國管公積金“認房又認貸”，二套房認定標準應有差別

國管公積金貸款收緊的“靴子”終於落地。4月12日，國管公積金中心發布《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。新政自今年4月15日起執行，以網簽日期為準。

在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，國管公積金中心發布住房公積金個人住房貸款政策最大的特點，就是支持首套住房、從嚴從緊限制二套住房、謝絕多套房貸款的差別化政策。

國管公積金政策對購買國宅和首套住房給予了相對優惠的政策支持，特別是與北京市住房公積金貸款政策相比，國管公積金政策對首套房貸款少了繳存年限掛鉤的規定限制，明確借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月（含）以上且本人住房公積金账戶處於正常繳存狀態等就可以貸款。

去年，北京市調整後的住房公積金貸款政策規定，每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，最高可貸120萬元。另外，在北京市住房公積金政策規定購買首套普通住房首付款比例不低於35%。國管住房公積金首套房貸款政策則確定為不低於30%，同時還對購買國宅首套住房的首付比例確定為20%。國管公積金中心給予政策性住房貸款和首套房貸款給予了力度較大的政策支持，有利於中央和國家機關從全國各地吸引人才，實現公積金支持效率最大化。

但是在支持首套購房的同時，國管住房公積金中心政策調整向北京看齊，對二套房實施了“認房又認貸”的從嚴從緊政策，規定在北京市有1套房或者雖然沒有房屋但是只要有購房貸款記錄的（包括商貸），一律按照二套房認定，確定首付比例為60%，且最多只能貸款60萬元。這一政策雖然總體上有利於保護剛需，防止住房炒作行為，但是“一刀切”的二套房認定政策，將會對改善性購房剛需以及流動人口購房需求產生不利影響。

同時，考慮到國管公積金政策調整對地方公積金調整以及商業銀行對首套房貸認定的影響較大的實際，國管公積金對首套房“一刀切”的 “認房又認貸”政策，則會影響到其他城市公積金政策的調整和商業銀行對二套房的認定等，最終影響全國改善性住房需求群體的購房需求和流動人口的購房需求。

與此同時，在發改委推動大城市放開放寬戶籍限制的背景下，“一刀切”的 “認房又認貸”的從嚴從緊認定政策，不利於推動優秀人口從效率低的地區和部門流動到效率高的地區和部門，使得人力資本配置效率不能實現最大化，政策之間的協調效應大打折扣。

比如，之前一對夫婦在北京用商業或者公積金貸款購買了面積較小的房屋，隨著收入增加有了改善住房的需求，需要將小房屋賣掉換一套面積更大或條件更好的住房的。在放開二胎的生育政策下，生育二孩的家庭不能滿足人口增多的住房需求，需購買面積更大一點住房的，在“一刀切”的“認房又認貸”住房公積金政策下，顯然不能享受首套房貸款的政策優惠，使得這部分群體的利益受到一定程度的不利影響。

同時，有剛需購房者發現，在辦理住房貸款時，隨著全國房產的聯網，老家有房產的仍然認定為二套房，不能享受首套房的相關優惠政策，使得因工作需要流動到北京市的購房群體負擔陡然增加，60%的首付加上各種稅費差不多能全款購房了。

因此，在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”調控政策的同時，一方面通過“認房又認貸”的從嚴從緊政策切實擠壓炒作行為，另一方面也應通過差別化的二套房認定政策真正保護住房剛需，推動更多的人們實現“居者有其屋”的美好夢想。

特別是要結合北京等大城市改善性住房需求、流動人口多有旺盛購房需求的實際，以及配合全國大城市放開放寬戶籍落戶限制的政策需要，在二套房認定政策上，對於有購房貸款記錄但是實際沒有房屋的，建議認定為首套房，給予相應的政策支持。

對於京外因工作需要流動到北京市等大城市工作的，如果流出地有一套住房且屬於父母或者其他家人實際居住的，到北京等大城市購房建議認定為首套房，支持這類剛需人群在新城市享受更多優惠政策以購房安家。

木丁（財經評論人）