按人均面積確定房產稅免征額是否合理

中國財政科學研究院公共收入研究中心主任張學誕在接受媒體採訪時建議,國家統一制定人均免稅面積的幅度範圍為40平方米－60平方米，再由地方根據實際情況確定具體人均免稅面積。同時，地方有權限根據各地實際情況確定各個具體區域的住宅人均面積平均評估價格，最終確定出對居民家庭的房地產稅免征額。

從本輪樓市調控開始，有關房產稅的話題就一直沒有停過。期間，重慶和上海兩地還進行過房產稅試點。結果，也沒有能夠拿出的方案，直至現在仍在就房產稅問題進行探討。其中，哪些房子能夠免征，是房產稅政策遲遲不能頒布的重要因素之一。

事實上，如何免征的問題，難點在兩個方面。一是家庭房產的數量；二是按什麽免征。房產數量，直接關係到免征的範圍和徵收的標準。數量越多，需要徵收的稅也越多，且徵收標準會越來越高。數量越少，如只有一套，徵收的稅也越少。但是，同樣是一套，有的是普通房，有的是別墅。如果按套數計征，擁有別墅的顯然是劃算的，而擁有普通房的，則相對吃虧。而且，擁有兩套及以上別墅與擁有兩套及以上普通房，差距就更大了。

所以，專家建議，應當以面積來徵收，亦即按照家庭人均面積來徵收房產稅。看起來，要比按套數公平得多。至少，擁有別墅的家庭，無法在面積方面賺便宜了。即便如此，不同地點的房子，房價也存在很大差距。有的家庭的房子價格只有幾千元一平米，有的則幾萬元一平米，都按相同的標準徵收房產稅，是否合理呢，也是一個問題。

有人建議，按照價格來計算免征額，亦即多少價格範圍內免征。超過部分開始計征。顯然，這也是不公平的。因為，越是買房晚的，房價就越高，付出的代價也越大。如果按照這個價格來計算，就等於給他們又增加了一道負擔，顯失公平。所以，按價格計算免征額，肯定不合理。

這也意味著，單純依靠哪一種方式，都存在一定缺陷，都無法公平地計算出免征額和確定徵收標準。相比之下，按面積確定免征額可能是最合理的一種。但是，也需要增加價格系數。亦即按照地區平均價格乘以免征面積，超過平均價格部分，按累進和諧計算。

當然。如此一來，就有可能出成屋價造假現象，有關係的人，可以把房價壓低。顯然，這也是需要關注的問題。所以，價格如何確定，可以由有關方面按照地區差異，確定一個均價，同一地區的房屋，按普通房和別墅，執行統一價格，並以此進行測算，最後確定免征面積。具體計算方法，就是全部房子平均價格/地區平均價格X免征面積。如平均房價為8000元/平方米，地區價格為16000元/平方米，免征面積為60X2平方米，就用8000/16000X120平方米=60平方米，可以免征的面積為60平方米。如果價格低於8000元/平方米，則按8000計算，不再上浮。因為，房產稅的目的是遏製炒房、減少住房投資、滿足居住需要。

值得注意的是，由於目前對房屋的數據資訊並沒有全面掌握，一個家庭到底有多少住房，尚掌握不全。特別是炒房者、空置房，掌握得不全面。如何全面了解和掌握房屋數量，對做好房產稅工作十分重要。如是否可以對超過人均面積3倍以上的房屋課以更加重的稅收，標準如何制定等，也是非常重要的。因為，如果不對這些房產課以重稅，對遏製炒房和住房過度投資，也是很難產生有效作用的。

從總體上講，採用面積來確定房產稅免征額，是有一定道理的。如何才能更好地發揮房產稅的作用，仍然需要深入探討。隨著調控的不斷深入，房價的逐步穩定，房產稅也到了可以頒布的時候了。畢竟，樓市調控不能總依靠行政手段，而應當更多地使用經濟手段、法律手段、市場手段。而房產稅無疑是最為有效的手段之一，也是最能夠體現“房住不炒”要求的。所以，應當盡快制定並實施。也只有房產稅等正式頒布了，樓市調控才能真正轉向長效管理，才能全面步入穩定、有序、健康的發展軌道。房價，才不會成為壓在廣大居民身上的一座大山。