世茂再加大收並購力度 保守目標衝擊2100億

記者 | 馬一凡

在去年房企整體規模增速放緩的情況下，銷售額增速仍能超過70%的Top20房企，只剩下世茂、新城、陽光城這幾家，它們去年都實現了排名的大幅躍升。

2018年合約銷售額達到1761.5億元的世茂房地產（00813.HK），簽約額同比上升74.8%，排名再進5個身位，從2017年的16位升至2018年度的11位。走出調整期後的世茂，離重回行業前十僅有一步之遙。

高速增長期中，在利潤和負債等指標上，世茂維持了較為穩健的態勢。期內實現核心利潤117.3億元，同比上升25.3%；股東應佔核心業務利潤率達到14.6%，同比上升0.6個百分點，淨利率處於行業較高水準。此外，世茂房地產的淨資產負債率已經有7年一直維持在60%上下，期內其淨負債率為59.4%，融資成本則維持在5.8%。

去年世茂狠抓回款，回款額同比大漲70.4%，達到1374億元，回款率為78%，充實了手中資金。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在3月26日的香港業績發布會上表示，手頭現金的充裕，讓世茂在後續的布局上有了不少優勢。截至期末世茂房地產的账面現金為495.8億元，同比上升50.2%。

站在行業第11的位置上，世茂後續將如何發力？許世壇在業績會上透露了三點大方向。

一是加大收並購力度。許世壇表示，在春節前已經開始布局收並購，資金充足、付錢快，讓世茂在收並購上能夠獲得先機。

近期世茂股份和世茂房地產接連接手泰禾位於杭州和南昌的兩個地產項目，總對價達21.85億元。許世壇說，和泰禾進行的是戰略合作，不會只限於一兩個項目，陸續還會有更多項目。

為什麽願意接手泰禾的項目？他表示，泰禾當時拿地價格從現在來看，還是有優勢的，只是泰禾的財務成本比較高，而世茂現金多、融資成本相對低，是可以進行優勢互補的。

今年不少房企進入了集中償債期，也讓世茂看到了收並購的機會。許世壇稱，春節前已經進行了不少收並購的談判和簽約，交易對象包括前20、前50、前100房企，但目前還不是公布的時機，在今年中報期將會有更多交易浮出水面。

儘管調低了2019年的預期增速，僅為20%，全年目標2100億元，但許世壇表示這是非常保守的預計，得益於大力收並購，世茂房地產今年第一季度已經新增了1000億的可售資源，其中有500億能轉化為今年的可售貨值，所以全年推貨量已經從3500億增至4000億元，去化率只要超過50%就能大致完成目標，而世茂去年的整體去化率達到65%。

“今年第一季度我們已經簽約400億元，完成了年度目標的20%，2019年的業績值得期待。”世茂房地產助理總裁兼行銷管理中心負責人邵亮在業績會上表示。

今年春節以後土地市場回溫，許世壇直言“看不懂”，土拍市場的瘋狂已令人驚訝。“最近一個月參與了大約60塊地的拍賣，隻拿到兩塊地。如果限價不放開，以現在拍地的價格來看，大多數都是虧損的。”

他表示，在瘋狂的市場中世茂會保持理性，土地投資的窗口機會期很短，幸虧世茂在春節前已經做好布局。

除了收並購上的大力拓展，許世壇表示，世茂在大灣區的業績將會成為新亮點。“過去大家對世茂的印象就是主要布局在長三角和福建，在這兩個地方比較強，實際上我們現在在粵港澳大灣區已經有了非常優質的布局。”

在世茂房地產期內5538萬平方米、超過9000億貨值的土儲中，長三角有2250億貨值、福建地區2100億貨值，大灣區2000億貨值，大灣區的重要性正在進一步提升。

粵港澳大灣區的土儲集中在香港、深圳、廣州、佛山，這也是大灣區最核心的四座城市。在香港世茂布局了三個項目，包括九龍大窩坪、東湧酒店項目、新九龍內地段第6549號地塊。許世壇表示，香港項目拿地價格低，預計未來一兩年一旦開售，能帶來非常好的利潤水準。

儘管對住宅簽約額增速預期僅定為20%，世茂對商業、酒店、物業的增速預期卻調高到40%，並計劃在未來三年對這些板塊進行分拆上市。許世壇表示，這些板塊到了今年都比較成熟了，酒店方面，上海佘山世茂深坑酒店去年實現開業，同時酒店整體板塊的EBITDA達到了30.8%；商業方面，去年對上海世茂廣場的改造完成，商業運營的整體收入達到10.9億；物業方面，以前覺得物業的服務做得不夠好，現在經過調整後步入正軌，今年物業將開始接外盤以及做收並購，計劃在2021年上市。

儘管去年下半年來市場環境低迷，但2018年的新房成交量仍創下14.99兆的歷史峰值。對於2019年，世茂的預判是市場整體下滑10%左右，總量維持在13兆以上。

不過許世壇表示：“現在政策開始有點改變，實行一城一策，最近很多城市陸續有放鬆，包括首付比例、首套房利息降低等，土地市場最近一個月也非常熱鬧。”從今年第一季度的情況來看，他已由謹慎變得相對樂觀。