細說2017年北京樓市那些事

《中國經濟周刊》記者 胡巍 攝

“2017年12月，新建商品住房網簽均價同比下降0.9%，自2016年10月份以來連續15個月環比不增長。”6月19日，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2018）》（下稱“《白皮書》”）正式對外發布，這是其中的一段話。

《白皮書》這一住房和城鄉建設領域年度發展報告，由行業概況、重點專題、發展展望三個部分組成。2017年，北京房地產業與房地產市場、住房保障領域呈現出何種特點？釋放了什麽信號？

>> 調控效果明顯，北京樓市降溫

2017年，北京市商品住房成交17.7萬套，同比減少45.6%。其中，新建商品住房銷售4.3萬套，同比減少26.5%；二手住房銷售13.4萬套，同比減少49.8%。

可以發現，相比新房，二手房交易量下降幅度更明顯。《白皮書》數據顯示，二手住房與新建商品住房銷售套數之比由2016年的4.6:1下降至2017年的3.1:1。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池對《中國經濟周刊》記者分析說：“新房限價，新房與二手房房價出現倒掛現象，買新房更劃算。另一方面，由於從嚴的房地產調控政策，平房和法院拍賣房也加入限購行列，使二手房交易量減少。”

諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷認為：“新房大多位於郊區，價格受到政府調控指導，相較二手房來說要便宜，因此調控後二手房交易幅度下降更大。從調控結果來看，新房、二手房成交均大幅下滑，說明效果顯著。”

《白皮書》提到，商品住宅交易結構中，首套、二套購房比例分別為76.7%、23.3%。

趙秀池認為，“76.7%這個比例比較正常，說明沒有房地產泡沫。”

陳雷的看法是，首套購房比例76.7%，這一數字遠高於其他城市，主要原因是全國認貸政策，已在異地有貸款記錄的購房客在北京購房門檻被極大提高。

《白皮書》顯示，商品住房交易中，新房以改善型為主。其中，套型面積在140平方米以上的佔43.7%，比2016年提高7.5個百分點；90平方米以下的佔20.5%，比2016年下降4.5個百分點。二手房交易以中小戶型為主。90平方米以下套數佔63.9%，比2016年提高3.6個百分點；140平方米以上的佔10.1%，比2016年下降1.2個百分點。

對此，趙秀池分析稱：“二手房為中小戶型，大部分位於中心城區，擁有優越的教育醫療資源，更受剛需購房者青睞。”陳雷則認為：“新房由於位置較偏、單價低，而且受政府指導價格影響，盈利難。開發商為了盈利，更傾向於設計利潤率高的大戶型。這一點確實不利於剛需購房，所以部分地塊政府重啟了‘70/90政策’，也是在新房方面保障剛需利益。”（編者注：“70/90政策”，即2006年5月，九部委聯合下發的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，要求新建住宅項目，套型建築面積90平方米以下的戶型必須佔整個項目的70%以上。）

根據《白皮書》數據，2017年北京市完成房地產開發投資3745.9億元，同比減少7.4%，增速比上年下降3.1個百分點，佔全社會固定資產投資的41.9%，同比下降5.9個百分點。其中，住宅完成投資1725.5億元，同比減少11.6%。

陳雷認為：“北京市要控制城市和人口規模，因此不會大幅度增加住宅土地供應；另一方面，2017年政府鼓勵集體建設用地入市租賃市場，不需要擴大住宅土地供應。2017年的新增土地均為限價地塊和共有產權地塊，所以雖然看上去新增供應減少，但是這兩種性質地塊能最大限度保障剛需利益，所以是在不斷探索‘房住不炒’的調控路徑，推動住房供給側改革。”

>> 住房租賃市場同比增長22.3%

據《白皮書》分析，2017年北京市住房租賃交易量增價穩。據主要經紀機構成交數據推算，全市住房租賃市場累計交易246.8萬套次，同比增長22.3%。住房租賃規模與買賣（新建商品住房加二手住房）規模之比為13.9:1，明顯高於2016年的6.2:1。2017年，全市住房租賃平均月租金75.6元/平方米，較2016年上漲2.4%，漲幅回落13.3個百分點。

“租房是絕對的剛需，高房價下租房劃算，加之2017年推出了住房租賃新政，給承租人賦權，同時鼓勵機構租賃發展，加大了公租房與人才租賃房的供應，使租賃交易量出現了較快增長。”趙秀池說。

北京市也在積極籌集租賃房源。據北京市房地產中介行業協會數據，截至2017年底，北京市主要住房租賃企業向社會提供的租房房源約60.68萬間（套）；“限房價競地價”成交的企業自持租賃住房項目27個，其中已確定規劃設計方案的項目8個，可提供租賃住房4473套，擬於2018年實現開工。

另外，北京市39個集體土地租賃房項目已辦理佔地手續，面積約204公頃，完成任務指標102%。2011年以來推出的首批5個集體土地租賃房試點項目1.28萬套房源，已陸續交付。此外，截至2017年12月底，共有產權住房項目共42個、約4.4萬套，其中5個項目、3937套已申購。

