學區房買賣糾紛多，戶口到底什麽時候遷合適？

對於普通家庭而言，房屋買賣無疑是一件大事。購房人不僅希望能夠順利實現產權過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“乾淨”，也就是不存在他人的戶口登記。如果對房屋的情況缺乏了解、合約條款又約定不明的話，很容易因為戶口遷移的問題產生糾紛。

二手房交易合約糾紛案現越來越多，關於房屋的性質，不僅涉及普通房屋，也涉及學區房；關於戶口的性質，不僅涉及出賣人家庭的戶口，還涉及到案外人的戶口。

二手房屋的買賣大多都經由中介機構提供服務。在中介機構提供的格式合約中，大多都會對戶口遷出的時間和違約金進行約定。法官提醒市民，在簽訂房屋買賣合約之前，出賣人一定要謹慎查明房屋上是否存在戶口登記，如果存在，應當及時履行遷出的義務，否則會因為違反合約約定而承擔賠償責任。

“我們對涉案房屋所處區域進行梳理，涉及學區房買賣的案件約佔20%。部分以子女入學為主要目的的購房者，因涉案房屋存在遷出戶口障礙等種種原因無法遷入戶口，或遷入戶口後因學籍使用限制等原因無法確保子女的入學資格，導致購房目的無法實現從而產生糾紛。”北京市第三中級人民法院民一庭庭長齊曉丹說。

學區房的購買目的較為明顯，就是為了子女上學使用，且該類房屋的銷售價也高於普通房屋。如果出賣人未及時遷出戶口，將導致購買方的子女無法正常使用入學指標，且將有可能為此承擔大額的違約賠償。

在北京市第三中級人民法院二審審理的趙某訴李某房屋買賣合約糾紛中，趙某在買賣房屋之初就告訴了李某購買房屋是為了解決孩子上學問題，合約約定了“如因甲方自身原因未如期或無法將與該房屋相關的戶口遷出的，應當向乙方支付房屋總價款10%的違約金，並繼續履行全部戶口遷出義務”。後來，李某未按時遷出戶口，導致趙某子女的入學目的無法實現，法院依法判決李某依照合約約定支付違約金。

“學區房的戶口性質較為特殊，與一般房屋買賣相比，此類房屋中的戶籍情況對於購買人的利益影響巨大，且時常影響到合約目的實現。”北京市第三中級人民法院法官孫京說，如果出賣人未及時履行遷移戶口義務，其給購買人造成的損失也是巨大，故需特別注意義務的履行時間。

據了解，涉及學區房的房屋買賣合約有時雖然已經進入訴訟程式，但學區房指標並未被佔用，購買人為了讓出賣人按照約定遷出戶口才提起訴訟。

如何避免上述指標在訴訟過程中被他人惡意使用？對此，法官建議，買受人如果要求繼續履行合約，可以在訴訟過程中及時申請行為保全，禁止出賣人使用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學籍。房屋的出賣人如果明知學區房的指標使用對購買人造成重要影響仍佔用，則可能因“明知”和“惡意”而付出巨大的違約代價。

法官建議，戶籍管理部門盡快建立各類落戶管道和政策統籌機制，分類完善落戶標準和政策，嚴格規範戶口審批管理，研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，避免在房屋買賣過程中出現因政策原因所致無法處理的持續違約情形。此外，房地產中介協會及管理機構應盡快制定有關房屋買賣遷戶問題的行業操作規範，明確房地產交易居間方在審核交易房屋戶口情況方面的義務，頒布列有戶口遷移保證金的規範性合約範本等，規範房地產交易市場。

來源：經濟日報

版權歸原作者所有，轉載僅供分享