海南樓市全域限購背後:客戶8成是外地人影響不言而喻

　　海南樓市全域限購 客戶8成是外地人

（圖片來源：全景視覺）

　　經濟觀察報 記者 田國寶 4月25日一場不期而遇的大雨，讓持續高溫的海南變得涼爽。

　　在海口市南部新城的一個售樓處，銷售主管李然和她的同事們聚在一起閑聊，這是今年以來難得的時刻。

　　此前三天，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合下發《關於進一步穩定房地產房地產市場的通知》，對海南房地產實施全域限購。

　　調控雖然在意料之中，但多少有些措手不及，李然手中幾十單外地客戶交易此時正好在途，如何處理，她還沒有接到新的指令。

　　“百分之八九十的客戶都是外地人。”李然告訴經濟觀察報記者，外地購房者佔比高不僅是她所在項目的現狀，也是整個海南房地產市場的普遍寫照，調控新政實施影響範圍涉及所有原來的非限購區。

　　一位全國性房企海南項目行銷負責人表示，目前公司總部還在商討應對措施，但原本計劃下半年入市的項目，可能會延後開盤或改變銷售策略。

　　史上最嚴樓市限購令：外地人+全域

　　海南省“422”調控最大的特點是全域限購。

　　在此之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部市縣，禁止非本地戶籍購房；海口、三亞、瓊海市區為有條件限購區，外地購房者必須具備60個月的社保或個稅；其他地區為非限購區，外地人可以購買一套住房。

　　本次調控在原來基礎上更進一步，要求外地購房者在非限購區購房，必須具備24個月的社保和個稅。這對於客戶約80%來自外地的海南樓市，影響不言而喻。

　　李然負責銷售的項目處於傳統的非限購區，2017年12月底拿到預售證，一共800多套房子，“不是一下子都開盤，開一棟樓賣完再開一棟。最後一棟樓是3月28日開的盤。”李然表示。

　　據李然介紹，一般情況下，客戶購房首先需繳納訂金，簽訂認購協定，然後在規定期限內繳清首付款，再簽訂正式的合約，並辦理相關抵押貸款手續。但第一次意外狀況很快出現了。

　　3月31日，海南省住建廳等6部門聯合下發《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，將外地在海南購房的首付款從原來40%左右提高至70%，“等於提高了將近一半的首付，有一部分客戶拿不出來。”李然表示。

　　當時李然所在的公司給了客戶兩種選擇，其一是補齊首付款至70%或者全款購買；其二是選擇退房，“但是有一部分客戶拿不出錢，還不想退房。”

　　因海南省“331”限購而退出來的部分房源，李然所在公司進行二次銷售，但緊接著又遭遇了“422”調控，根據這次調控要求，截至4月22日20點，外地購房者已經繳夠70%首付款的可以繼續購房，反之則失去購房資格。

　　據李然介紹，截至目前，受“331”限購政策影響，還有部分購房者遺留問題沒有解決，“422”調控又影響了一部分購房者。“我自己手上有幾十單客戶，現在不知道該怎麽處理。”李然表示。

　　從2017年4月份至今，海南省已經先後發布14個房地產調控政策，也使得海南省成為史上最嚴厲的限購省份。

　　首先，海南全省實施全域限購，海口、三亞、瓊海等三市市區內，外地購房者必須具備五年社保或個稅；中部四個市縣禁止外地購房者買房；其他區域外地購房者必須具備兩年社保或個稅。

　　其次，具備購房資格的外地購房者在中部四個市縣之外只能購買一套住房，首付不低於70%，同時要求購房者自取得不動產權證後5年內不得再次交易。

　　再次，要求開發商實行價格備案制度，開發商自取得預售證起，半年內不得調整銷售價格，半年後，調整預售價格的需要進行價格備案。開發商和中介機構若違反限購政策，五年內不得從事交易。

　　全域限購背後：海南鼎新

　　海南這一波樓市崛起於2017年全國“317”房地產調控政策實施之後，從原來的下行趨勢開始逐步呈現回暖態勢，而真正開始“熱起來”的時間並不長。

　　這一波行情一方面源於全國主要一二線城市限購後，一部分樓市資金外溢到海南；另一方面源於傳言中的自貿試驗區，在4月13日海南自貿試驗區消息公布之前，有關傳言已經開始在海南蔓延。