對此，陳雷向《中國經濟周刊》記者分析說：“在市場供應緊張的情況下，大力發展租賃市場會緩解供需失衡局面，延後購房時間。而共有產權房的大量入市，能極大滿足剛需購房需求，使得市場能在短期及未來一段時間內保持穩定。”

趙秀池進一步提到，租賃的需求也有高、中、低檔多個層次，房企提供的高品質租賃住房，租金水準較高也屬正常現象。“租金水準的高低既取決於供求關係，也取決於出租者的盈虧狀況與承租者的承受力，穩定租金更多的要靠市場力量。”

>> 住房保障各項目標任務超額完成

2017年，北京共建設籌集各類保障房6.5萬套、竣工9萬套，分別完成年度建設計劃的131%和151%。完成各類保障性住房（不含自住房、共有產權住房）投資851.6億元，其中公共租賃住房完成86.6億元，經濟適用住房31.9億元，限價商品住房100.3億元，棚戶區改造安置房632.8億元。

陳雷說：“2017年是棚改推行大年，政府棚改力度極大。但同時也要注意到棚改投資的不可持續性，後期棚改減弱後市場還需要做出相應調整。而租賃市場是未來發展的重中之重，有了國家政策的支持，未來提升太空較大。”

《白皮書》介紹，2017年分配北京市公共租賃住房1.16萬套，公共租賃住房租賃補貼發放1.97萬戶、2.23億元，累計發放2.32萬戶、5.42億元。此外，市場租房補貼新增家庭3500戶，實現16區全覆蓋，市場租房補貼發放1.93萬戶、1.86億元，累計發放4.97萬戶、14.51億元。

趙秀池說：“公租房有穩定的租賃關係，又能落戶，租金比市場租金低，需求量較大；共有產權房房價低於市場價，政府又讓渡了使用權，對購房人的吸引力也比較大；公租房和共有產權房的供給不斷增加，會減少購買建案的需求，對抑製房價也會產生一定作用。”

《白皮書》提到，隨著北京經濟社會的不斷發展進步，住房保障領域發展不平衡不充分的矛盾也日漸顯現，成為新階段改革創新的著力點：在建立“新北京人”專項分配長效機制的同時，加大精準保障力度，專項解決一批獲獎農民工、環衛工人等特殊行業職工，以及首都城市發展需要的各類人才的基本住房需求；推行“以區為主”分配模式，由各區組織面向本區戶籍和在本區工作的家庭配租，不再組織全市大搖號，有效促進職住平衡、產城融合。

此外，住宅用地供應規模加大，從源頭推動住房供給側改革。2017年全年計劃供應住宅用地1200公頃，包括國有建設用地1000公頃（350公頃用於各類保障性住房的建設、650公頃用於商品住房的建設）、集體建設用地200公頃，以保障建設30萬套住房用地需求。截至2017年底，北京市商品住宅用地供應量達到721公頃，集體土地建設租賃住房用地供應203.9公頃，均超額完成供應計劃。

>> “平穩”是北京樓市的未來

在加強住房制度設計、完善租購並舉住房供應體系方面，《白皮書》介紹：北京將大力培育和發展住房租賃市場；穩步推進公租房建設管理；積極發展共有產權住房，其中面向符合條件的非京籍家庭配售的房源不少於30%。此外，還要落實2017—2021年住房供地計劃，新增住宅用地6000公頃，保障150萬套住房建設需求，全面推進住有所居。

在抓好精準調控和監管，促進房地產市場平穩健康發展方面， 2018年將堅持“房住不炒”的定位，持續保持調控定力，做好精準調控，完善交易管理服務機制，大力整頓市場行業秩序，確保房地產市場平穩健康發展。

趙秀池說：“為了實現‘房住不炒’的定位，北京通過限購加碼限貸更新抑製投機需求，增加住房供應，大力發展租賃市場，建立租購並舉的住房制度，通過整頓房地產市場秩序，穩定房地產市場預期，實現了房價環比不上漲，說明一系列調控新政是有效果的。未來仍然會通過供求雙向調節，實現供求平衡，房價波動幅度會越來越小。”

陳雷認為，調控高壓下，新房市場較為穩定，未來調控會持續下去，一旦有變化，政策會繼續加碼，所以未來樓市會繼續保持穩定。他還提到，土地是住房供應的基礎，《2017—2021年及2017年度住宅用地供應計劃》能有效保障未來2～7年內市場上的供應。“供應充足下的供需平衡，使得市場能夠長期保持穩定，保證土地供應充足也是政府長效機制中的一個重要部分。”

中原地產首席分析師張大偉說：“過去一年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史紀錄。經過連續的樓市調控，隨著初期各種政策持續發布後，市場對政策逐漸適應。隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入谷底徘徊，預計後續市場將繼續在低位運行。如果調控的目標是市場平穩，那麽現在看，目標已經達到了。”今後5年，北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑製投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩健康運行。

來源：中國經濟周刊（ChinaEconomicWeekly），作者：胡巍。本文不代表《財經》立場。

監製 | 李勇 責編 | 劉岩