樓市調控放鬆了嗎

山東省菏澤市住建局房地產市場取消限售的新政一經發布，引起輿論強烈反響。12月19日，菏澤住建局進一步回應稱，新政所指的取消限售，指的是取消限制新購和二手住房轉讓期限的規定。此前，有業內解讀認為，新政預示三四線城市樓市調控政策鬆綁。不過，也有專家指出，菏澤的變化並不具備代表性，全國調控政策的大方向並未改變。

官方：系回應市民迫切需求

12月19日下午，針對媒體高度關注房地產市場“取消限售”新政，山東省菏澤市住建局官網發布最新的回應說明稱，經過認真調查和評估，決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

該局解釋稱，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規定頒布後，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

據介紹，近年來，受轉讓期限規定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展，決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

記者從菏澤市人民政府官網了解到，2017年11月6日發布的《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》第14條規定：“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。”

據了解，12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》中的第14條規定。記者了解到，此次調整距離政策頒布僅有一年多時間，也成為今年全國首個明確宣布取消住宅限售措施的城市。

財經評論人周俊生發表評論稱，菏澤市此次取消限購，是與推進當地的棚戶區改造放在一起的，可以想象的是，即使放開以後當地的建案銷售會有所上升，購房主力也應該來自棚戶區改造的得益者。

近日，住建部官網發布最新棚改數據顯示，今年前11月全國棚改已開工616萬套，超額完成年度580萬套的目標總量，完成投資16000多億元。

增強流動性

截至2018年10月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43719萬平方米，環比增長0.5%。2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，而今年9月份庫存規模明顯增長，屬於首次顯著攀升的態勢。10月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢迎來轉捩點，四季度正步入上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴北京商報記者，跟全國走勢表現一致，以菏澤為代表的全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存周期也可以看出，近期三四線城市的去庫存周期開始從底部反彈了。

“全國範圍內的庫存近期開始有所反彈，今後去庫存的壓力可想而知。”嚴躍進指出，菏澤此類適當政策鬆綁是有必要。雖然確實存在投資投機需求，但絕大多數還是當地合理的進城購房和改善需求，所以不能認為三四線城市有泡沫。同時他指出，棚改動作會繼續，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

提振市場信心

“限售政策是菏澤本輪調控中的重要特點之一，山東省是限售重點調控的省份。”諸葛找房首席分析師陳雷在接受北京商報記者採訪時指出。據不完全統計，從2017年至2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂九個城市發布了限售政策。菏澤是早期進行調控的城市之一，而政策持續時間越長，影響越久。

陳雷認為，從全國的調控市場來看，預計未來中央的調控政策會繼續維持穩定，房住不炒基調不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴的調控環境，三四線下行壓力下會有一些對衝政策。

從當前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處於下行趨勢。從諸葛找房中心監測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，今年7月份以來受731政治局會議中“遏製房價上漲”的表態之後，菏澤二手住宅價格近三個月價格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

陳雷認為，菏澤取消限售政策是在經濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性政策，不過這對需求提振影響有限。降低市區建案預售資金監管額度差異化的監管額度，將有利於房企特別是龍頭房企的發展。

而據嚴躍進帳析，菏澤屬於弱三線城市，其中類似強三線城市如商丘、徐州、金華等，實際上政策都比較嚴厲了。但菏澤這兩年房價開始有所反彈，類似高鐵建設力度也在加大，其房價走勢基本可以代表弱三線城市的態勢。總體上說此類城市過去有點房價上漲壓力，近期是在降溫的。同時，棚改動作會繼續，政府也會更加注重二手房的流動性問題。

“菏澤此次頒布限售政策，意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，一定程度代表樓市調控政策的變化。”嚴躍進指出，此類政策可能造成示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。