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下半年,是開發商拿地的好時機嗎?

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剛與老潘(“地產總裁內參”出品人)在貴陽一起聊天,發現市場變了。

特別是土地市場。在限房價、限地價的時代,一線城市與強二線城市,成為少數開發商的遊戲,

而普通二線、弱二線和優質三四線城市,將是開發商拿地的主戰場。

像貴陽、昆明、武漢、長沙一樣的中西部城市,成為大牌開發商重倉的區域。而很多地產拓展狗,一年看50多塊地,可能都成不了一單。

危機,危險中有機會。與普通人逆周期買房一樣,總有開發商在逆周期拿地。

於是,特意刊發老潘的最新文章《2018年房企拿地10大特徵》

以下是全文:

投資拿地,先看看地產大佬怎麽說?

孫巨集斌說:“投資本來挺難的,房地產這個行業投資更難,因為投下去之後好幾年才知道是什麽樣,這有點像種莊稼一樣。農民種下去不知道未來會有暴雨、打雷還是洪災,中間隔了很多東西。”

陳凱也說:“今天投資越發重要,地價佔房價比顯著上升,如果地價超過50%甚至更高時候,房企老闆應該自己或者花重金聘請專業的投資總,實際拿地的能力,投資的專業性提升、投資拿地人員的薪酬,都應該在企業戰略層面給予重視。”

余英強調:“中小房企拿地最容易犯的錯誤有3個:一是去了不該去的城市,或者去錯了時間;二是區位選錯了,一個小城市,開車5公里都嫌遠,你拿10公里以外的地就很危險;三是地拿大了,比如在一個三四線城市動不動砸個20億拿一塊地,這種做法很可怕。”

三位身在一線的地產大佬對投資格外看重:一個坦言拿對地很難,一個說拿地人才重要,還有一個說拿地容易犯錯。的確,地拿對了,項目就成功了一半。但在眼下的2018年樓市拿地,讓人撲朔迷離,一方面是調控不斷,銷售不暢、資金緊張;另一方面,土地市場接連流拍,溢價率逐步走低,似乎2018年下半年是拿地好機會,但卻很多時候依舊算不過來账。

2018年房企拿地,到底何去何從?

2018年已經過半,下半年房企拿地將會如何變化?

在這個迷茫、無奈、亂象之時,老潘今天特別總結一下2018年房企拿地究竟有哪些變化,未來又該何去何從? 供拓展人參考。

特徵1:一線降,二線微增,三四線依舊上漲

事實上,房地產被“中長期”調控後,房地產這個行業已處於“弱周期”通道,行業自身很難有劇烈周期高低起伏的視窗期,但不同城市之間,卻因為自身先天的城市化率、政策調控的自主性以及人口流動的差異……最終帶來城市輪動性機會;

同時融資趨緊成為常態後,房企投資會更謹慎,這也反過來給未來一二三四線城市拿地會有一個“強化效應”——即好的城市房企一擁而上,溢價成交;一般的城市底價、流拍甚至報名也寥寥無幾。

在房企尤其是大中型房企依舊規模導向下,房企大軍們一面不斷加強二線城市布局,另一面也在不斷下沉三四線市場。比如過去高度聚焦一二線的萬科、旭輝、龍湖、融創等品牌房企也紛紛開始下沉布局,即圍繞弱二線、三四線進行拿地。

中指院數據顯示,今年上半年,一線城市拿地金額同比下降69.3%,土地市場降溫明顯。而另一方面,部分二線城市推出人才引進計劃,間接催動了土地市場的升溫,二線城市拿地金額同比微增5.4%至53.9%。三四線市場成為了房企拿地的“溫床”,三四線城市拿地金額同比增長44.1%,升溫現象最明顯。

的確,未來一線及強二線城市,因為拿地的限制門檻、高地價、限價周轉慢等逐步成為少數大型房企的遊戲,而普通二線、弱二線和優質三、四線城市將成為房企規模增長角力的主戰場。

預計2018年下半年在土地城市,普通二線、弱二線和三四線城市的表現會優於一線和強二線城市。

特徵2:調控加劇,但2018年總拿地規模依舊上漲

一個讓你詫異的結論是,前幾個月統計拿地總額,房地產拿地規模總量依舊是上漲的。這個結果有點奇怪——這與2018年是調控加劇年,加上融資收緊,去杠杆,以及諸如碧桂園、中海、陽光城高管都說放緩業績增長速度,但最終反饋到實際拿地金額總量——卻沒有“下降”!

