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佛山,最真誠的買房建議!

每一個睿智的靈魂

都關注了「子木聊房」

正文共6148字,預計閱讀時間12分鐘

文丨子木

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基本面

佛山,落於珠江畔。東倚廣州,毗鄰港澳。

它是全國重要的製造業基地,國家歷史文化名城,珠三角地區西翼經貿中心和綜合交通樞紐。人口規模超過700萬、經濟規模不斷逼近兆的發達城市。

2017年,佛山實現地區生產總值9549.60億元,躋身高收入城市行列。佛山對外來人口有很大的吸引力。據官方數據統計,2017年末常住人口765.67萬人,比上年末增加19.40萬人。其中戶籍人口只有377萬,外來人口349萬,佔到了近48%之多,事實證明,外地人佔比越多的城市,經濟發展動力越強。

1、製造業名城,工業立市

剛來佛山的外地人,覺得佛山是很不起眼的。在這個高樓林立,以摩天大樓論繁華的時代裡,乍一看,以為他是一個傍身大廣州的窮小弟。但當你走到街道上你會有不一樣的感覺,整潔有序,枝繁葉茂的行道樹十分養眼,整個市區幾乎看不到高密度的超高層建築群,完全跟工業城市聯想不起來。

而事實上,它就是以工業立市,中國舉足輕重的製造業名城。

2017年,佛山工業總產值達2.24兆,在廣東位列第三,僅次於深圳、廣州。佛山工業有多強,來看一組數據:

中國資訊通信研究院近日發布《中國工業百強縣(市)、百強區發展報告(2018年)》,在工業百強區中,佛山五區均上榜,並進入前三十。其中,順德區第4,南海區第5,三水區第11,高明區第18,禪城區第28。

佛山的實力在於發達的工業基礎,而發達的工業基礎又配備了扎實的基礎設施,這為它提供了長期的發展動力。佛山禪城、南海、順德都有自身特色的工業集群,這是珠江新城這類CBD都無法比擬的優勢。

佛山集聚的全是民間資本民營企業的力量。其產業形態主要集中在陶瓷、家電、紡織服裝、家居製品、塑料製品等消費品領域。有美的、格蘭仕、科龍為代表的家電產業;有碧桂園為代表的地產行業;有順豐為代表的物流行業;有健力寶海天、龐大的家具產業鏈、衛浴陶瓷產業鏈……每天無數的貨車進出這個城市,將它與全國的城市聯通起來。

2、廣佛同城,佛山向廣發展

從區位上來說,廣州與佛山的距離實在是太近了,佛山基本牢牢扼守了廣州西南側,兩個城市接壤邊界長約200公里,從佛山坐地鐵到廣州比從花都區進城還方便。

2009年3月19日,廣州市市長張廣寧、佛山市市長陳雲賢在廣佛交界的佛山市南海區簽署《廣州市佛山市同城化建設合作協定》,這標誌著廣佛同城的正式啟動。

廣佛同城,在基礎設施、路線交通、環境等方面開展同城合作。隨著進一步發展,廣州與佛山逐漸走向全面共融。經濟、交通、區域發展定位、產業、生態、公共服務體系、示範區建設等多方面進行合作。具體落到實處,體現在醫療、教育等資源共享和辦事同城。

目前與佛山有關的在建4條地鐵,其中3條接廣州。而作為國內首跨城際地級行政區已在運營的廣佛線,對廣佛同城融合發揮著加速器的作用。

2017年廣佛線年客運量首次破億,共計運送乘客近1.1億人次,以廣佛城際間往來旅客為主,佔比49%。待年底廣佛地鐵的燕崗-瀝滘段開通後,屆時廣佛地鐵就能與廣州地鐵1、2、3、8號線實現接駁。

3、行政區上的天然劃分阻隔了各類融合的想象力

廣佛融合在加速,這種融合,更多是地理性的而不是產經上的真正接洽。

廣佛線確實幫助了往返廣佛的候鳥們,但受惠人群還是相對有限的。從金沙洲到千燈湖到如今的佛山新城,廣佛新城並沒有給佛山帶來實質性的同步影響。佛山有自身的發展節奏,在招商有這樣的需要,但實際上廣佛兩地之間的聯動並沒有想象的豐富。行政區上的天然劃分阻隔了一切你能想到的各類融合。

佛山有禪城、南海、順德、三水、高明五個區域。粗略看上去,佛山有點像是五個小城市拚起來的一座大城市。

五區各自為政,佛山市政府缺乏強有力長官,財政受困。佛山並沒有出現像廣州天河區那樣的強中心區,其背後是行政區劃多番調整造成的。佛山其實是一個經歷過合並的城市,順德、南海、三水、高明四個區都曾經是一個個獨立的城市。中心區(禪桂)資源集聚,外圍區域更多是回歸本地居住屬性。

