房租之爭凸顯監管空白 政策完善迫在眉睫

　　房租之爭凸顯監管空白 政策完善迫在眉睫

　　本報記者 張敏 北京報導

　　穩房租路徑

　　北京等地區近預售屋租出現過快上漲，引起廣泛關注，而隨著原我愛我家副總裁胡景暉“炮轟”長租公寓運營機構並從我愛我家離職而引發對長租公寓更廣泛的爭議，上演了“一出好戲”。在這“好戲”背後，帶給市場更多思考。首先，長租公寓機構在利益驅動下，出現了惡性競爭等問題，對市場造成了一定的影響；其次，市場供需不平衡顯然存在，尤其是在一些大城市和優質房源，這種不平衡也一定程度上會影響房租，因此，在部分城市需要加大供給；最關鍵的是，在住房租賃市場，雖然頒布了一些相關的政策，但是並未完全細化落地。同時，監管也相對缺失，因此，需要完善政策和補齊監管短板。（張星）

　　導讀

　　貝殼研究院和21世紀產業研究院共同發布的《2018中國住房租賃白皮書》指出，從2015年開始，關於租賃市場的政策就進入密集發布期，但均有待細化和落地。

　　由北京房租租金上漲引發的爭論持續發酵。過去幾年來已經深深介入住房租賃行業的各路資本，在此輪爭論中被指為推高房租租金的重要“元凶”。如何規範資本行為、防止惡性競爭，成為爭議的焦點之一。

　　不止資本，梳理我國租賃政策不難發現，在數據獲取、行業規範、供應機制、租客權益保護等方面，都存在大量的監管空白地帶。這是由租賃政策滯後的客觀現實所決定，但導致了租賃市場各方資訊不對稱，既不利於市場穩定，也使得對租賃市場的調整手段較為有限。

　　針對北京住房租賃市場的現狀，8月19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加。各方共同承諾不進行惡性競爭並哄抬租金，同時加大供應。

　　但多數業內人士仍然冀望於實質性的改變。即借助此次風波，加強住房租賃市場的各項“基礎設施”建設，同時保護各方權益，從而更好地迎接“租售並舉”時代。

　　缺失的數據

　　在國家統計局的官方口徑中，對住房租賃市場的統計指標遠少於買賣市場。買賣指標中，既有成交量、價格指數等基礎指標，也有土地交易、投資規模、資金狀況等間接參考項。

　　而對於租賃市場的統計，僅有“租賃房房租”指數一項，且作為構成CPI的八大類別中的一個分項而存在，不甚起眼。

　　這種單一的數據來源，使得監管層和研究者很難對租賃市場有全面的了解。“租賃市場缺乏基礎的數據，除了供應端的房源數量，也沒有需求端的人口增量和流動情況。”住建部住房政策專家委員會主任顧雲昌向21世紀經濟報導表示，在監測租賃市場的變化時，可供參照的指標很少。

　　從某種程度上說，這是由於租賃市場分散、多變的特性所決定。諸葛找房數據研究中心首席分析師陳雷向21世紀經濟報導表示，當前租賃房源極為分散，來源有機構、二房東、個人直租等，且租賃中介較多，以小中介為主。同時租賃房源流動性較大，數據積累困難，因此租賃市場數據相對較少。

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強認為，雖然我國早就開展了住房租賃合約備案工作，但由於各種原因，真正去備案的情況很少。這就導致租賃市場不像二手房買賣那樣，能夠留存足夠的交易數據。

　　近年來，一些大城市按照要求，開始實施住房租賃合約網簽備案制度，但由於起步較晚，真正做到全面備案尚需時日。

　　在多數受訪者看來，這背後有深層的制度原因。一方面，租賃市場有明顯的地域性特徵，政策從中央到落地，既要結合當地的現實，又需要有人力、物力、財力去支撐，短期內很難一蹴而就；另一方面，近幾年房地產買賣市場火爆，各地監管部門將主要精力放在這一領域，而對體量相對較小的租賃市場有所忽略。

　　北京某知名中介機構負責人向21世紀經濟報導透露，近幾年來，他曾多次應住建部、北京市住建委等部門的邀請參與房地產市場座談，但甚少有關於租賃市場的專項座談，大部分情況都在探討買賣市場，對租賃市場多一筆帶過。

　　據悉，在缺乏一手數據的情況下，監管者主要從各大中介機構處獲取租賃數據。但這些機構的市佔率有限、經營策略不同、統計口徑亦有差別，即使將各家的資訊拚湊起來，也很難反映出市場全貌。

　　而由於缺乏數據支持，加之租賃市場的分散性，對租賃市場的監管手段十分有限。前述從業者表示，一直以來，政府部門對租賃市場的管理手段以“檢查、約談”為主，其余則靠“行業自律”。

　　相比買賣市場，這種做法既缺乏價格指導機制，對供應端的調整也十分有限。因此，對租賃市場的管控效果始終不甚理想。

　　政策細則有待落地

　　近年來，多路資本進入租賃市場，並培育出多家大型租賃機構。而大型租賃機構在擴張中的非正當競爭，被視為推高租金的原因之一。

　　在柴強看來，部分租賃企業的確存在惡性競爭。但大型機構推高租金的論調被過度解讀，按照現階段租賃機構的市佔率，還遠遠達不到壟斷的水準。

　　他還認為，培育專業化、機構化租賃企業的大方向不應被否定。柴強向21世紀經濟報導表示，大型租賃企業能夠提供更好的租賃品質，有利於市場走向規範化。而從監管的角度來看，這些企業更有利於管理，也能夠提供更多、更有價值的市場數據。

　　但柴強表示，應當注意大型租賃企業在擴張中的壟斷傾向和非正常競爭苗頭，並及時加以製止。

　　顧雲昌認為，此輪有關租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機。在他看來，在房地產調控長效機制、租售並舉住房制度的大框架下，房源資訊普查、租賃資訊平台建設等行業“基礎設施”正逐漸完善，從而盡快為行業提供基礎數據。

　　柴強也表示，隨著租售並舉時代的到來，有關租賃市場的政策會不斷完善，並會涉及供需、監管等各個層面。

　　顧雲昌表示，還應關注租賃市場與買賣市場的關係，除兩個市場的聯動機制外，還有“租售比”等指標。此外，作為市場需求的重要部分，對於大中城市的人口流動也應密切關注。

　　他還認為，保障租客權益，也應是政策關注的重點。因為“當租客感到不安全時，就不會長期留在租賃市場”，而這種不安全感主要來自對房源的清理，以及租金的不斷調整。

　　就當下北京市場的高租金，剛從我愛我家副總裁的職位上辭職的胡景暉建議，“通過全國的住建系統，迅速建立全國房租指導價，每個月向老百姓公示”。也有業內人士認為，應直接對租金進行調整。

　　但柴強認為，對租賃價格的調整應慎之又慎。因為直接管控租金有利也有弊，一直是學術上的難題。但可以通過調整供需的方式間接調整。

　　貝殼研究院和21世紀產業研究院共同發布的《2018中國住房租賃白皮書》指出，從2015年開始，關於租賃市場的政策就進入密集發布期，但均有待細化和落地。從現有內容來看，未來的政策趨勢“包括不限於”5個方向：集體土地建租賃住房、提取公積金支付房租、租金抵扣個稅、租購同權、租戶權利保障。（編輯：張星）

責任編輯：李鋒