證監會住建部開REITs試點 這類企業將被優先考慮

　　剛剛，首個資本市場支持租購並舉政策落地了！

　　這是一年多以來，資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要檔案。

　　4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱“通知”）稱，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。同時，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。

　　中國證券報（ID：xhszzb）記者獨家獲悉，監管層已經建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產證券化項目快速審核、快速通過以及發行優先支持。同時，對於已經發行過資產證券化產品的住房租賃運營企業，在從事承接相關地方住房租賃項目時監管層將會給予優先考慮，通過正向激勵手段，鼓勵相關企業通過資產證券化的手段繼續發行各類住房租賃產品。此外，對於這類企業承接其他住房租賃項目，後續監管層還將頒布一系列激勵細則。

　　此次新政有何重要意義？

　　通知指出：

　　1，住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；

　　2，有利於降低住房租賃企業的杠杆率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；

　　3，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

　　需要遵循哪些基本原則？

　　通知要求：

　　1，堅持市場化、法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用；

　　2，明確優先和重點支持的領域；

　　3，加強監管協作，推動業務規範發展；

　　4，積極履行監管職責，切實保護投資者合法權益，合力防範風險。

　　發行需要滿足哪些基本條件？

　　通知明確發行住房租賃資產證券化產品應當符合下列條件：

　　一是物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；

　　二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；

　　三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

　　哪些領域獲重點支持？

　　通知明確：

　　1，優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

　　2，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，並通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

　　3，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITS）。

　　哪些工作程式得到了完善？

　　《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程式：

　　1，鼓勵住房租賃企業自主開展資產證券化。

　　住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展住房租賃資產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展資產證券化方案設計和物業估值等工作，並向證券交易場所提交發行申請。

　　2，優化租賃住房建設驗收、備案、交易等程式。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對於在租賃住房用地上建設的房屋，允許轉讓或抵押給資產支持專項計劃等特殊目的載體用於開展資產證券化。

　　3，優化住房租賃資產證券化審核程式。各證券交場所和中國證券投資基金業協會應根據資產證券化業務規定，對申報的住房租賃資產證券化項目進行審核、備案和監管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專人專崗負多提高審核、發行、備案和掛牌的工作效率。

　　如何加強化監督管理工作？

　　通知要求：

　　1，建立健全業務合規、風控與管理體系。中國證監會和住房城鄉建設部推動建立健全住房租賃資產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關部門完善自律規則及負面清單，建立住房租賃資產證券化的風險監測、違約處置、資訊披露和存續期管理等制度規則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執業規範，做好利益衝突防範以及投資者保護，落實各項監管要求。研究探索設立專業住房租賃資產證券化增信機構。

　　2，建立健全自律監管體系。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會要加強配合，搭建住房租賃資產證券化自律監管協作平台，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系，研究推動將住房租賃證券化項目表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

　　3，合理評估住房租賃資產價值。房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。承擔房地產資產證券化物業估值的機構，應當為在住房城鄉建設部門備案的專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。資產支持證券存續期間，房地產估價機構應按照規定或約定對底層不動產物業進行定期或不定期評估，發生收購或者處置資產等重大事項的，應當重新評估。

　　4，積極做好盡職調查、資產交付與持續運營管理工作。資產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合相關政策和監管要求、發起人（原始權益人）應切實履行資產證券化法律檔案約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、資訊披露、提供增信措施等相關義務，並積極配合中介機構做好盡職調查。

　　如何營造良好政策環境？

　　通知要求：

　　1，培育多元業主投資主體，提升資產支持證券流動性。中國證監會、住房城鄉建設部將共同努力，積極鼓勵證券投資基金、政府引導基金、產業投資基金、保險資金等投資主體參與資產證券化業務，建立多元化、可持續的資金保障機制。

　　2，鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優先選擇專業化、機構化或具有資產證券化業務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場，並就其開展租賃住產證券化予以政策支持。

　　3，建立健全監管協作機制。中國證監會、住房城鄉建設部建立住房租賃資產證券化項目資訊共享、日常監管及違規違約處置的工作機制，協調解決住房租賃資產證券化過程中存在的問題與困難，推動住房租賃資產證券化有序發展。中國證監會各派出機構及上海、深圳證券交易所等部門與各省級住房城鄉建設主管部門應加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業發行住房租賃資產證券化產品，拓寬融資管道；加強資產證券化的業務過程監管，防範資金違規進入房地產市場，嚴禁利用特殊目的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。

　　市場人士怎麽看？

　　十九大報告提出加快建立租售並舉的住房制度，REITs是房地產企業由建案開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。

