克萊斯勒大廈的“接盤俠”們

圖片來源@視覺中國

文｜董毅智

在《蜘蛛人》《世界末日》和《獨立日》等好萊塢大片中均有入鏡的紐約曼哈頓標誌性建築——克萊斯勒大廈又換主人了。

這座高319米的前世界最高樓，十多年前（2008年）曾以8億美元的價格被阿布扎比財團收入囊中。

現在它卻被中東土豪以1.5億美元的價格放在市場上”賤賣“，相當於打了2折。

據路透社消息，奧地利最大的私人房地產公司Signa已與美國地產投資商RFR達成協議，合資收購了克萊斯勒大廈以及旁邊一座金字塔頂的建築。

克萊斯勒大廈（Chrysler Building）是美國紐約市的一座裝飾風藝術式的摩天大樓，位於曼哈頓東部42街與萊辛頓大道的交叉口。

19世紀末的美國，工業產值躍居世界首位，經濟爆發帶來城市擴張與人口突增，城市平面空間也越來越擁擠，建築師們便開始利用垂直空間，摩天大樓如雨後春筍般出現。1857年之後電梯的廣泛應用，也從側面推動了摩天大樓的建造。人類建築高度的競賽從此進入全新階段：從非實用性的高塔轉移為實用的高層建築。

1930年建成的紐約克萊斯勒大廈終於超越了埃菲爾鐵塔。大廈由建築師威廉?凡艾倫為沃爾特?克萊斯勒設計。克萊斯勒先生一直想建造一棟前無古人的輝煌建築，他告訴建築師，“我要它超越埃菲爾鐵塔”。

在我看來，洛克菲勒大廈的建築史，不僅僅是一個建築，更重要的是背後是世界產業資本的流動，是產業不斷升級。不僅僅是美國的經濟史，更是一部世界經濟研究的清晰的切片。

汽車大亨的“第一高樓”狂想

1920年 ，是美國工業起步的日子，汽車產業處於繁榮期，在此期間汽車產業打破了許多記錄，這其中，有一個就是沃爾特.克萊斯勒，經過多年奮鬥，終於在1925年創立了自己的汽車帝國—克萊斯勒汽車。

沃爾特出生於1875年，父親是鐵路工人，他的童年是在堪薩斯太平洋鐵路沿線度過的，整日喜歡和機車在一起，研究如何修理和組合，就這樣高中畢業後他成立機械工學徒。

他對機械的天才，讓其在短短25年後創建了克萊斯勒公司，到1928年，克萊斯勒已經成為世界第二大汽車生產商，他也成為了美國首屈一指的實業家。不過與其他汽車製造巨頭不同，他選擇將總部設在紐約而不是底特律。

於是他開始尋找土地，並且找到世界頂級的建築設計師范阿倫，1928年原定67層的克萊斯勒大廈增加到77層，9月19日，在曼哈頓43號舉行了奠基儀式。

因為足夠的資金保證，建築以平均每周4層的速度開始建設，採用了當時最先進的中心核心系統設計，所有結構件均為鋼製，外部採用磚砌面，所需鋼材總量為21,000噸，這足夠建築10,000個獨立房屋，3,91,881個栁釘將這些結構固定到位。並且有3,826,000塊磚覆蓋外牆。建築內部更是裝飾華麗，每個部分都精心規劃，使用了4,46,000塊瓷磚和1,12,000平方英尺的大理石裝飾。該建築有3,862個窗戶，總面積為32,00,000平方英尺。

在這個高峰期，有超過2000人參與了這個建築的工作，同樣讓人銘記的是建築過程中無一例人員死亡，創造了當時最出色的安全記錄。

最終克萊斯勒大廈跨越了埃菲爾鐵塔的高度48英尺，於1930年5月27日正式竣工，雖然這個世界第一的記錄僅僅保持了六個月，半年後克萊斯勒大廈北帝國大廈超過了200英尺。

可惜的是建築師范阿倫，並沒有感受到這份榮耀，克萊斯勒指責他收受分包商的賄賂，甚至沒有收到余下的設計費。隨後的大蕭條，讓克萊斯勒大廈歸於沉寂。

克萊斯勒汽車的破產

雖然大廈當初是為了這間汽車公司所設計建造，但克萊斯勒公司並未支付過任何建造費用，也從未擁有大廈的所有權，這是因為沃爾特·克萊斯勒為了讓後代能夠繼承大廈，而以個人名義支付了建造費用。而且大廈建築下面的土地歸庫珀聯合學校（Cooper Union school ）所有，租金不菲。

