2018年上半年全國二手住房市場總結

▲市場預期穩定向好，掛牌量價下滑而成交量價觸底回升

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2018年上半年，受到房地產市場調控持續影響，新房供應不濟使得需求持續擠向二手住宅市場，市場預期穩定向好，一方面，出售掛牌量價小幅下滑，業主惜售心態顯著使得供應減少；成交整體自去年四季度開始觸底回升，13重點城市上半年成交量環比跌少漲多；另一方面，除北京、上海外，其余重點城市如廣州、重慶、合肥、武漢等一、二手住宅價格“倒掛”現象持續，尤其是武漢價差最顯著，主要源於新房“限價”與二手房價持續堅挺。

2018年6月末17個一、二線城市二手住宅掛牌出售合計約3052萬平方米，掛牌套數約32萬套，較5月末環比均微降6%；從月度變化趨勢來看，每月基本都維持著3000萬平方米以上的掛牌量，變動幅度不算太大，但整體呈現小幅下降趨勢。

2018年上半年全國17個城市二手住宅出售掛牌量月度變化（部門：萬平方米，萬套）

備注：CRIC研究中心統計的二手房數據基本均為住宅屬性，具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、長沙、合肥、重慶、濟南、南京、杭州、青島、成都、蘇州、廈門、沈陽、天津、武漢等17個城市。

數據來源：鏈家、CRIC整理

從截止到2018年6月末的17個城市二手住宅出售掛牌量來看，表現出以下三個顯著特徵：一是上海、北京作為當前二手住宅出售交易的主力軍，掛牌房源最多，面積合計高達873萬平方米或9.42萬套，分別佔到了總量的28.6%和29.4%；二是成都、武漢緊隨其後，二手房市場快速發展，尤其是成都掛牌房源面積合計約326萬平方米，與北京不相上下順利躋身第一梯隊，主要在於去年以來新房“限價”導致的一、二手價差巨大，成都、武漢等熱點城市大量出現“買二手房、買新房”的套利行為；三是杭州、重慶、廈門等熱點城市業主惜售心態嚴重，這些二手交易主力城市在今年掛牌量銳減至100萬平方米左右。

2018年6月末全國17城二手住宅掛牌情況（部門：萬平方米，萬套）

數據來源：鏈家&CRIC整理

2018年上半年，受到房地產市場調控的影響，二手房市場持續冷淡，13個重點城市成交面積和成交套數分別為4667萬平方米和53.4萬套，較2017年上半年分別下降了24%和19%，但較去年下半年均小幅增長5%。

從月度走勢看，自2017年3月份以來，二手房成交波動下行趨勢明顯，至2017年10月“觸底”，單月成交面積約630萬平方米，此後因新房火爆“一房難求”等多重因素影響，二手房成交開始逐月回升，成交面積、成交套數環比均持續上升，到2018年6月成交面積、成交套數出現小幅下滑，但總體仍高於2018年月均水準，約2.7%。

2017年1月至2018年6月13個城市二手住宅成交情況（部門：萬平方米，萬套）

備注：CRIC研究中心統計的二手房數據基本均為住宅屬性，具體城市包括北京、上海、廣州、深圳、合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、蘇州、廈門等13個城市。

數據來源：CRIC2017

從2018年上半年13個重點城市成交規模同、環比變化看，有9個城市二手住宅成交面積和成交套數較2017年同期有不同程度下降，其中同比跌幅最大的是廣州，受到樓市調控政策和“三價合一”政策影響，廣州2018年上半年二手房市場成交冷淡，同比降幅分別高達71%和63%，其次是規模最小的廈門，同比跌幅均為68%。但上海、深圳、合肥三城同比仍出現小幅上揚，合肥的上漲最為顯著，成交面積為161萬平方米，同比漲幅高達33%。

