文|《財經》記者 鄒碧穎
編輯|王延春
2月23日，國家統計局發布的1月份70城房價數據顯示：房地產市場總體運行平穩，各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅較上月有所擴大，同比漲幅有擴有落。
具體來看：一線城市中，北上廣深的新建商品住宅售價在1月環比上漲0.6%，漲幅較上月擴大0.3個百分點，其中廣州領漲；北上廣深的二手住宅售價環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點，其中深圳領漲。
中國70座城市中，31個二線城市、35個三線城市的新房、二手房售價環比均有所上漲。貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《財經》記者表示，1月市場的升溫是資金及預期驅動下的升溫：前期貨幣寬鬆下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區域市場需求升溫；而前期的市場升溫加快購房者入市節奏，市場供需矛盾加劇，價格漲幅擴大。
不同往年，今年多地樓市升溫延續至春節期間。國金證券最新研報顯示，春節黃金周，42城建案成交面積同比增長8.2%，一二線城市的同比增幅在180%左右。《2021返鄉置業報告》顯示，由於春節“就地過年”的人數大大增加，除一線城市外，成都、西安、蘇州、天津及合肥等新一線城市的樓市交易熱度明顯較高，三四線城市的返鄉置業則出現降溫。
如今，應對房價上漲，各地的“緊箍咒”也在加速頒布。中原地產研究中心發布的統計顯示，今年以來，中國各地房地產調控累計已達約70次。以2月上旬為例，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等重點城市均頒布樓市調控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規凍資、圍堵經營貸、上調房貸利率等。
政府頻頻出手，短期之內，房價是否有望止升回跌？未來一年，全國各線城市的房價會呈現出怎樣的走勢特點？延續“房住不炒”的脈絡，2021年的樓市“緊箍咒”是否會繼續升級？
一線城市漲幅居前，深圳領漲二手房
據國家統計局數據，新房價格方面，70城中有53城在1月份出現環比上漲，14城下跌，3城持平。
新房環比漲幅較大的城市分別為金華、廣州、合肥、揚州、沈陽、成都、蘭州、泉州、武漢、西寧、徐州、蚌埠、濟寧，漲幅在0.7至1.2個百分點之間；新房環比跌幅較大的城市分別為瀘州、哈爾濱、太原、大理、秦皇島、嶽陽、北海、南充，跌幅在0.3至0.6個百分點間。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經》記者，1月份一二三線城市的新房房價環比漲幅，分別為0.6%、0.4%和0.2%。總體來看，一線城市新房漲幅最大。1月份部分大城市購房政策收緊，尤其是信貸收緊的聲音較多，或出現一波恐慌性交易，使得部分房價的環比漲幅有所擴大。但一線城市近預售屋地產政策調控升級，客觀上也使得此類城市後續房價有趨穩的可能。
從二手房價格看，70城中，49城的價格在1月份環比上漲，15城下跌，6城持平。
二手房環比漲幅較大的城市分別是深圳、廣州、上海、金華、成都、西安、徐州、北京、寧波、泉州、福州、昆明、西寧、無錫，漲幅在0.8至1.7個百分點之間；二手房環比跌幅較大的城市分別是錦州、長春、南充、宜昌、牡丹江、嶽陽、貴陽、哈爾濱，跌幅在0.4至0.2個百分點之間。
多位專家指出，一線城市的二手房市場延續了2020年末的翹尾現象，出現明顯升溫。許小樂分析，1月70城房價漲幅擴大依舊主要是由於一線城市二手房價格上漲的帶動。