無論金額,還是面積,大型房企2018年的拿地都在“增長”。

中指院數據顯示,2018年上半年,拿地金額Top50房企的拿地總金額為10801.2億元,同比增長17%,拿地總面積24588萬平米,同比上升28.5%。而在隨後的7月,土地市場供應持續回升,全國336城經營性土地供應建築面積升至29756萬平方米,環比上漲35%;而在土地供應幅數也高達3470幅,環比上漲15%。

同樣,截止8月22日,合計有18個城市賣地超過500億,最高的城市杭州賣地突破了2214.9億,上海、蘇州、重慶也均超過了千億。44個城市賣地超過200億。22個三四線城市賣地超過了200億,他們的名字是佛山市、常州市、湖州市、嘉興市、南通市、金華市、徐州市、菏澤市、台州市、上饒市、濰坊市、阜陽市、贛州市、泉州市、鹽城市等

而財政部相關數據顯示,今年上半年,地方政府土地出讓收入更是高達26941億元,同比增43%,再創歷史新高。

雖然一線城市對土地財政依賴度較低,但二線、三四線對土地收入依賴度高,加上供給側改革,所以,二線和三四線城市依舊在加大土地供應。反過來三四線城市賣地行情向好,支撐著全國土地出讓收入的大漲。

一個預測是,2018年全國主要城市的土地市場成交總量,將在2017年後繼續維持高位!

特徵3:土拍價格在“退燒”、溢價率下降

雖然土地在放量增長,但溢價率指標卻在“退燒”下降!

從全國熱點城市看,土地溢價率基本平穩,大部分城市溢價率均保持在10%以內,明顯低於2015-2017年平均30%的溢價率。

以北京為例,2017年北京土地平均溢價率是24%,2018年截至日前是13%,明顯降低。

在剛過去的7月,一二線城市優質地塊出讓量顯著增多,但是受市場調控影響,高溢價的地塊並不多,而且溢價率指標依舊持續回落,最終也在不少一、二線城市頻繁發生優質地塊流拍的情況。

整體土地成交價格如何了?

從結果來看,2018年7月份,40個典型城市土地成交均價為4586元/平方米,環比下跌1.5%,同比下跌13.5%,環比和同比都下降,也說明土地市場在明顯降溫,再加上三四線土地成交比重增加,最終帶來土地成交結構權重的變化拉低了土地成交均價。

特徵4:又一次彎道超車,大型房企逆勢生猛拿地

危機,反過來看,危也是機!

有錢才有地,目前銀行和金融機構對房企是差別化對待,即龍頭房企融資管道依舊相對暢通,評級AAA依舊能暢通融資,而且成本較低;而中小房企即使是20%的融資成本,依舊融資困難。

同時,大型房企融資、銷售兩不誤,2018年每個月銷售排行榜都表現出10強、30強、50強房企的銷售增長率大於50強以後的增長率,這也意味著,無論是經營性現金流,還是融資性現金流,大型品牌房企與中小房企的PK,就是冰火兩重天的格局。

整個行業缺錢,也反響導致金融機構把資金投向大型優質房企,這反向造成大型房企相對有“錢”;其次,大型房企本身在規模為王的行業洗牌下,彼此都在加速衝刺規模,也因此,對土儲拿地的訴求依舊不減,同時,在行業“大魚吃小魚、加速洗牌”的今天,帶來大量中型標杆房企積極搶地。

特別是從500億衝刺1000億,1000億衝刺2000億的第二梯隊房企,成為了過去搶地的主流企業。如某閩系房企2017年排名還在50名左右,但總貨值排名卻躍升到了前25名,這也就意味著他們手上有大量的土地資源等著開發,未來只要激活土地存量的潛力,晉升30強指日可待。

更全面的數據可以驗證,10強拿地,已經佔據TOP50總拿地的一半左右。根據中指院數據,2018年TOP10房企上半年拿地總額4784億元,佔TOP50企業的44.7%。

除了大型房企外,國有企業在拿地上也比較“豪氣”。

從剛過去的7月來看,全國住宅用地成交總價TOP10的房企來看,除了4家是大型民營房企外,剩下6家全是國有企業,這其中包括保利、中海等央企以及杭州地鐵等地方國企。

特徵5:頭腦冷靜:寧缺毋濫、擇優拿地、果斷放棄

2018年的全國土地流拍,這是過去多少年很難見到的。

一組統計數字表示,今年1~7月,全國有300個城市流拍258宗,其中前7個月,流拍率為6%;其中二季度,流拍率達7%;一線城市,二季度流拍創17%之高。還有一個數字,今年前7個月,全國流拍近800宗。

流拍,反映了聰明的房企,2018年不再頭腦發熱,不再盲目拿地,而是換之以頭腦冷靜、合理算账、該放棄就放棄、2018年很多非優質地塊、缺乏價值支撐、很難算账的土地將繼續流拍。