　　4月14日《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式對外發布，將海南省定位為全面深化改革開發試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心和國家重大戰略服務保障區。

　　4月18日晚上，海口觀瀾湖觀園項目進行突擊開盤，隨後被海口市住建委叫停，負責代理銷售的中介機構也一同被處罰。目前，整個海南省已經暫停發放預售資格證。

　　據觀瀾湖觀園項目一位銷售透露，被處罰並不是因為無證銷售，項目在2月份就已經拿到預售證，“主要是因為當時銷售價格超出備案價，所以才被處罰。”

　　“如果前期監管到位的話，這次（“422”）調控政策可能也就不會出來了。”上述全國性房企海口項目行銷負責人認為，海南之所以在20天時間裡頒布3個調控政策，與部分市縣市場亂象不無關係。

　　無論是開發商，還是購房者，此前顯然都低估了海南省整頓房地產的決心，李然告訴記者，開發商此前已經意識到可能會出更嚴厲的調控政策，“但沒想到這麽快，上一波的遺留問題還沒解決完呢。”

　　突擊頒布調控政策背後，是海南整頓房地產的意志。從2016年以來，海南先後頒布“兩個暫停”、清理整頓填海造房和一系列房地產調控政策。

　　從2017年開始，海南開始有意識地減少商品住宅的土地供應。中國土地市場網數據顯示，2017年海南全省共出讓土地32978.66畝，其中包括各類保障性住房在內的住宅建設用地成交佔比只有14.4%。2018年截至4月17日，海南全省共出讓建設用地11443.42畝，其中住宅類土地建設用地佔比下降至4.3%。而基礎設施和公共用地佔比則一直上漲。

　　2018年是海南省建省辦特區30周年，中央對海南的四大定位重新詮釋了海南省的定位和發展模式。不僅供地結構上有所傾斜，另外，從今年起，海南省12個市縣取消了GDP、工業和固定資產投資考核。

　　特區樓市啟示

　　作為海南省眾多房地產銷售大軍中的一員，李然對每一次調控都有著更為直觀的感受。但這一次全域限購，李然也感到前所未有的緊張。

　　2017年4月14日，海南省發布“317”調控後首個樓市調控政策，當時李然在海口市區一個建案做銷售，“閑了大半年，處理遺留問題，今年初來這裡，又趕上了。”

　　據李然透露，目前海口、三亞等海南省主要城市的建案基本都已經無房可售，“（今年）上半年應該不會再有新項目開盤了，下一次開盤起碼也得等到七八月份了。”但根據目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個未知數。

　　與李然相比，張躍又是另一種狀態。張躍是海口本地一家小開發商的銷售負責人，2016年底銷售完建案後，他所在的公司已經沒有土地可以開發，“坐了一年多了。”

　　4月23日，在位於海口市椰海大道的售樓處，空蕩蕩的大廳內只有張躍一個人，他所在售樓處的背後是已經接近封頂的項目，現在張躍唯一的使命就是等年底交房，交完房後，張躍和其所在公司的使命就都結束了。

　　對於多數開發商來說，這次調控來得太突然，一家全國性房企海口項目人士笑著說：“別問我怎麽辦，這一下子出來的政策，我們也不知道。”

　　海口綠地文化城的一位人士表示，目前項目拿到預售證的部分已經銷售完畢，下一次開盤時間可能在2018年底前後，綠地另一個項目海口綠地城目前也只有商鋪在售。

　　不過上述全國性房企海口項目行銷負責人表示，對於多數開發商來說，尤其是全國性房企早已經習慣了頻繁的調控政策，“現在政策剛出來，開發商需要時間來消化，但辦法肯定會有的。”

　　另外，有一些開發商的項目已經開始嘗試突破，在海口南部新城的一個公寓項目，目前已經開始實行以租代售，即一次性交20年租金，等20年到期後，可再續簽20年。

　　（應受訪者要求，李然、張躍為化名）

責任編輯：劉萬裡 SF014