房企拿地保守多城現土地流拍 企業自持競爭下盈利難

　　房企拿地保守 多城現土地流拍

　　來源：經濟觀察網

　　張恆

　　4月以來，北京、杭州、成都等地土地出現流拍，其中北京市今年土地流拍數量更是累計達到6宗。

　　據我愛我家集團市場研究院統計，2018年4月，包括居住類用地、商服金融類用地、工業用地、綜合用地等土地類型在內，北京全市並無新增土地供應。

　　4月24日，北京市還有兩塊住宅用地流拍，分別是北京市房山區青龍湖鎮中心區01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區永定鎮曹各莊橋戶營村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價房用地。

　　根據各地土拍政策，當地塊溢價率達到一定比例後才轉入競報自持比例。而最近北京的兩塊住宅土地直接流拍，並未進入自持比例競報。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴經濟觀察報，總體上說，企業的資金面方面的壓力是在增大的，這也容易帶來很多問題，比如說企業拿地方面的策略會趨於保守等。從這個角度看，房地產市場的流拍自然也容易帶來很多問題，尤其是類似企業經營困難壓力增大、市場預期悲觀等。另外部分土地性價比不高，高估了企業拿地的預期，所以也會造成出讓環節受損。

　　兩年來，政府頒布各項政策鼓勵房屋租賃市場發展，房屋租賃土地市場也開始活躍。但從市場來看，拿地熱情和高成本帶來的盈利難問題如影隨形。例如作為全國首個企業自持租賃住房項目，萬科翡翠書院在開啟預租時，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的價位引起熱議。

　　中原地產首席分析師張大偉接受經濟觀察報記者採訪時認為，4月份北京土地流拍的原因一個是開發商資金出現問題，另一個是地塊本身位置等因素較差。而即使到了競持比例階段，100%的自持率是無法盈利的，企業自持住房模式是一個階段性產物，未來很可能會趨於消失。

　　土地市場降溫

　　剛剛過去的4月份，全國多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍，而當天出讓的其他地塊也均遇冷，溢價率均未超過10%。中原地產報告顯示，今年一季度杭州土地成交額高達923億元，成為全國土地出讓金額最多的城市。杭州一季度土地出讓近千億元的規模，比北京573億元的出讓金還多了350億元。

　　而在5月8日，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，根據出讓結果，其中一宗48畝教育用地以約6072萬元總價成功拍出，另一宗262畝商用地宣告流拍。

　　在土地出讓金方面，4月份全國出現冷熱不均的態勢。杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚州、成都等7個城市土地出讓金額突破百億元，創同期土地出讓紀錄。但與此相比，北京、上海等城市4月土地拍賣市場趨冷。

　　但根據中原地產研究中心日前發布的最新報告顯示，4月份全國50大城市土地收入2842.2億元，大部分城市土地成交溢價率卻明顯下行。

　　限房價、限地價是目前多地土拍市場的限制條件。在這樣的背景下，拿地成本的提高讓很多人感慨，開發商逐漸成了弱勢群體。

　　2016年的北京“930新政”後，北京開始力推限房價、競地價、競自持比例的土地拍賣模式，並於2016年底在海澱永豐18號地塊、海澱永豐19號地塊、海澱永豐20號地塊、大興黃村21號地塊共4宗地的拍賣中拍出了100%自持的比例，轟動一時。

　　我愛我家集團副總裁胡景暉認為，企業自持租賃的模式是存在盈利困難的。當前住房租賃的租金與房屋價格之間存在嚴重背離，北京的年租金投資回報率甚至僅有百分之一點多，即使動用REITs，企業融資或推出也很困難。所以，如果不能解決盈利困境，很多房企是不敢嘗試自持的。雖然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持運營、限價銷售還是讓很多企業算不過账，所以進入2018年後，流拍現象明顯增多，這也導致北京在土地的新增供應上有所拘束。

　　企業自持競爭下的盈利難

　　企業自持租賃住房源於2016年北京“9？30”房地產調控新政策。當年10月，北京市規劃國土委發布公告，4宗地塊全部試點採用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓。

　　上述4宗地塊最終以開發商自持100%面積落幕，其中位於永豐地區的兩個地塊打造成如今的翡翠書院項目。萬科自持租賃房項目翡翠書院最長租期10年。90平方米三居室的月租金為1.5萬元至1.8萬元，如果一次性簽訂10年的租期合約，租金180萬元起，180平方米以上的複式四居室月租金為3萬元至4萬元，10年租金最高480萬元。

　　主管部門多次強調房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。

　　北京市住建委等部門去年4月曾發通知，要求企業自持租賃房年限與土地出讓年限一致，在此期間“租賃”這一性質不會改變。北京市對於“以租代售”的方式明令禁止，並嚴格查處。去年，北京住建委對萬科、中鐵建的類似做法進行了約談告誡，並禁止相關宣傳。

　　嚴躍進認為，自持的模式，其實是租賃市場從舊模式向新模式轉變，即從個人自持轉變為開發商自持，這是發展租賃業務的新手段。總體上說，開發商盈利難的痛點，也充分說明了一點，即未來政策層面需要關注開發商的利益訴求，在財政補貼、稅收優惠、金融證券化等方面給予扶持。

　　政府層面似乎也在探索為企業自持運營尋找盈利太空，4月25日，中國證監會和住房城鄉建設部聯合發布的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。通知中稱，推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。

　　但是張大偉的觀點是，此舉雖然能夠幫助開發商回籠資金，但是卻無法從根本上解決盈利問題。他認為，目前市場上的自持租賃模式熱情下降，正是開發商意識到盈利的難題。此前諸如100%自持拿地的做法，是企業自認為實際操作中可以將租賃轉為銷售。

　　自持模式會不會消失呢？至少目前政策層面還是存在的。嚴躍進接受經濟觀察報採訪時認為，租賃業務要實現盈利，需要積極的財政補貼和稅費政策改革，是讓租賃企業健康成長的關鍵所在，尤其是前期，通過此類財政補貼和政策的積極引導，能夠降低經營的成本，這也有助於實現更好的發展，防範租賃企業自己去試錯，進而增加成功的概率。其次，通過有序的產業規劃，讓租賃企業更容易看到未來發展的邏輯和思路，這樣能夠壓縮開發環境和招租環節，進而降低運營成本。

　　嚴躍進說：“此外，還需要通過系統的租客分類，能夠讓不同的租客在短時間內租到房子，也樂意交付租金，這有助於租金提高和相關社區經營收入的增加。第四、積極參與資產證券化模式，把未來潛在的租金收益給予貼現，這樣可以在當前就實現較好的資金回籠和盈利；大力推進信用租房和租售同權概念，如果後續有類似積分落戶等利好福利，那麽租賃產品的收益率可以很快超過住宅領域。”

責任編輯：陳楚潺