嚴躍進帳析，1月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為0.4%，同比漲幅為2.4%，一二三線城市的環比漲幅分別為1.3%、0.4%和0.3%，其中一線城市漲幅在擴大，且漲幅明顯較高。另據貝殼研究院數據，1月重點18城鏈家二手房實際成交環比增加約23%，其中一線四城總成交環比增幅在29%，且成交絕對水準均處在2019年以來月度高位上。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，人口的持續流入、取得購房資格的人不斷增加以及市場上的投機炒作均是導致二手房上漲的重要原因。二手房價格上漲與教育資源有較大關聯，從一線城市房價上漲較多的板塊來看，教育優質資源集中的房源表現尤為明顯。
嚴躍進認為，全國部分城市二手房出現了“搶房”現象，客觀上會使得房東定價更加強勢。但是考慮到後續二手房貸款政策有收緊可能，所以此類指標後續降溫的空間也較大。
值得注意的是，深圳成為二手房漲幅最大的城市，超過廣州與上海。中國房地產指數系統百城價格指數顯示，深圳市二手房1月成交均價為76259元/㎡，環比上漲1.7%。對此，嚴躍進帳析，深圳近期二手房政策管控明顯升級，尤其是二手房參考價政策的頒布，客觀上有助於後續房地產市場的穩定。隨著二手房貸款政策收緊，深圳二手房價格降溫的概率加大。
此外，1月份浙江金華、福建泉州等地的新房與二手房價格漲幅也十分明顯。嚴躍進帳析，金華樓市曾熱過一波，但近兩年相對平靜，在潛在購房需求釋放情況下，房價容易反彈。不過浙江省的麗水、衢州、台州等地級市都頒布了樓市調控政策，所以金華後續仍存在防範調控升級的可能。
“去年福建市場的表現不行，但是廈門的房價漲了起來，泉州、漳州、福州，這些地方都可能起來。”嚴躍進認為，二線城市的房價或將持續上升。同時，張波指出，非熱點三四線城市，年初的降溫表現明顯，尤其是軌道未覆蓋、配套不完善的區域，房價上升乏力。
打擊假結婚與二手房參考價調控並舉
為防止房地產市場過熱，開年以來，各地調控舉措陸續發布，一位長期關注樓市動向的證券分析師向《財經》記者表示，每周基本上都有好幾個城市頒布調控政策。
去年，深圳頒布了史上最嚴的“7.15”調控新政，但房地產市場依然領漲全國。春節過後，網上流傳的一條新政獲得了深圳不動產登記中心證實：2月8日起，夫妻離婚並將房產分割登記給無購房資格一方名下的，另一方自離婚之日起，3年內不得在深圳市購買建案——此舉被解讀為在為“7.15”限購政策打補丁。
1月20日，深圳市住建局已經規定，“居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下”。夫妻婚內更名受限，沒有購房資格的家庭成員將不能上產權證。兩項“補丁”政策加起來以後，即便具有購房資格的家庭成員在離婚後將房產讓給無資格購房的一方，其本人在三年內也不能在深圳購買建案。
類似打擊假離婚購房的舉措也在上海頒布。1月21日，上海市住建局等部門印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》：今後，夫妻離異3年內購買商品住房的，對其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。該文件也針對延長增值稅征免年限、嚴防資金違規流入房地產市場、完善新建商品住房公證搖號選房制度等進行了規定。
《財經》記者梳理發現，今年以來，除了打擊假結婚，江西、合肥、杭州、連雲港等省市也紛紛頒布調控政策，或約談惡意炒房的業主，或暫停相關二手房網簽手續，或約談部分房地產自媒體。許小樂分析，2月上旬各地的政策類型主要包括：行政調控政策堵漏、購房資金監管查處、上調房貸利率及規範市場主體行為等四類，主要是對市場上投機炒作行為的打擊與抑製。
