港股"中國地產"40億違約 被陸家嘴、中建投信託起訴

中國地產聽起來像是一家國企的樣子，但是實際上是一家地地道道的民營企業。年報顯示，雖然2018年利潤較2017年小幅增加，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的三分之一。可以說中國地產這幾年的經營並不是十分理想。

3月29日，港股上市公司CHINA PROPERTIES GROUP LIMITED（以下簡稱“中國地產”，證券代碼01838）發布年報，年報顯示，中國地產全資子公司在2018年被平安大華、陸家嘴信託和中建投信託告上法庭，要求償還40億違約貸款。

誰是中國地產？是紅籌股嗎？

中國地產聽起來像是一家國企的樣子，但是實際上是一家地地道道的民營企業。按照公司自己的說法，其主要業務是在中國從事物業發展及物業投資業務。公司在上海和重慶通過兩個業務部門運營。物業發展部從事發展及銷售物業業務。物業投資部從事出租投資物業業務。公司的子公司包括上海閔行協和房地產經營有限公司、上海盈多利物業管理有限公司和重慶茵威房地產有限公司。

中國地產有著一直堪稱是“最老董事會”的管理機構。根據公開資料顯示，9名高管中，除去董事會秘書沒有披露年齡，其他的董事最大的88歲，年齡最小的77歲，平均年齡達到了75.6歲，可謂是超級董事會了。而這樣的一直純私人公司，卻能頂上“中國地產”的名號，確實是有點讓人意外。

平安大華質問：你融到錢為啥不還我？

根據年報顯示，中國地產全資子公司上海靜安協和房地產有限公司（以下簡稱“上海靜安”）與及上海閔行協和房地產經營有限公司作為借款方與平安大華匯通財富管理有限公司簽訂了委託合約，借款13億元人民幣。但是本應在2018年8月31日之前還款，但借方與平安大華達成口頭延期協議，還款期限展期至2018年10月15日。隨後，在12月底，平安大華於向法院提起身執行申請，要求還錢。

為何平安大華向法院提交申請？有人質疑這與再融資的2.26億美元有關。根據數據顯示，中國地產在10月15日發行了2.26億美元的優先票據，3年期，利率15%。發行理由為對本集團現有債務進行再融資（借錢還債）。

2.26億美元，換算成人民幣大概15億元，與展期的平安大華這13億貸款及利息金額大致相當，而且同樣是10月15日，因此有業內人士推測，當時達成口頭展期的前提之一就是，用新融資的錢償還這筆借款。但是當中國地產發行中票成功後，並沒有將資金用來還平安大華的貸款。因此平安大華“一怒之下”將中國地產告上法庭。

陸家嘴信託討債：13億還不起，1.2億也不還？

2018年12月4日，陸家嘴信託也將上海靜安告上法庭，起因是上海靜安拖欠其1.24億元按金（保證金）。

這筆款要從2016年說起，2016年上海靜安與陸家嘴信託訂立信託貸款合約，融入13億元人民幣，根據合約規定，上海靜安要在2018年12月15日前向陸家嘴信託支付1.24億元按金，否則將視為違約。陸家嘴信託有權要求上海靜安提前償還全部信託貸款與利息。

結果，這1.24億元按金也違約了，於是陸家嘴信託將上海靜安告上法庭，要求還款。

中建投信託討債：我不看好你，先還錢

2017年9月27日，上海靜安再次通過中建投信託融資12億元，根據信託合約顯示，若貸款人對借款人償還貸款的財務能力有懷疑，貸款人有權要求借款人即時償還貸款。可能與前兩筆違約有關，2019年2月14日，中建投向在上海靜安發送通知函，貸款合約在同月18日終止，要求還款。

“到期的錢都不還，未到期的怎麽會還？”在連續違約平安大華和陸家嘴信託後，上海靜安再次違約中建投信託，於是又被中建投信託告上法庭。

根據梳理，中國地產集團共拖欠平安大華、陸家嘴信託、中建投信託共計大概40億元人民幣。

會計準則的小把戲，一招讓公司“扭虧為盈”

根據中國地產年報顯示，2018年利潤為3.59億元，2017年為2.85億元，2016年為7.39億元，2015年為12.4億元。雖然2018年利潤較2017年小幅增加，但是尚不及2016年的一半，更不及2015年的三分之一。可以說中國地產這幾年的經營並不是十分理想。

2018年雖然盈利，但是根據年報顯示，投資物業公平值的變動為5.6億元，2017年僅為2.56億元。可以說2018年之所以財報最終盈利，完全靠這個公平值得變化。這個公平值是什麽意思？

根據香港自2005年1月開始實施的新會計制度，投資物業是公司的收租物業，公司須每年按市值，重估旗下投資物業的價值。以往的入账方法是按市值重估後的投資物業價值，和原本在資產負債表上的價值作比較，差額只會在儲備中自行加減，對盈利完全沒有影響。

但新會計制度將重估後的市值差額，作為盈利或虧損反映，直接影響公司盈利。換句話說，在新的會計制度下，開發商需為旗下的投資物業重新估值，並把差異確認為收入，如果投資物業價格每年都有升幅，那麽，每年的升值幅度都可轉變為盈利，讓股東享受升值所帶來的好處。

翻譯成白話就是：A公司旗下有個物業公司B，去年物業公司假如值1個億，今年A公司經營不善虧了2個億，於是A公司對所持有的B公司重新估值，認為你價值3個億，公平值變動盈利2個億，對沖掉A公司的虧損。

假設沒有這個公平值變動，那麽中國地產2018年的最終的年報，大概率是虧損狀態。這也就不能解釋其為什麽一而再再而三的違約了。