而一直以其為總部的克萊斯勒公司，也開始坎坷的路，1973年石油危機，底特律汽車產業的大排量汽車遭到沉重打擊，而日本車在美國市場開始第一次獲得巨大成功。所幸，當時克萊斯勒公司在財政上得到美國政府的支持，此外又挖來了福特公司總裁艾柯卡(Lee Iacocca)。

艾柯卡除了成功遊說美國政府金援之外，還對破產克萊斯勒進行了大刀闊斧的改革。艾柯卡也因此進入“戰略管理大師”的殿堂。

1983年，艾柯卡簽署了一張8.5億美元的支票，提前七年還清了銀團貸款。之後，克萊斯勒公司曾進入了一段黃金發展階段。但是沒有多久，克萊斯勒再次進入了一段波折期。

2007年5月，戴姆勒—克萊斯勒公司又宣布，美國私人投資基金 Cerberus資金出資55億歐元購買克萊斯勒公司80.1%的股份，“戴姆勒公司”則擁有克萊斯勒公司19.9%的股份。據當時的報導，Cerberus至少承擔克萊斯勒公司180億美元的債務。

隨後，作為私人所屬的公司，克萊斯勒從資本市場上引退，從公眾的視線上消失，進入了一段相對平靜的發展期。

十年來，克萊斯勒如同一個棄兒，先是被戴姆勒所拋棄，然後又一次被市場所拋棄，最終仍難逃瀕臨破產的命運。

但是不久後，次貸引發的金融危機引了美國經濟直接進入衰退。疊加2008年上半年每加侖超過4美元的高油價直接打擊。美國整個汽車產業隨之沉淪。

據2008年12月2日，克萊斯勒向國會透露的數據，克萊斯勒擁有5.5萬名員工，年銷售量接近200萬輛，在全美各地共擁有3300個經銷商。但是，跟通用和福特一樣，克萊斯勒有大量的退休員工，因此而背負著200億美元的高額醫保債務，每個月的現金流消耗速度高達40億至50億美元。作為私人資本公司，Cerberus已經完全無法應對這一現金需求。

克萊斯勒的管理局再次向美國政府伸出請求之手——他們甚至頗為自豪的說，1980年代那次，克萊斯勒提前七年還清了納稅人的錢，而且還付了3億美元的利息。

隨後，美國財政部表示﹐將向陷入困境的汽車生產商克萊斯勒提供近8億美元資金。

同時通過了破產程序，所謂“破產”，新結構是這樣的：工會以放棄公司所欠工會100億美元醫保基金換取55%股份；意大利汽車製造商菲亞特公司將以其小型車技術和全球銷售網絡獲得35%股份，美國和加拿大擁有10%股份。克萊斯勒已經成為了一個美國特色資本主義大集體企業。

如果不破產呢？債權人還是要面對一大堆工人，得到美國政府一些幫助，卻不能獲得最有價值的菲亞特。

時任美國總統奧巴馬讚賞加拿大在美國汽車工業拯救中扮演的角色，這其實是加拿大的自救，因為該國沒有自己的汽車品牌卻擁有發達的汽車工業，成了三大汽車的外包加工基地。

美加兩國共同協助在法庭監管下的克萊斯勒公司的重組。美國出資80.8億美元，擁有克萊斯勒8%股份；加拿大聯邦政府及安大略省政府出資24.2億美元，擁有2%的股份。美加各自向新的克萊斯勒公司董事會委派一名獨立董事。

無奈之下，2009年1月21日美國克萊斯勒汽車與意大利菲亞特汽車初步達成一項沒約束力的策略性聯盟協議，菲亞特同意向克萊斯勒提供汽車資產及科技，以換取對方35%股權。建議下，菲亞特不會對克萊斯勒進行現金投資，但會提供小型車科技平台，以及環保及節能發動機技術。

2009年4月30日，陷入困境的克萊斯勒公司發表聲明宣布申請破產保護[2]，意大利汽車製造商菲亞特集團收購了克萊斯勒集團的多數股權，二個難兄難弟的彼此救助。

2014年1月1日，菲亞特集團與克萊斯勒少數股東美國工人退休醫保信託（VEBA Trust）達成協議，悉數收購余下41.46%的股權，作價36.5億美元，完成全資控股。菲亞特集團與克萊斯勒集團完成合並後，成為全球第七大車廠。

危機中大廈多次易主

1998年，紐約房地產開發商Tishman Speyer和旅行者保險集團（Travelers Insurance Group）以2.3億美元的價格收購了克萊斯勒大廈。

