公司過戶與轉讓只是第一步。悅公館逃避限購的關鍵還在於能辦理貸款，這也其最大賣點。
根據政策，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
既然明令禁止貸款，為何悅公館可以松開口子？
“這和買建案的房貸不一樣。”劉峰解釋，公司過戶給購房人後，房子也正式掛在了購房人擁有的公司名下，那購房人就可以用公司的名義向銀行申請質押股權獲得貸款。按照政策，這一貸款方式首付最低只有三成，甚至比普通建案的房貸首付還低；貸款年限最長20年，略短於房貸。
在北京過去和現在銷售的商辦項目中，這種貸款方式極為少見。對於貸款方式是否靠譜，劉峰直言：可以放心，已經與某知名銀行談妥貸款事宜。
對於購房人來說，這一購房及貸款方式真的靠譜嗎？本市一家知名房企房企負責人向記者解釋，這種公司抵押貸款的方式將讓購房人面臨著更高的貸款利率，年利率一般在7%以上，直接增加月供；以公司名義購買了房產後，每年的相關稅費也將近5000元；此外，未來再上市的成本和難度也都會更大。
中介“幫忙”
我愛我家經紀人暗中代理
商辦房在推銷給無資質購房人的過程中，還有一方悄悄發揮力量。記者調查發現，在售樓處和購房人之間牽線搭橋的，正是知名中介“我愛我家”。
有過看房經歷的陳先生說，最初把綠地諾亞方舟悅公館項目推薦給他的，就是我愛我家的經紀人。記者以購房人身份向我愛我家另一位經紀人谘詢房產項目時，也被推薦了同一個項目。該經紀人聲稱，這是我愛我家代理銷售的項目。
無論是開發商還是中介機構，在銷售中都不能宣傳居住用途或逃避限購。擁有商辦最大存量的房山區曾啟動過為期一個月的專項整治行動，要求開發商和代理公司簽署承諾書，其中一條便是：不在售樓場所和其他媒介宣傳帶有“不限購、可注冊、豪裝、LOFT、買一層送一層”等敏感字樣，不以任何方式宣傳商辦類房屋可以用於居住，不為個人規避商辦限購代辦工商注冊登記。
無獨有偶。近幾日，陳先生還接到了我愛我家經紀人張樂的推銷電話。這次也是推銷了一處低總價的商辦建案，位於順義南法信地鐵站旁，建案名為“空港七號”。
“總價100萬就可以買一套，4.2米層高。”對於“空港七號”逃避限購的措施，張樂介紹，開發商幫助購房代辦公司，1.2萬元的代辦費用中，開發商可以負責承擔1萬元；該建案雖然無法辦理貸款，但開發商還支持分期付款，購房時先付50%房款，3月再付50%房款。
在調查過程中，我愛我家經紀人向本報記者核實，綠地諾亞方舟悅公館、空港七號等商住項目在我愛我家的對外網站上看不到，但經紀人可以在內網上看到。
“現在不稱呼這種房子為‘商住房’，都叫‘商辦’。”我愛我家經紀人張樂向記者坦言，經紀人表面上不會跟購房人說“商辦房可用於居住”，但房子買回去誰又能管得了住不住。於是，限購令、承諾書也就成了表面文章。
（文中中介經紀人姓名均為化名）
來源：北京日報客戶端 記者：曹政、趙瑩瑩
流程編輯：洪園園
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