這其中，值得注意的是，深圳建立的二手住房成交參考價格發布機制，短期效果已經顯現。2月8日，深圳市首次發布了3595個住宅小區二手住房成交參考價格，幾乎相當於市場價打七折。新政發布後的第一周到第二周，深圳二手房網簽數量從1671套縮減至362套，環比下跌幅度從30.5%擴大至78.3%。賣家短期觀望情緒很高，有中介在新政後“一單未開”。
在嚴躍進看來，深圳此類政策對於全國其他城市的政策影響也會比較大，後續二手房方面參考價制度勢必推進，尤其是需要積極向市民進行公開，以真正指導二手房的定價和監管。加之二手房房貸的收緊，全國很多城市二手房市場降溫的可能性也較大。
調控轉向信貸金融，房價漲幅將收窄
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳市發布二手房成交指導價，相比過去前進了一大步，“但如何把指導價轉化為住建和金融部門的通力合作，打擊違規加杠杆，這才是最關鍵的”。而全國範圍內，信貸領域的調控政策也在加速出爐中。
《財經》記者梳理發現，2月以來，上海、杭州、北京等地監管部門均嚴格了購房資金監管。杭州要求金融機構確保凍資账戶必須為購房家庭成員名下账戶，否則將取消其搖號資格；北京要求金融機構關注客戶獲得經營性貸款借款人資格的時間，審慎發放僅以企業實際控制人身份申請的個人經營性貸款；上海銀行則被要求要嚴格審核首付款資金來源和償債能力。
“2021年仍是房價上漲與調控博弈的一年，房地產市場調控的主戰場轉移到金融信貸領域，這會對房地產市場產生實質性的影響。”許小樂認為，違規加杠杆炒房行為對市場預期產生較大負面影響，對房價上漲的帶動作用大，加強對購房資金監管將有效抑製投資客入場並對市場看漲預期起到平抑作用。嚴躍進也指出，2021年房價的走勢將受信貸政策影響較大。
實際上，為落實去年底中央經濟工作會議的要求，今年1月《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》便正式實施。嚴躍進帳析，春節期間，北京等地的樓市也出現了一波恐慌性交易，或因很多人擔心信貸政策收緊。近期，新房市場貸款或有收緊的可能，尤其是在房貸集中度的政策管控下。
在廣州，部分銀行在1月底已經接到通知，要求新增個人住房貸款佔比不能超過12.6%。與此同時，廣州的工農建交四大行房貸利率集體上漲，將首套房和二套房利率調整到“LPR+55個基點”和“LPR+75個基點”，即分別上調至5.2%和5.4%；目前，廣州的廣發銀行、光大銀行、興業銀行的貸款額度緊張，放貸時間或不確定，或需要等待半年左右。
“調控政策對購買首套住房的人、沒有貸款過的人影響會比較小，但購買二套改善型住房、正在還貸款或有貸款記錄的人需要密切關注政策的收緊。”嚴躍進指出，房地產調控政策也會有稍微松動的地方，比如上海、廣州等部分城市的房貸集中度上線都出現了上浮，反而有助於增加貸款額度。
信貸收緊後，中國房價是否有望止升回跌？短期而言，許小樂分析，2月商品住宅銷售價格漲幅收窄。在1月下旬密集調控頒布及春節周影響下，2月市場降溫，價格上漲動力走弱。貝殼研究院數據顯示，2月以來一線城市中北京、上海及深圳貝殼二手房市場景氣度已經高位走平或回落，業主報價由漲轉跌。
長期來看，嚴躍進認為，房價回落的可能性不大，信貸收緊等高壓性政策可以起到壓縮漲幅的作用，漲幅至少不會太大。中國社科院發布的《《中國住房發展報告（2020-2021）》預測，2021中國商品住房價格同比增幅可能會下降維持在5%左右。許小樂也認為，2021年房價漲幅會較2020年有所收窄，但上半年寧波、無錫等長江沿線部分城市的房價上漲壓力仍大。
“一些供給量比較大的城市，不排除以價換量、階段性成交價下降，但是一線城市很難。這也是多方面因素影響。”上述證券分析師向《財經》記者表示，房價總體漲幅應該不會太高，但是作為居民主要的資產配置品種，房價長期看不應該跑輸通脹水準。最理想的狀態是溫和慢漲，這也要看政府的調控藝術。
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