另一方面，從與去年下半年環比情況看，僅有7個城市環比下跌，同時跌幅也顯著收窄，比如廣州跌幅收窄至13%，廈門收窄至30%，杭州由-35%收窄至-3%，另外北京、重慶、青島由負轉正，尤其是北京從上半年同比-17%上升至下半年環比52%，青島也由-24%轉為25%。可以說，二手住宅成交自二季度下滑以來到四季度觸底回升的趨勢仍在延續。

從2018年上半年13個重點城市成交規模絕對值看，二手房成交量最高的是武漢，達853萬平方米或9.7萬套，其次是重慶成交846萬平方米或9.5萬套。而京、滬、廣、深四個一線城市的成交量佔總量的三成，尤其是北京、上海二手住宅成交面積均均超600萬平方米。

2018年1-6月重點城市二手住宅成交面積、套數及同環比情況（部門：萬平方米，套）

數據來源:CRIC2017

從上半年重點城市二手房價格變化來看，呈現出掛牌價格小幅回落而成交價格持續上揚的格局。到6月末17個重點城市出售掛牌住房均價為38600元/平方米，較2月份38894元/平方米，小幅下跌0.76%，而10個城市二手住宅成交均價為26457元/平方米，較年初漲幅約5.99%。

掛牌均價普遍高於成交均價也不難看出目前的二手房市場主要以賣方主導，房主普遍對樓市房價有著較高的預期。但隨著市場熱度的變化看，不難看出，二手住宅業主掛牌價格議價太空也正逐漸打開，調地價格以換取成交，另一方面，隨著賣方降價成交普遍，買方成交價格也開始小幅上升，整體價格逐漸收窄。

2018年1-6月重點城市二手房出售掛牌均價、成交均價變化趨勢（部門：元/平方米）

數據來源:CRIC2017

從10個重點城市二手住宅成交均價看，2018年上半年除北京、上海、鄭州外，其余7個城市二手住宅成交均價均高於一手住宅均價，主要是受新房“限價”政策影響，普遍造成一、二手房房價“倒掛”，最顯著的是武漢價差超1倍，其次是南京，這也是2018年上半年二手房市場持續冷淡，新房銷售火爆的主要原因。

2018年6月重點城市一手、二手住宅成交均價 （部門：萬元/平方米）

數據來源:CRIC2017

不同能級城市中均存在一、二手“倒掛”現象：一線城市中，廣州倒掛現象在2018年上半年持續加重，受限價影響一手住宅成交價格始終保持穩定水準，而二手住宅成交價格逐月上漲，價差不斷拉大；此外深圳6月首次出現一、二手倒掛現象，價差達到3627元/平方米。二線城市中，重慶則表現為一、二手住宅成交價格同步上揚，且兩者價差逐漸拉近； 武漢則一、二手房價差保持相對穩定，但兩者價差有小幅擴大之勢，就是一手房均價逐月小幅下跌而二手房成交均價小幅上漲，分別較去年四季度以來下跌7.7%和上漲3.2%。

從上半年北京、深圳、武漢、重慶、合肥等5個重點城市成交結構分布來看，主要以中低總價段、70-90平方米、三房成交為主，呈現出明顯的剛需為主的市場特徵。

就成交面積段來看，70-90平方米小戶型備受購房者青睞。一方面源於房價較高、多數首次置業客群偏向於購買總價較低的小面積戶型，另一方面介於目前很多城市的新房供應70平米以下小戶型基本已“消失殆盡”，故而首置剛性需求被迫轉移至二手房市場。以深圳為例，成交主要集中在70平方米以下，2018年6月成交套數達2663套，佔比高達41%。

2018年6月深圳各面積段成交套數（套）

數據來源：CRIC2017

就成交房型來看，二房和三房是購房者偏好的主力戶型，因限購限貸政策持續疊加二胎時代來臨，購房者更加關注居住太空的功能性，小三房或“2+1”等戶型滿足了許多家庭“一步到位”的需要，因而成為了各城市成交的主力支撐。以重慶為例，2018年6月三房及以下的戶型佔比最高，為90.96%，其中三房產品佔比為32.67%，成交5724套；其余房型產品成交佔比較少，總體成交1583套，低於一房成交量。