雖然資金鏈緊張,但房企依舊是需要拿地。

其一、房企更多是擇優拿地,絕對不能拿有瑕疵的土地,拿貴的土地,拿高溢價的土地,這樣相對最安全。尤其在2018年,房企要將有限的資金更偏向於客戶資源集中的市場,比如說聚焦大城市相對成熟的區域和中小城市的核心區域,聚焦穩定的改善性需求,以及相鄰產業園區的自住需求。

其二,合理拿地,正如孫巨集斌所說,拿地,並購其實就是算账,合適就買,不合適就算了。當下在限價政策下,2萬元/平方米的地價,政府限價3.5萬元/平方米,拿了就是虧,未來如果限價政策沒有松動,房企就必須果斷放棄。

其三,可以去找一些房價、地價差比較大即高貨地比的地塊,去尋找一些短平快、可以快速回收現金流的項目,一些規模體量不是太大比如10到20萬平米的項目。

特徵6:投資翻倍,“中西部”拿地備受青睞

從城市群分布來看,2018年房企加快中西部地區布局是一個顯著特徵!

2018年1-4月20家代表房企在中西部地區拿地面積佔比最大,為43%,同比增長11個百分點;其次為長三角地區,佔比為27%,同比下降13個百分點。其中,碧桂園、恆大、綠地、萬科4家房企在2018年1-4月份在中西部地區拿地金額均過百億。

而在整個2018年上半年,中西部地區的拿地布局從15.9%躍升至28%,增長近一半,成為上半年拿地金額漲勢最猛的區域。

在典型企業拿地面積前20城市中,有9個城市位於中西部地區,其中以重慶、成都為代表的成渝地區以及以長沙、武漢為代表的長江中遊城市群受房企持續關注。具體從城市而言,武漢、重慶、昆明、西安、鄭州、成都、長沙等中西部地區省會城市及直轄市最受房企青睞。

以陽光城為例,今年上半年,陽光城新增土地面積1009萬平米,而僅僅一個中西部區域的拿地面積便高達572萬平米,佔據新增面積的一半。

再如綠地控股,數據顯示,今年上半年,綠地新增土地面積2022萬平米,其中僅在中西部的拿地面積就佔據一半達1196萬平米。

除了上述企業之外,碧桂園、中國恆大等企業也均將一半土地面積重倉在中西部區域。

為何中西部核心城市受青睞?

一則此類城市房價相對較低,未來增長太空大;二則中西部受益國家一帶一路政策和發改委等17個部門頒布扶持東部產業產業轉移到中西部,都回到愛來產業轉移,人口回流。

特徵7:關注這些逆周期拿地的“少數派”

儘管受限於資金緊缺,整體拿地節奏較去年有所放緩,但為了保證自身的經營規模,仍有部分企業逆市拿地,趁低吸納。

2018年上半年雅居樂在土地市場上相當活躍,在逆周期內大規模搶地擴張,雅居樂上半年拿地金額高達309億元。積極擴張的勢頭還將繼續,雅居樂內部人士表示:“我們投資會很謹慎,但不代表不出手,如果有合適的機會,算的過账,我們還是會繼續出手的。”

同樣、“堅持逆周期擴張”也是旭輝一貫的投資策略,2018年上半年旭輝抓住發債融資的視窗期,閃電持續發債融資,同時在土地市場上退燒後過程中新增67個新項目,加速新進14個城市,新增土儲總建面約869萬平米,前7個月拿地佔據行業第七。同時,旭輝對於戰略型城市,投資部對每塊掛牌土地進行盡調,把握城市視窗期,在城市地價下行期,逆周期拿地。目前在武漢、淄博、蕭山、江門等多個城市0溢價拿地。

特徵8:打造拿地鐵軍:捨得、標準化、不設限

土地,某種程度是房企的生命線,很多房企想拿地,但又不捨得投入人力和資源,全國幾十個人找地,老闆還要親自跑親自看親自拍板,拿地效率自然很低。

而拿地能力很強的房企,往往在全國就擁有海量的投拓團隊,比如某30強即使300房企投拓人員和覆蓋面積都排名全國三,但該房企老闆依舊說還可以再加一些,老闆的邏輯很清晰,這些投拓人員一年花掉2、3個億,只要拿到2塊合適的地,帶來的利潤就完全可以成本。

除了人海戰術之外,還得配套豐厚的獎勵,並且獎勵及時。

最近2年來自南昌的地產超級黑馬新力地產就是如此。2017年新力在惠州半年就一口氣拿下15塊土地,1個月拿5塊對新力是常事,怎麽做到的了?