禪城是目前佛山的政治和文化中心;而順德和南海雖從兩側包圍了城市中心,但由於自身經濟實力較強,對佛山這個概念缺乏認同感;北側的三水和西側的高明經濟稍弱。

政府對佛山規劃的發展動向,是以強中心,多組團,向廣州靠攏為主。強中心是指中心城區禪城和千燈湖CBD板塊結合起來的近廣組團,多組團是以大良-容桂、獅山副中心發展為主,環廣州的U形發展布局。禪城區自己的中心在商業集中的季華路,省重點推介項目千燈湖金融高新區落於南海,市裡重點打造的佛山新城又在順德的地界。

然而,佛山的真正有價值的還在於村域經濟的發展。

在佛山這樣村集體經濟和人群高度聚合的城市,政府主導的城市中心都是偽命題,主要看當地的村民資源。南莊的陶瓷,羅村的五金,樂從的家具都有歷史性的的因素存在的,不是行政規劃的一兩個中心,就能改變村民的投資版圖。

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熱點與焦點

2016年,對佛山樓市來說,是個很關鍵的節點,房價高歌猛進,量價齊升。2016-2017年隨著廣佛同城化加速,廣佛交界千燈湖-金融高新區大熱、多條地鐵規劃,沿著廣佛地鐵線路購房,是很多廣州客的選擇。

相比海珠區動輒過4萬/平的房價,佛山房價處於窪地,吸引力巨大。

在這個背景下,佛山政府執行三限政策(限購限價限簽):

2016年10月8日重啟限購,針對禪城全區、南海桂城街道、大瀝鎮、裡水鎮、順德北滘、樂從、陳村、大良,這8個熱門區域的新建建案執行差別化限購和限貸政策。(此次限購以家庭為部門,本地戶籍限購2套,外地戶籍最多2套,第2套需提供2年社保或個稅,首付最低3成)。

2017年,佛山執行嚴格的限價限簽政策。限購區對於超過該區域網簽指導價的項目,暫時不予網簽。在嚴格的限價、限簽背景下,市場限購區普遍實行雙合約甚至是三合約,網簽單價總價產品為市場實際價格的70%左右。購房者置業的首付門檻大大提高了,不少剛需被誤傷。

限價環境下的佛山新房網簽價(數據來源:住建局)

另一方面,佛山政府積極推地,房企拿地活躍,供求兩旺,供應量達到近年來的最高值。2018年上半年,平均樓板價是7635元/㎡,平均溢價率是45%。

順德、南海、禪城三個中心區域為成交重點,成為房企必爭的重點區域。其中順德區為土地供求大戶,南海區的樓面價最高,達9200元/㎡水準。

2016-2018年這三年間,禪城、南海的“地王”項目達28個”。而剛過去的兩年,融創中國、泰禾集團、綠城集團、新城控股、世茂地產、金輝地產、中昂地產、華發地產、中洲控股等品牌房企爭相進入佛山,拿地開發。

就佛山的真實成交來看,剛過去的10個月,住宅成交就超12萬套。中心城區受一手住宅限購影響,二手市場全年成交面積攀升,價格漲幅明顯。

交易結構方面,全年成交主要集中於南海區、順德區及禪城區,高明、三水主要仍靠一手住宅拉動市場。全市商品住宅以10000元/㎡以上產品為主力,佔全是成交的75%,市場均價明顯抬頭,80-150萬的改善產品成交增長明顯。2018年上半年佛山商品住宅供應551萬㎡,成交602萬㎡,成交均價10836元/平,去化周期為8月。

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各區情況

1、禪城區,嶺南文化擔當,是佛山的文化中心,市政府所在地。有成熟的祖廟商圈、季華路商圈,佛山一半的三甲醫院資源以及優質的教育資源匯集於此,是佛山發展最成熟、配套資源最豐富的老城區。

因為發展最早,地塊開發飽和,無產業支撐。是老破小住宅過多的區域,可供發展的空間非常少,新房供應也有限,未來只能通過舊城改造更新城市面貌。

2、南海

南海分化比較嚴重,離廣州的西樵、九江、丹灶等不限購區域是不具備流動性的,但是臨廣的裡水、大瀝、桂城等限購區域承接了大量廣州的外溢購買力,可以說南海的限購區已成為廣州房價體系的一部分,享受到廣州的異塵餘生,後者的價格波動是跟著廣州市波動。

