海南樓市全面限死，下一個投資風口會轉向哪？

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自4月13日中央決定支持海南全島建設自貿試驗區和建設自貿港的消息出來後，以至於炒房圈傳出了“北有雄安，南有海南”的言論。這一重大政策利好就很快被“嗅覺敏銳”的炒房團捕捉，被其視為又一輪房價炒作的契機。海南決定在原有限購政策上加碼，繼續嚴控房價上漲勢頭，正是基於這個大背景。

在接下來的一周時間裡，海南連續頒布限購加碼政策。

4月22日晚，海南省委、省政府發布了《關於進一步穩定房地產市場的通知》，明確從即日起，海南實行嚴格的限購政策，在已頒布限購政策的基礎上，實施全域限購，並且在接下來的幾天對政策不斷打“補丁”。五年社保，首付七成，限售5年，海南大部分城市的購房通道幾乎被鎖死。

因為海南獨特的地理優勢以及房地產市場結構，一直對生活在北方城市的人有著較大的吸引力，而這似乎也成為海南房價在過去幾年大漲最主要的原因。

據三亞旅遊局的數據，2015年在三亞市購房養老的人已達50萬之多，而2014年末，三亞戶籍人口僅為58.56萬人。

鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房佔比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計佔比約23%，北京佔比約13%，河北佔比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。外來購買力佔主要市場，支付力強於本地市民，使得海南房產在近幾年的房價增速非常明顯。

根據安居客的數據顯示，近一年海南省最熱門的三亞、海口兩個城市房價漲勢十分迅猛。

三亞4月二手房均價 29831 元/m²，環比上月上漲 2.70%，同比去年同期上漲 46.41% 。

海口4月二手房均價 13159 元/m²，環比上月上漲 3.11%，同比去年同期上漲 45.98% 。

大量外來投資人群對海南房地產的衝擊，使更多的人群看到了套利機會，海南購房通道被鎖死後，不少投資客開始尋找下一個風口。

風口一：雲南西雙版納

因為西雙版納獨特的北熱帶氣候地理環境，屬於除海南三亞之外全國少有的冬季寒潮影響不到的區域，也成為北方人口選取的理想養老目的地。

近一年，西雙版納的樓市很瘋狂：

①據安居客發布的數據顯示，西雙版納今年4月二手房成交均價約為9727 元/m²，同比去年同期上漲 150.18%。在整個雲南省，二手房漲幅第一。

②截止2017年底，西雙版納建案待售面積38萬平方米，同比去年減少了33.2%，而去年銷售面積為158.9萬平方米。以此粗略計算，西雙版納的去化周期僅2.9個月，市場上房源嚴重供不應求，供需已經極度失衡。

③4月22日在海南實行全區域限購的背景下，導致一部分客戶外溢到西雙版納。據了解，西雙版納一建案4月23日當日成交1522套，更加加快了西雙版納的去貨速度，供不應求情況更加明顯。

④由於近兩年的這波旅居養老熱潮，西雙版納近兩年外銷比例增長速度尤其迅猛，由40%上升至的80%，由以本省人購房為主轉變為以外省人購房為主，外銷比例直追海南的88%，已成為僅次於海南的旅居購房目的地。

當然，旅居市場重點不是看當地人的購買比例，外地人買得越多，旅居養老價值越大。這也是海南房價遠超過當地人購買力的原因。

總體來說，西雙版納氣候資源符合候鳥居住需求，但資源跟三亞不是一個量級，而且服務跟三亞比，也晚很多年，不具備接棒三亞的能力，而且三亞還有對接海外的能力，而西雙版納還遠遠沒有這樣的經濟地位。

風口二：廣州湛江市徐聞縣

徐聞縣，廣東省湛江市轄縣，位於中國大陸最南端，三面環海，與海南島直線距離27公里，是通向海南島必經之路。

如果西雙版納是靠旅遊地產吸引投資客或者剛需旅居，那湛江徐聞縣則完全不同。海南自貿區的發展優勢，湛江市徐聞縣或許是最受益的一個。

由於自貿區和自貿港的利好太強，據湛江當地媒體報導，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區後，徐聞縣委、縣政府立即表示，將進一步加強與海南的對接服務和合作。

而根據廣東省政府發布的《廣東省高速公路2015年至2017年建設計劃及中遠期規劃》中提及，2018年以後開工建設沈海高速瓊州海峽跨海通道。

而連接大陸與海南這條跨海隧道就在湛江市徐聞縣。如果隧道一旦建成通車，這將很大程度上拉動徐聞旅遊業的發展，提升整個城市的格局。離海口最近卻不限購的的徐聞必定會湧入更多的外來購房者，這是一個客觀的事實。

從2017年5月開始，徐聞房價就已經有了明顯的上漲，從4000元/㎡到現在約8000元/㎡。據當地相關媒體報導，徐聞縣目前靠海近的項目，外來購買人群可以達到90%，為了迎合投資客的需求，徐聞各大建案都開始主推精裝修房。

作為一個人口不多的縣城，雖然它的城建規模遠遠不夠，房價還未破萬，但是誰又能保證，海南自貿區的利好不是它發展的一次機遇呢？

對於中國房地產市場，從2016年到現在是很明顯的變化：存在一個地域輪動，從核心城市到一線，到二線，到三四線城市，再到旅居市場的火熱。追漲、補漲是這一波房地產市場最明顯的表現，很多人也忽略了這些區域房價的長期支撐力是否足夠。

西雙版納和徐聞縣目前價格都不高，後期隨著中產度假需求的提升，以及這一波熱流，預期短期還有一些機會。但需注意，雖然長期看符合發展方向，但周期會比較長，而且二手房流通也比較差，所以如果看好，也不建議多配，且重點關注品牌品質項目。