新力的巨額獎勵和及時兌現可謂功不可沒。

其一,新力對投資拓展有一個巨額獎勵,即一塊地獎勵50萬,

其二,獎金發放節點又快又簡單,即信心提供者在獲取土地後一次性發放,拓展團隊也隻分2次發放,項目開盤後全部發放。

人才是一方面,拿地也得依賴企業的系統能力、標準化能力。比如其一,房企是否形成了擁有超級IP的產品線,比如金茂的金茂府、泰禾的泰禾院子、融創的壹號院、桃花源……房企定位同類城市、同類土地、同類客群的產品線成熟了,有標準了,那麽房企去拿地就能快速判斷,對成本、貨值、ROE、開發周期、投資回報等就能快速測算。

除了產品標準化,明源地產研究院也發現一家H房企內部有一個關於拿地的選擇標準模塊,看上去條件清晰,通俗易懂,即新地塊只要10個點只要符合4個點以上,就可以考慮拿。

房企拿地大多會有一些標準,紀律,但也有不少房企強調拿地不能僵化,不能一刀切,也不要太過於先入為主,還沒拿地就先要放棄什麽,比如對於某DD地產拿地就強調開放思維,兼並、收購、合營、小鎮、代建、三舊改造、棚戶區改造、招拍掛市場、美麗鄉村、產業購地、聯合競買、一二級聯動、新型業態的長租公寓養老公寓等等都可以。多根據實際情況,靈活判斷,最終獲取更多的合格土地比如類似陽光城拿地的“全業態、全地域、全方式”三全,也是這個邏輯。

特徵9:靜候時機,把握2018年下半年的並購機會

目前很多業內同仁都認為2018年下半年是拿地的好時機,當然也是並購好時機的開啟。

從全國範圍拿地來看,2018年上半年,典型房企拿地仍以招拍掛為主,但收並購比例持續增加,並購面積佔比已超20%,非熱點二線城市及部分三四線城市收並購力度有所加強。

值得注意的是,2018年上半年,收並購標的房企愈加呈現多元化,綠地控股、保利地產、招商蛇口等房企紛紛通過收購舊改、文旅、物流等項目增加土地儲備。

同時,一些房企對收並購也發揮到極致,這些房企每年土儲來源的50%到60%甚至都是靠並購,特別是在目前很多重倉城市,政府土地價格預期依舊很高,但售價又受到限制,最終房企算不過來账,那麽如此短期無法改變的情況,很多房企的土地儲備來源可能會更加依賴收並購。不排除未來收並購佔比70%、80%。

對於未來並購如何做?陽光城吳建斌建議有三個方向。

第一、2018年上市房企股價大幅下跌,所以房企只要有資金就可以直接買下上市房企,這是一個千載難逢的機會,因為你花較少的成本,就可以得到一家上市公司的控制權。

第二,因為央企、國企業務主輔分離,或者一些大型央企國企不看好房地產這個行業的未來,就會有一些資產包可能賣出來,而這也是收購的好機會。

第三,單一項目的並購。

事實上,不少大型房企在2018年提出“保回款”、“現金為王”的經營導向,並在這個過程中留足一部分資金靜候機會收購中小房企,以期待獲得收購紅利。

特徵10:國內首個地產投資垂直領域的社交平台

現實中的拿地人,往往自嘲為“拓展狗”,一個個城市,一塊塊土地的勘探、分析和決策,完成後又奔向下一塊,效率很低,而類似一些政府、第三方企業搭建的平台型土地展會,土地峰會則值得關注。值得一提的是,最近作為“中國土地第一展”美譽的中國(深圳)房博會,則搭建了一個以土地為核心的展覽、交流的超級平台。

2018年房博會上,50多個熱點城市土地集中參展。

值得一說的是,本屆房博會科技味十足!國內首個地產投資垂直領域的社交平台——“土地說”小程式(試用版)將在2018年房博會上亮相,這也是房博會首次採用“互聯網+展會”的形式,參觀者,只要用微信搜索“土地說”小程式,地產企業與城市國土相關政府部門,以及地產全產業鏈企業之間就可以實現預約會面、名片交換、在線互動等人脈拓展功能,還可以發布找地、找人、找項目等需求,365天“全天候”服務中國土地市場。

小程式的亮點有:105城市、295土地部門入駐,接受預約會面;實名認證+人脈拓展、發布土地需求——與其四處找地,不如讓地找你; “土地說”小程式致力於解決土地資源資訊不對稱,提高土地資訊搓合匹配效率,讓中國沒有難賣、難找的土地!

畢竟,這是一個社群的時代,不僅要地拿對了,而且還要強調拿地效率,拿地效能的提升,而且地產拓展人之間也需要碰撞交流的學習提升,而中國土地第一展的房博會就是地產拓展人的線下最大的專業社群。

小結

越來越多資深地產人表示,2018年下半年將是拿地的好時機。但老潘更想提醒的是,抓住這個時機比知道這個機會更重要,這或許正是房企彎道超車的機會。

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