樓市調控行至深水區 多城房價將進入下跌通道

　　收緊樓市流動性

　　導讀

　　2018年以來，中央和地方相繼頒布多項政策，堅決抑製投機炒房。多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現成果，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進發布樓市新規，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產違法亂象。業內預測，市場交易流動性在高壓政策下持續收緊，房價上漲預期顯著減弱。與此同時，房企在三四線城市的拿地熱情正在降低，而產業結構單一以及人口持續流出，將成為三四線城市房地產市場的風險因素。另外，受政策影響，房地產融資環境趨嚴。目前，各大型房企開始拓展多元化融資管道，其中ABS融資成為重要管道之一。

　　業內人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向實體經濟，振興產業，從而對現有的房價體系形成支撐。

　　“堅決遏製房價上漲”，7月31日，中央政治局表態樓市調控，本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的“遏製房價過快上漲”相比少了“過快”二字，多了“堅決”二字。如此細微的表述差別，成為樓市新一輪調控的分水嶺。

　　8月7日，住建部召開房地產座談會，落實中央精神，強調房價調控不力的城市將被問責。

　　從地方、城市層面來看，7月31日，深圳發布一線樓市最嚴新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進發布樓市新規，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產違法亂象。

　　多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現低迷，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。

　　業內人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向實體經濟，振興產業，從而對現有的房價體系形成支撐。

　　全面封堵樓市投機

　　2018年以來，我國貨幣政策一直處於微調狀態，年初以來的三次定向降準，結合MLF實現流動性投放，貨幣寬鬆預期增強。

　　為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市，以及防範房地產泡沫擴大的風險，中央提出堅決遏製房價上漲。

　　此前，房地產多輪調控出現邊際遞減效應。國家統計局數據顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價格指數已經連續37個月環比均上漲，一線城市由於限價政策執行力度較嚴，房價漲幅相對較小，最高環比漲幅0.63%。

　　受2018年以來人才搶奪戰的影響，多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據克而瑞統計，二線城市近5個月環比漲幅持續上揚，2018年6月環比漲幅高達1.4%。

　　保利地產研究院認為，中央表態反映出政府對房價調控態度堅決，堅決不允許資金放水進入房地產行業。同時可以疏通貨幣流動性至實體經濟，修覆信用環境，對衝經濟下行風險。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，中央表態後，樓市調控進入深水區，地方政策將不斷加碼趨嚴。

　　7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業購房，新購商務公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動性。

　　多位業內人士預計，這種狙擊投機投資的行動，將會繼續向各個城市蔓延，不僅針對個人買房調控，多個城市也頒布約束企業購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。

　　暫停企事業部門買住房有可能繼續向多個城市蔓延，對於供需結構緊張的城市來說，有助於緩解這一壓力。已經在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業購房措施，將大概率複製到更多城市。

　　除此之外，住建部也在30城市展開巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調控的最主要特點。

　　8月8日，杭州八部門聯合整治房地產市場，重點打擊投機炒房、虛假資訊發布及房企和中介的違法違規行為；同日，成都市11部門聯合開展房地產市場秩序專項整治行動。

　　張大偉預計，下半年樓市調控力度將全面超過上半年。預計樓市更新的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，市場平穩將在政策推動下逐漸出現。

　　房價調整進行時

　　調控一輪輪襲來之際，作為過去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門，近期因房價、地價下跌引發關注。

　　據中原地產數據，廈門新建住宅價格依然處於歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%；地價的溢價率也非常明顯出現了下調。

　　另一個風向標北京，由於新房供應偏低，成交集中在二手房市場。克而瑞數據顯示，上半年二手房成交佔比均佔5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居於高位。就價格來看，上半年二手房價格趨於穩定，但6月份在限價房的衝擊下，二手房價格小幅下滑。

　　易居研究院報告顯示，上半年環京區域和環深區域房價相對來說有下跌，這和此類城市政策相對嚴厲等因素有關，利好房價泡沫的減少。

　　不過，張大偉認為這些只是個案，目前全國房價下調的城市仍很少，只有部分區域。他認為，這些城市之前房價漲幅過快、過高，超過了市場的需求。

　　易居研究院《80城房價收入比偏離度研究》中，有54個城市偏離度為正。易居研究院副院長楊旭紅稱，54城房價存在大小不一的泡沫。

　　另一方面，調控嚴格，信貸政策收緊，建案的限價和提供限價的政策性住房，使得市場對住房的定價和預期出現變化。

　　中銀國際研報顯示，市場交易流動性在高壓政策下持續收緊，房價上漲預期顯著減弱。

　　易居研究院總監嚴躍進稱，調控下房價確實跌了一點，部分企業經營面臨壓力。比如很多實業企業本把資金投入到樓市，如果樓市下跌，會牽連到此類實體產業。

　　從根本上來說，若實體產業表現不好，短期和中長期都會對房地產市場造成影響。短期內，樓市流動性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿易有關的產業為主的城市，對樓市的支持力度會減少。而從中長期看，實體經濟不好，收入下降，居民住房消費也會不振。

　　嚴躍進認為，未來房價將進入盤整期。向下的作用力在於政策強抑房價不漲，住建部等部門的房地產督查，而向上的作用力在於高端建案預售證發放節奏是在加快的，這些都會對房價形成阻礙或拉動作用。

責任編輯：劉萬裡 SF014