夏磊：發達國家如何監管住房租賃市場？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊

　　住房租賃事關民生，當下“惡意漲租”、“租金貸”、“租賃機構爆倉跑路”時有發生，住房租賃市場亟待規範。

　　日本和德國是租賃市場運行的典範，日本以機構運營為主，德國以居民自主管理為主。深入研究日德如何監管租賃市場，以資借鑒。

　　日本和德國分別代表“集中”和“分散”式的住房租賃市場

　　日本以租賃機構集中管理為主。日本家庭租房率一直穩定在36%左右，三大都市圈租房率佔比更高。90年代後期，日本開始發力住房管理業，逐步建立了以機構主導的租賃市場。2010年機構參與管理運營的民營租賃住房比重就高達90%，市場運行規範。

　　德國以居民自主管理為主。德國的租賃市場非常發達、繁榮，2017年，德國55%的人口選擇租房居住，遠高於其他歐盟國家。德國住房租賃市場呈分散式，以居民出租為主，機構中私營公司、政府公共住房公司與合作社的市場佔比分別為50%、25%、25%。

　　如何監管住房租賃市場？

　　一是立法保護租約。日本以“普通租約”為主，到期後自動續約。日本租賃法律體系以《民法》為核心，以《借地借家法》為主要依據，普通租約佔比超過90%，租期通常為1-2年，到期後自動續約，除非租賃雙方均同意解約，否則房東在無“正當理由”情況下不允許解約。

　　德國默認為無固定期限合約。房東若要簽訂固定期限合約，必須在出租時就向租客書面說明自己在租約到期時對住房另有所用，合理用途僅限於：①希望將房屋用於自住或供其他家庭成員居住，②合理的拆除、改建或修複住房的需求，如果繼續出租將給這些舉措帶來巨大困難，③有義務將房屋租賃給其他需要服務的人。房東不得隨意解除租約，提供解約保護。僅在規定情況下基於合理權益才可以解除合約：①承租人違反合約規定；②房東擬將出租房屋用於自住或其他家庭成員居住；③通過對住房進行適當的開發可獲取重大經濟利益，如若繼續租賃，房東將遭受重大經濟損失。

　　二是保持租金水準穩定。日本房租變動有條件，防止“惡意漲租”。法律規定，只有在以下情況，才可變更租金：①房地產相關稅收及其他負擔的增減導致租金不合時宜；②房地產價格漲跌及其他經濟變動導致租金不合時宜；③與同區域同類別房地產相比，租金不合時宜。租金託管機制賦予租戶議價能力。當房東要求租金上漲超過租戶預期，租戶可將自認為合理的租金委託給租金託管所後繼續居住，不用考慮因未交給房東租金而被強製搬出。租金委託後，可繼續與房東協商，或尋求調停，甚至通過法律來解決。

　　德國各城市政府每年頒布當地租金基準價格，限制租金漲幅。德國《民法典》第558條對於租金基準價格有明確規定，每年由當地住房管理局和相關利益群體（租戶代表和業主協會代表），根據小區區位、居住環境、房屋質量、房屋配套家具等因素綜合考慮制定頒布，超出基準租金價格50%甚至有牢獄之災。上調租金有前提，嚴懲“惡意漲租”行為。《住房租賃法》最新規定，房東要上調租金，須滿足租金15個月未變、且目標租金不超過市政當局或其他城市的大小、設施、質量、地段等條件相當的同類型住房的租金標準。租金在3年內漲幅不得超過20%；在市政府判定的住房供應嚴峻的特殊區域，不得超過15%，新簽訂租賃合約的租金不得超過租金標準的1.1倍，特殊限制期最長5年。近年來柏林因租金上漲過快，市政府決定立法，從明年1月份開始凍租5年。

　　三是提高從業門檻，建立管理機構信用披露、保證金制度。日本住房中介從業門檻高。在日本從事住房中介業務需要通過全國統一考試，取得從業資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15-17%。

　　“宅建士”制度限制機構盲目擴張規模。住房租賃公司設立分店時，須聘請具有6年以上從業經驗者或宅建士，以此限制機構盲目擴大規模，且每五名員工中必須有一個宅建士，重要事項必須由宅建士解釋說明，合約必須由其簽字蓋章才能生效。

　　創設住房租賃管理者登記制度，提高住房管理人員的信息透明度。租賃住宅管理業務從業者需在日本國土交通省進行登記，機構信息向社會公開。通過登記信息，房主將住宅委託給更有資質的機構管理，違規操作的管理人將被登記系統除名。

　　設立營業保證金制度，嚴懲管理機構欺詐行為。日本《不動產交易商業法》規定，從事不動產業的公司，需在法務局存入一定金額作為營業保證金（總公司為1000萬日元，如有分公司，則每一個分公司存儲500萬日元），用以保障接受服務方的利益。一旦存在消費者欺詐行為，將利用營業保證金直接賠償租戶，如不夠賠償，將取消公司經營資格。

　　四是以市場化手段促進租賃住房供給。日本租金收益率遠高於銀行定期存款和10年期國債收益率，房主出租動力足，社會資金也積極參與。2008年以來，日本零利率政策下，銀行存款、10年期國債收益率幾乎為零，相較而言，2015年來，日本公寓租金收益率平均在5%以上，收益率可觀吸引資本參與，REITs支持建設的租賃住宅數量顯著增加。

　　德國租金收益率較高，同時利用稅收和金融手段，促進租賃住房供應量。德國住宅租金收益率穩定在3-5%的較高水準，遠超德國10年期政府債券的收益率，房主主動出租房屋意願強。同時，政府對用於出租的房屋提供融資支持、稅收優惠等政策，鼓勵私人資本更多地建設用於租賃的住房。如社會住房建設，由政府提供無息或低息貸款；對用於出租房，折舊率要高於普通住房，以此降低應納稅租金收入，減輕稅負。

　　(本文作者介紹：恆大研究院副院長兼首席房地產研究員。)