淨負債率大漲22.58% 遠洋集團多元化藍圖拖累多項指標下挫
營收、淨利均同比降幅超10%，令這家老房企的近期股價持續徘徊在4元左右低位，而多元化的布局顯然消耗了它過多的資源和精力
《投資時報》研究員 王漢林
從行業銷售排名第27位，滑落至30位——這，或許是遠洋集團今年上半年給房地產行業留下的最深印象。
8月22日晚間，遠洋集團發布2018年上半年財務報告。這家曾宣布要在今年達成千億銷售額的老牌房企，並未像去年那般，選在香港召開媒體見面會。在業內看來，這或可理解，畢竟，在一乾同行紛紛高歌猛進之時，其已從去年底的業內銷售排名27位下落至30位。
報告數據顯示，2018上半年遠洋集團營業額為153.76億元，較去年同期下降11%，營業額下降的主因是由於上半年該公司項目交付量出現下降。與此同時，其公司擁有人應佔溢利為23.33億元，較去年同期的26.68億元下降13%。唯一的好消息是，不包括一次性項目和投資物業的公平值收益，公司核心利潤上升1%至15.39億元。
市場對這份中期答卷顯然並不滿意。
Wind數據顯示，業績發布後的第一個交易日（8月23日）收市，該公司股價為3.95元/股，下跌5.95%，次日更是跌至近52周最低值3.89元/股，較其52周最高值（6.58元/股）已下跌40.88%。而截至8月30日收盤，該公司股價錄得3.97元/股，市值已隨之來到302.33億元。
《投資時報》研究員注意到，遠洋集團營業收入、毛利、淨利潤等多項重要財務指標均有所下降，淨負債率卻較去年同期大幅增長，而備受市場關注的現金流量數據也未在中報中披露，但觀察該公司歷史數據可以判斷——情況並不良好。
此外，從業務構成看，一直強調多元化布局的該公司，今年上半年來自物業開發業務的結算收入比例仍高達84%。在如今的市場環境下，除住宅主業服務，養老產業等其他業務短時期內仍難當大任。其近來大力發展的長租公寓業務，也很有可能受到目前日漸升溫的租賃市場輿論風波的影響。
針對市場普遍關心的問題，《投資時報》向該公司發送提綱詢問，截至發稿日尚未收到回復。
業績表現不佳
中報數據顯示，報告期內，遠洋集團營業額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11%，毛利潤為36.15億元，較2017年同期下降5%，毛利率為24%，較去年同期上升2個百分點，淨利潤為23.3億元，較2017年同期下滑12.53%。
遠洋方面解釋稱，營業收入減少主要受階段性結轉節奏影響。未來，遠洋將繼續維持均衡搭配的項目組合，減輕個別市場波動的風險，並且更有效利用資源，使集團專注發展未來重點項目。
過去幾年，遠洋集團的規模連續幾年處於300億—500億梯隊，而去年超過700億的銷售額，同比增長達34%。按其計劃，今年將衝擊千億目標。
為了實現業績的大躍進，遠洋集團的負債情況出現了一些微妙變化。
2018年上半年，遠洋集團的資產及負債均升上千億高峰。但《投資時報》研究員發現，該公司負債的同比增速高於資產的同比增速。截至6月30日，遠洋集團資產達到2192億元，較去年同期上漲14.22%，其負債達到1571億元，較去年同期上漲17.94%。
遠洋集團資產負債率也在上半年達到數年內的最高值——71.66%，較去年同期上漲0.67%。2015年—2017年遠洋集團該項數據分別為67.48%、67.39%、69.40%。淨負債率則由去年同期的62%升至76%，同比大漲22.58%。據悉，該公司36%的貸款為美元及港元，未來可能會受到外匯波動的影響。
至於市場始終關注的現金流量方面，遠洋集團在中報中並未披露具體數值。
年報數據顯示，2015—2017年，遠洋集團經營活動產生現金淨流量分別為52.43億元、189.72億元、-12.22億元，呈現逐年下降趨勢，而其投資活動產生現金淨流量分別為-91.26億元、-14.62億元、-29.04億元，連續多年呈淨流出態勢。據悉，遠洋集團期末現金餘額達258.14億元，擁有現金及現金等價物達207.66億元。
多元化發展受限
2016年，“遠洋地產”正式更名為“遠洋集團”。與此同時，該集團宣布要走多元化發展路線。
遠洋董事局主席、總裁李明曾對外表示，“除了住宅業務，其他業務遠洋更多是期望以投融資的方式去開展，以管理人或投資人的身份，收取相關的管理費或投資收益。除了住宅主業，包括金融、養老產業、長租公寓、大物流、大數據、智能化亦被遠洋確定為未來的新興戰略業務板塊。”
儘管遠洋方面不止一次表示過，“除了開發主業，在其他幾個業務領域都已具備獨立發展的能力。”但數據得出的結果，卻未能佐證這一點。
半年報數據顯示，從各業務對營業總額的貢獻佔比來看，物業開發業務依然保持著最大的貢獻，佔比為84%。
遠洋集團2018年上半年物業開發業務的營業額為129.55億元，較2017年同期的151.80億元同比下降15%，主要由於受階段性結轉節奏影響上半年項目交付數量下降。物業管理業務營收達到5.94億元，物業投資業務營收墊底，僅5.42億元，其他房地產相關業務也僅實現營收12.85億元。
從業務區域看，遠洋集團業務主戰場為珠三角和京津冀地區地區，營業額分別為38.6億元、36.95億元。其中，北京和天津營收分別為33.78億元、3.17億元，長三角地區營收17.83億元。值得注意的是，2018年上半年，杭州、深圳、廣州及大連的總營業額為61.42億元，佔總營業額約為40%。
從土地儲備方面看，截至2018上半年，遠洋集團的土地儲備為3918.7萬平方米，而土地儲備應佔權益部分則上升至2106.2萬平方米。據悉，遠洋集團期內共購入39幅土地及1個成熟項目，購入新土地總樓面面積及應佔權益面積分別約為604.4萬平方米及308.2萬平方米，平均購買成本為每平方米約人民幣9300元。不過，遠洋集團並未披露自己進入的城市，從目前其業務布局看，遠洋的城市布局依舊過於集中。
而這恰恰與業內的普遍觀點和做法相反，他們認為全國均衡布局以及進入三線城市才是未來規模發展和平衡的保障。
此外，遠洋集團的多元化業務觸手也伸向長租公寓。據了解，長租公寓品牌“邦舍”已在北京、大連、杭州、深圳、廣州五個城市落地，共運營超過1000間公寓，而今年全年長租公寓計劃的儲備量預計增至1.4萬間，至2020年達10萬間。
不過，多家大規模房企均已涉足導致這個市場競爭日漸激烈。加上之前我愛我家前（000560.SZ）副總裁胡景暉接連爆出租房界“黑料”，長租公寓的前景並不明晰。
多元化轉型也分散了遠洋的資源和精力。遠洋管理層坦陳，目前的存量及持有的物業、新業務、非開發業務佔用相當大的資源和管理的精力，所以正在加快把遠洋回歸到一個以開發業務為主的軌道上來。
有業內專業人士表示，未來遠洋集團若將集中精力集中於開發業，其他業務的發展必然會放緩。多元化發展對遠洋集團來說將會是一場持久戰。
這，或許是一個芝麻與西瓜的選擇。
責任編輯：張恆
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