數據來源：CRIC2017

從成交總價段來看，雖然各城市房價差異顯著，但一線城市和重點二線城市的成交主力依然都集中在中低價位檔。比如上海、深圳以200萬-500萬元總價段佔比最高，北京則集中在100萬-400萬元總價段，6月成交面積佔比近70%。對多數二線城市而言，武漢主力總價段集中在150萬元以下，而合肥則主要主要集中在80萬-160萬元。

2018年6月合肥二手住宅產品成交總價段分布

數據來源：CRIC2017

2018年上半年各城市間二手房市場分化較為顯著，大體有以下三類突出特點：

一是二手房市場逐步復甦，特別是調控相對嚴苛的城市，剛性需求外溢至二手房市場，成交表現顯著好於新房市場。以上海表現最為典型，因2018年上半年供應端收緊，新房表現持續低迷，部分購買力偏低和買不到新房的剛性客群也逐步外溢至二手房市場，促使二手房成交量價一直位於近1年來的高位，據CRIC統計，上海單6月二手住宅成交套數約是一手房成交量的2.87倍。

圖：2017年1月-2018年6月上海一手、二手住宅成交情況（部門：套、萬平方米）

數據來源：CRIC2017

二是二手房市場價格存在明顯回調城市。以北京為例，2018年上半年，北京的二手房成交量節節攀升，由於新房供應不足，更多的購房人群將目光投向了二手房市場。數據顯示，5月份北京二手房共成交量高達152萬平米和18174套，達到了2018年上半年單月新高。去年“3·17新政”二手房價格的持續下調，讓一些剛需者結束了觀望；同時部分區小學入學政策的調整，也導致短期內“學區房”成交量有所上漲。而6月成交量有了些許回落，市場供需疲軟，隨著學區房政策效用的減弱，後期降幅也極有可能大於全市平均水準。

2018年上半年北京二手住宅月度成交變化情況（部門：元/平方米）

數據來源:CRIC2017

三是一、二手房存在顯著價格倒掛的城市，以武漢表現最為突出，2018年上半年，武漢二手房市場表現良好，1-6月總成交量達853萬平米，環比大增39%，位於13城前列。而從成交均價來看，一、二手房倒掛嚴重，價差達1倍有余，明顯存在“虛高”嫌疑，究其原因，無外乎以下兩點：一是新房價格被顯著低估，新房備案以毛坯為主，而現實的操作往往會“捆綁精裝”，精裝標準在3000元~5000元不等，也無形中提升了購房者的潛在成本。二是成交結構導致二手房成交均價被拉升，據CRIC監測，上半年中心城區二手住宅成交量佔全市二手住宅成交量的79%，而中心城區新房成交量卻僅佔全市新房成交量的42%，因而總體的價差難免存在“失真”的嫌疑。

2017年8月-2018年6月武漢一手、二手住宅成交均價（部門：元/平方米）

數據來源:CRIC2017

2018年上半年，重點城市房地產市場調控政策層層加碼，尤其是新房限價導致供應不濟，二手房業績惜售觀望心態顯著，整體出售掛牌量呈現出“量跌價平”的態勢，而二手房成交市場熱度不減，部分重點城市如上海、北京、杭州、南京、重慶等自去年四季度成交觸底回升以來，在今年二季度再次強化這一趨勢，主要在於市場預期趨穩情況下，部分大量積壓的剛需和改善需求開始放棄觀望，在價格保持相對穩定甚至還有小幅議價太空的情況下，購房需求在二手房市場合理有序釋放。重點城市二手房市場顯然從量平價穩階段進入了價穩量升的新階段。

我們預計：下半年重點城市二手房市場成交有望繼續回升，成交價格也將會小幅上揚。在新房限價短期持續情況下，一、二手住宅價格“倒掛”的城市市場價差也將持續縮小。

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