2001年，總部位於美國亞特蘭大的一家投資基金TMW以3億美元的價格收購了克萊斯勒大廈75%的股份。

2008年，在克萊斯勒汽車痛苦破產重組的哀嚎中，在全球經濟危機的背景下，阿布扎比投資委員會正在談判以8億美元收購紐約市標誌性克萊斯勒大廈75％的股份。

該報援引消息人士稱，該資產將從總部位於亞特蘭大的投資基金德國分公司TMW購買。

消息人士告訴郵報，阿布扎比投資委員會也將獲得隔壁摩天大樓的Trylons零售空間的一部分，並且鐵獅門公司將繼續負責該建築，阿布扎比基金基本上是一個沉默的合作夥伴。

該協議將遵循上個月的交易，波士頓地產公司領導的一個集團將以34.5億美元的價格收購通用汽車大廈以及Macklowe Properties的其他三家公司。郵報稱，該交易的投資者包括科威特和卡達的財富基金。

然而，事實證明中東土豪的這筆投資也回本遙遙無期。

根據《華爾街日報》消息，由於建築修繕和維護成本過高，加上地下租賃費用不斷上漲，克萊斯勒大廈恐難以維持巨額花銷。房地產服務公司Compass的商業投資銷售和租賃部門負責人阿德萊德-波爾斯內利（Adelaide Polsinelli）認為：“當大樓出現破損，會需要相當長的時間進行修繕，因為會修複1920年至1940年間建築內部的專業人士已經非常稀少了。”

克萊斯勒大樓還面臨著地下租賃成本上升的問題。大廈建築下面的土地歸庫珀聯合學校（Cooper Union school ）所有，並且租金不菲。2017年，大廈已付租金775萬美元，去年更是漲到了3250萬美元。根據學校的財務文件顯示，到2028年，這片土地的年租賃成本將達到4，100萬美元，此外還有其他費用需要交涉。

不僅如此，紐約新建案中擁有的現代設施， 比如自行車倉庫、戶外露台、健身中心和落地窗使得克萊斯勒大廈面臨“新來者”不斷的競爭。這些問題都使阿布扎比基金在2008年股市暴跌之前斥資8億美元對建築90%股權的收購很難被收回。

中東土豪 8億買入1.5億賣出

2019年3月8日（上周五），阿布扎比財團與Signa-RFR的合資公司簽署了協議，轉讓在克萊斯勒大廈上的全部股份（90%）。另外10%仍為Tishman Speyer所擁有。

買方之一的Signa是發源於奧地利的一家私人地產公司，在歐洲多地黃金地段擁有龐大的地產與商業項目。這包括德國柏林的KaDeWe購物中心和Upper West Tower商業樓宇，奧地利維也納黃金街區的Park Hyatt 酒店，德國慕尼黑的Alte Akademie藝術建築，德國漢堡的Alsterhaus百貨公司 和Alsterarkaden購物商場。

此次合資收購紐約曼哈頓的克萊斯勒大廈，是Signa首次進入美國市場。據公司官網介紹，目前擁有的房地產資產價值超過140億歐元，而正在開發項目的資產價值超過80億歐元。

另一買方RFR是美國一家房地產投資公司，擁有和管理曼哈頓最負盛名的辦公樓，包括Seagram大廈和Lever House。

接盤俠們背後的魔咒

“高樓建成之日，即是市場衰退之時”，這是德意志銀行的證券分析師安德魯·勞倫勞倫斯斯於1999年發表的判言。也被稱為“勞倫斯魔咒”

在過去的百年間，該魔咒可謂頻頻“應驗”。上世紀20年代末至30年代初，華爾街克萊斯勒大廈和帝國大廈相繼落成，之後紐約股市崩盤，並引發全球經濟大蕭條;70年代中期紐約世貿中心和芝加哥西爾斯大廈再奪全球最高，後發生石油危機，全球經濟陷入衰退;1997年吉隆坡雙子塔樓取代了西爾斯大廈，亞洲發生金融危機……

克萊斯勒大廈正是這個魔咒的真實烙印，可見。世界上發生的諸多事實證明：往往在不一定的背後存在一定的經濟定律，在盲目投入中會造成必然的投資惡惡果；不遵循經濟發展規律往往就會自食其果。

而商業地產投資，可以看成這個魔咒的另一種變種和延續，無論是七八十年代進擊的日本人，還是九十年開始的中東土豪們，近期中國地產商們的海外投資狂潮，然而市場規律終究不可逆，一切沒有實體產業支撐，沒有科技創新的所謂地產，只會幻化成泡影。

想靠國內那套地產尋租的模式，在國際範圍繼續買買買的後果，這只會是一地雞毛的打折拋售。（本文首發鈦媒體）