取消限售→地產調控放鬆→房價上漲→土地財政收入增加……邏輯鏈條看似在浮出水面，但事情就這麽簡單嗎？
12月18日，山東菏澤一條放開房產限售的消息，被廣泛解讀為“打響調控鬆綁第一槍”，真的是這樣嗎?
文 | 李永華
本文轉載自微信公眾號“中國經濟周刊”（ID：ChinaEconomicWeekly），原文首發於2018年12月19日，標題為《菏澤打響樓市調控鬆綁第一槍？你可能想多了》，不代表瞭望智庫觀點。
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鬆綁？
包子要一口一口地吃，檔案要一個字一個字地讀。先看大家最關心的取消限售政策。原文是這樣子滴：“取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中‘對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年’的規定。”
翻譯成大白話：一年前，菏澤頒布限售政策，本地人買房2年後才能賣，外地人買房3年後才能賣，現在要取消了。
那當初為何要弄這麽一出呢？菏澤並非獨創，也不是最狠的。比如說，高調“反炒房”的湖南長沙，限售期限是4年。背景當然是中央定下的“房住不炒”大政策，各地紛紛加碼，摁住房價，心照不宣的標尺就是“房價不能超過2016年7月的價格”。這一條，雖然沒有公開下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一樣，成為不成文的規定。
其實，從來就沒有任何全國性檔案要求限售，也就是說，限售並非規定動作。這種被指有違反財產處置權之嫌的土規定，是調控高壓態勢下各地的自我加壓，一旦有城市主動套上，跟風者眾。
既然不是規定動作，自己套上的枷鎖自己取下來，別人當然也就無從置喙。
限售會有什麽影響呢？首當其衝的是二手房市場。記者問了一個業內人士，他說，“限售，就是減少市場上的二手房源，供應少了，從理論上說，會推高二手房價；成交量少，我們的生意不好，有苦說不出。但是，限售確實也能打擊一些炒房客，房子壓在手中出不去，資金成本高。”
反過來說，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助於控制二手房價，也可幫助穩住新房價格。要知道，新房價格才是政策監控的KPI指標，二手房價格卻不算監控指標。
躲在角落裡暗自慶幸的人應該是某些炒房客，“緊箍咒”忽然取下來，不管囤積的房子好不好賣，至少有了逃出生天的機會。
其實，菏澤市的調控新政中還有一條政策也富含資訊：“對實力強、信譽好的企業不再監管（建案預售資金），其它企業在現有的市區建案預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，建案預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。”
為此，記者專門請教了開發商。他解讀說，這條可總結為一句話，為開發商鬆綁，讓開發商能盡快拿到賣房子的錢，更方便地使用回籠資金。
取消限售和取消預售資金監管兩條合在一起看，就是“增加市場流動性”，前者是提高房子的流動性，後者是提高開發商的資金流動性，希望市場活起來。
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信號？
那麽，這能不能當做全國範圍放鬆地產調控的信號呢?
菏澤消息一出，立刻有專家說這類似於2014年調控鬆綁時廣西北海取消限購的消息。事後來看，上一輪調控的信號槍的確是在三四線城市打響的，此後開始去庫存，全面鬆綁。
難道這一次，作為“黑旋風”李逵的故鄉，菏澤堪當先鋒大任？
一位資深地產人士直觀判斷，“菏澤敢第一個跳出來，我覺得，他們應該也是謹慎的，應該有所依據，但首先還是市場的變化。”
政策總是因時而變。11月份《全國百城庫存報告》顯示，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，首次出現同比正增長現象。
庫存觸底回升的背後，是三四線城市的房子有些賣不動了。湖南寧鄉一位地產中介商告訴記者，當地房價可以說是斷崖式下跌，有大開發商精裝改毛坯，從高點的7000元/平米的精裝，到現在出現4900元/平米甚至4300元/平米的毛坯房，就是變相降價。“二手房行業也很慘，我們這兒平均每天至少有一家房產中介店鋪關門。”
菏澤取消限售政策一出，不少地產研究機構和人士認為，其他城市將加入這一行列。
但房住不炒依然是主基調，嚴控房價上漲，還是第一目標！因此各城市制定政策還得因地製宜。
有別於菏澤這樣的三四線城市，一二線城市調控節奏又不一樣。
據說，武漢前一陣子召集開發商開會，傳達政策，討論形勢。開發商們紛紛叫苦連天，呼籲鬆綁。一陣喧囂擾攘之後，會議主持人不耐煩地丟了一句：“再吵，我們就向長沙看齊。”頓時，會場鴉雀無聲。
今年6月發布“反炒房”新政之後，長沙被稱為全國地產調控最嚴的城市，“限購、限售、限價、限企業、限離婚”等各種政策無所不有。
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棚改！
真相總是藏在細節中。除了取消限售這一焦點，記者認認真真地通讀了菏澤檔案全文，最關注的細節是檔案標題——《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》（菏建〔2018〕7號）。
檔案共七大點，前面五大點都是講棚改，取消限售的內容夾在檔案中。
棚改！全國棚改看山東，山東棚改看菏澤。這幾年，山東棚改數量持續位居全國第一，2017年約佔全國的12.7%！菏澤呢？2017年的棚改量鋼彈18萬套，約佔全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。
細節也藏在數據裡，有個數據說得上“驚悚”。
據菏澤上述通知，“棚改涉及到群眾的切身利益，棚改居民利益一致，極易因共同利益形成群體。我市這一利益群體已達到150多萬人”。
150萬是什麽概念呢？公開數據顯示，菏澤全域人口900多萬人，但城區人口只有60多萬人。菏澤市委、市政府2017年發布的《關於打造區域中心城市的實施意見》提出的目標是：到2020年，中心城區建成區面積達到156平方公里，人口達到150萬。
僅從這兩組數據對比看，棚改已被放大到極致，市場看似已被透支。
公開數據顯示，2018年11月份，菏澤一手房均價為6080元／平方米，二手房均價為6441元／平方米。2015年12月份,菏澤住宅均價為4122元/平方米。漲幅不可謂不大。
過去兩三年房價大幅上漲之後，三四線城市居民“六個錢包”都掏空了，誰還來支撐脆弱的房價呢？
菏澤是全國三四線城市的縮影。在過去的幾年裡，棚改是不少三四線城市房地產市場的決定性因素之一。
然而，今年棚改政策全面收緊。10月8日，國務院常務會議指出，建案庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。
某省住建廳人士告訴記者，明年棚改規模大幅度減少了。“要化解存量，嚴控增量。”
華創證券認為，受棚改政策收緊的影響，預計2019年全國建案銷售面積同比下降5%。其中，棚改放緩對銷量約產生1億平方米的負面影響，並且主要發生在三四線城市。
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