收緊！收緊！全面收緊！樓市山雨欲來

本文為樓市參考團隊原創

文丨潮哥

這幾天，房企接連遭遇卡脖子。

就在昨天，國家發改委發布正式文件，要求收緊房企發行外債。

文件要求：

1、房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

2、房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、經我委備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。

3、房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。

4、房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

四條要求，高度概括起來，其實就一句話，卡住房企在海外發行債務的融資渠道。

這意味著，自此，開發商的幾條主要的融資渠道，已被全面收緊。

我們知道，開發商通過外界融資有四條主要渠道：1、通過新房預售獲得資金；2、銀行信貸；3、房地產信託；4、海外發債。

從進入調控以來，市場就通過限購、限貸的方式，控制著房企通過預售獲得資金。

銀行信貸亦是如此。銀行通過延長受理期，提升貸款利率等多種方式，擰緊了流向房地產行業的資金。這種收緊是通過對購房者與開發商雙向管控，嚴控房企資金鏈。

至於房地產信託，近日也是鬧得沸沸揚揚。

7月11日下午，市場消息稱，光大信託發布緊急通知，截至當日（7月11日）12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷），12點後已募集的此類項目全部退款。

市場傳言，目前，至少有包括萬向信託、興業信託、光大信託、中融信託等在內的10家房地產信託被窗口指導，也就是被約談。可謂是雷厲風行。

那麽問題來了，官方為何要對房企融資渠道全面收緊？

答案是，過去幾個月房企的行為，惹怒了管理層。

進入2019年，樓市成交量在各種放鬆氛圍中回暖，尤其是4月份以後，房企融資渠道的放寬，點燃了土地市場，久違的地王重現人間，土地盛宴在蘇州、徐州、無錫、常州、杭州、南京、合肥等長三角城市輪番上演。

哪怕是蘇州、西安重啟調控，也沒有澆滅土地市場火熱之勢頭，日前，深圳、蘇州、南京，依舊在上演著土地狂歡。

這一切，都是因為房企手中有錢了，房企一有錢，就會嘚瑟的不成樣子，就會激進拿地，多少房企吃虧在激進上！

他們手中的錢，要麽來自房地產信託，要麽來自外債。

根據銀保監會公布的數據顯示，截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15兆元，佔全部信託資產餘額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。

另外，用益信託數據顯示，2019上半年房地產信託募集資金3634億元，佔集合信託總規模的39.19%。也就是說，上半年信託募集的資金，有近40%流向了房地產。

而外債方面，中金固收報告指出，今年上半年房地產美元債發行量已超過去年全年水準，主要集中在一季度，上半年淨增量達375億美元，同比增幅127%。

兩個渠道獲得的巨資，撐起了上半年熱點城市土地市場的盛宴，也惹怒了管理層。

從5月開始，管理層以點對點的方式，對熱點城市進行敲打，比如蘇州、西安，此外南寧、佛山與大連也被住建部點名。

與此同時，官方也開始全面收緊房企的融資渠道。

此前，21世紀經濟報導披露，監管層已經將一些拿地激進、製造地王的企業納入了監管，準備暫停“地王”的債券與ABS發行。

銀保監會之後發布了正式文件，要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。地方銀保監局對違規給房企融資的信託等金融機構開出了罰單，敲山震虎。

這兩天，官方再次約談信託，並收緊房企發行外債。

一切行動的目的，就是控制房企現金流，讓過熱的土地市場冷卻下來。

房企存活依靠的就是現金流，如今融資渠道全面收緊，後續房企將進入大洗牌，一大波實力不足，資金不足的中小房企要進入淘汰陣營，而頭部房企，也要勒緊褲腰帶過日子。

接下來，土地市場將回歸平穩，熱點城市的房價與成交量，也將企穩。接下來的三季度，本號以為樓市會進入偏冷行情，四季度繼續平穩。

至於剛需客的買房時機，以又重新上升的房貸利率和持續慢漲房價來看，應當趁早上車。