　　業內人士分析指出，房地產資產證券化經過近16年的發展已經初具規模，但市場上還未出現標準REITs。目前，國內發行標準REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規不健全、稅收政策缺失、監管主體不明確、市場準入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。此次證監會和住建部聯合發布通知推進住房租賃資產證券化相關工作，明確了租賃住房作為首批標準REITs產品的基礎資產類別之一，為資產證券化在實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

　　國內Reits發展歷程（資料來源：民生證券研究院）

　　“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受中國證券報記者採訪時表示，借助資產證券化為企業提供創新融資管道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。

　　何亮宇認為，推出住房租賃資產證券化業務，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的巨集觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。

　　戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰認為，以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出管道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力提升項目投資收益。特別是對今後公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。

　　“尤在在當前頻出政策利好的背景下更是讓租賃住房物業與金融工具資產證券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策帶動下租賃住房市場的發展為租賃住房資產證券化提供了大量可選擇的基礎資產；另一方面，資產證券化的融資模式可以幫助公寓運營企業快速回籠資金，用於投入下一階段房源建設，為企業尋求融資與退出途徑。

　　具體來看，北京鼎諾投資管理有限公司總經理許余潔認為，發展REITs市場有利於金融體系落實中央對於房地產長效機制的建設要求，服務於城市的長期建設和運營。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地產為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地產的建設運營階段，可以避免地產投資過於側重住宅地產造成的過熱現象。

　　或將撬動數兆元住房租賃證券化市場

　　“租賃住房進行證券化，在產品形式上沒有絕對的限制，只要是底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現，可以是ABS、類REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，國內市場上目前已經發行的住房租賃證券化產品包括兩大類。

　　第一類是在證監會系統的交易所掛牌的資產支持證券，包括收益權ABS、CMBS和類REITs，類REITs產品主要代表包括保利地產租賃住房REITs，碧桂園租賃住房REITs等；收益權ABS主要產品包括魔術方塊公寓信託貸款資產支持證券、自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃等；CMBS主要產品包括招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃等。

　　第二類是在銀行間市場掛牌的ABN，主要產品包括飛馳-建融招商長租公寓系列資產支持票據（ABN）等。

　　截至2018年1月31日，類REITs產品呈加速增長態勢，累計發行數31隻，累計發行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年複合增速高達89.8%。迄今發行的31隻產品均為類REITs 產品，國內目前還沒有標準REITs。

　　申萬巨集源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應規劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水準，按照當地2017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預計現有租賃試點城市將供應1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66兆元，未來三年REITs的大力發展將為租賃市場的發展提供融資支持。在盤活目標資產後，又會有更多的資金用於支持租賃市場的發展，有利於我國租賃市場發展和房地產市場的成熟。

　　民生證券表示，在政策積極推動和房地產行業去杠杆、融資難的背景下，REITs的發展前景廣闊，未來的發行太空可以從以下三個角度測算。

　　1，從資產證券化產品看REITs發行太空。截至2017年10月，國內類REITs發行總額佔所有資產證券化產品發行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處於起步階段。根據中央結算公司的數據，美國REITs發行額佔所有ABS總額的35.4%。隨著未來國內與海外ABS市場中REITs佔比差距逐漸縮小，REITs新增 發行額約為8448億元。

　　2，從房地產開發投資看REITs發行太空。房地開發投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由於房地產企業密集上市，自有資金佔比提升明顯。從2014年至2016年，由於資產證券化產品的快速發展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統的貸款及自有資金，包括REITs在內的其他來源融資佔比持續提升。

　　2016年，國內房地產企業通過類REITs融資131億元，同期國內房地開發投資總額約為14.5兆元，類REITs佔比僅為0.09%。同年REITs佔全球房地產開發融資的比例為7%，國內外差距高達6.9 個百分點。假設國內REITs融資佔房地產開發投資總額的比例提升至 7%，每年將帶動REITs的發行額為9950億元。

　　3，從經營性物業租金總收入看REITs的發行太空。經營性物業包括住房租賃物業、辦公物業和商場物業。目前我國住房租賃市場仍以散戶業主獨立出租為主，開發商或物業公司經營的整棟租賃住房佔比較小，發行RIETs的合格基礎資產有限。辦公物業和商場物業集中度相對較高，作為基礎資產發行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統計當地甲級辦公大樓與優質購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。

　　假設國內一線城市的優質經營性物業均通過 REITs 融資，可以發行的REITs總規模約為5.1兆元，其中辦公物業REITs約1.8兆元，商場物業REITs約3.3兆元。

　　綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處於起步階段，未來發展太空廣闊。隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，REITs將撬動數兆市場。

責任編輯：高豔雲