千燈湖,“人、財、物”三方面它都是頂起佛山房價的天花板區域。作為佛山的城市名片,佛山金融中心,已經匯聚了渣打銀行、友邦金融中心、招商銀行、匯豐等多家國際知名金融企業。

2016年佛山的房子有50%是廣州客買,而千燈湖有85%以上都是廣州客買。廣佛線徹底激活了千燈湖房產的價值,而且與廣州老城區大熱的廣鋼新城存在巨大2.5萬的價差,廣鋼新城5萬,千燈湖2.5萬,直線距離不足5公里,自然吸引了大量的廣州剛需來佛山開啟雙城生活,但是目前千燈湖已經沒有新房,主要是二手房。

2016年的時候,千燈湖片區的房價大部分還在1萬5以下,然而現在不少已經破三萬。賣的最好戶型就是120-140m?的四房改善型,其次才是90-100m?的小三房。

千燈湖片區南海目前正大力發展奇槎新城,多品牌開發商到此拿地,目前該板塊新房供應量極大,但是配套遠未跟上,而且與千燈湖價差非常小,而且地鐵還未落實,未來的價值也就大打折扣,建議保守,持續觀察。

佛山政府還規劃了佛山新城,想著城市向多核方向發展,順帶異塵餘生一下三水高明等地,但是幾年下來,佛山新城由於受困於土地,城建進展緩慢。

3、順德

順德的區域發展呈點狀分布,每個鎮街既相連又相對獨立發展。實體行業的強大,藏富於民。順德產業經濟撐起了佛山的三分之一,如美的、格蘭仕、萬和、萬家樂、容聲、科龍這些家電。本地人更喜歡買土地建房子,幾百萬的自建屋多如牛毛,因此這裡的建案市場不算很成熟。順德區的房價絕對是低於本地的購買力。

目前最熱的陳村、北滘版塊也是承接番禺的外溢購買力,二手市場不算活躍。

順德以靠近廣州的鎮街(北滘、陳村、倫教、大良、容桂)發展為主,陳村、北滘、大良已經限購,房價在15000-25000元/㎡。區域目前在建地鐵3號線和7號線,7號線未來將連接陳村和廣州南站,廣州南站住宅稀缺,價格在40000元/㎡左右,7號線開通無疑帶動房價上漲。

4、三水區

三水發展集中在西南及河口板塊,為三水傳統城市中心,目前板塊土地開發程度較高,但城市配套更新慢。

三水新城板塊,是近兩年政府重點發展的板塊,目前入駐了萬達廣場,城市配套更新。其余街鎮發展不成熟,產業以農業為主,產業更新動力不足,對人口吸引力度不夠。

環廣區域飽和後,大發展商紛紛將魔爪伸向三水這個價值“窪地”。

2017年,萬科、美的、金融街、金地、江蘇中南、新城控股、深圳钜創、招商蛇口、三盛巨集業、龍光10家房企首入三水拿地,恆大、碧桂園、旭輝等在2017年前已入手。三水新建案均價達到9000-13000元/㎡。這就是大地產商的魔力,把一個原本沒有活力的小城推上了高地。

5、高明區

高明GDP不足佛山的十分之一,土地開發強度只有13%,發展主要集中在西江新城,荷城板塊,楊和板塊,房價集中在7000-11000元/㎡,剩下的都是廠房、農村和大片農田,區域發展落後。

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最真誠的置業建議

置業原則:

1、佛山最具投資價值的就是目前限購區內的低價房產。

2、中心區(禪桂區)帶有教育資源的高素質物業小區會成為稀缺資源。

3、板塊中,未來競爭力最大的來自原張槎和南海交界之處,智慧新城也頗具規模。

置業區位選擇上:

對自住:以自己需求為出發點,考慮工作地點、通勤時間、小孩教育問題。怎麽方便怎麽買,怎麽性價比高怎麽買。

對投資:最重要的一條原則是,努力擠進限購區,限購的才是最好的!

其他考慮因素:

同區位價格相當情況下,再考慮後面的四大要素:靠近地鐵口,帶優質教育的學區,品牌房企(後期提供相對高品質的物業保障),及相關商業配套。

1、中心區(禪桂)的置業機會點

禪城有有較強的教育、醫療資源和成熟的商業配套。以教育資源為例,幼稚園到中學為例,集中分布在禪城區、南海區、順德區,且以禪城區為中心向外延伸均勻分布。從重點學校分布看,優質的教育資源同是集中在中心城區。

禪城高價盤基本上都集中在廣佛地鐵沿線以及季華路一帶。

(佛山五區教育資源分布圖)

2、廣佛交界版塊:

從佛山的房價看得出,佛山房價呈階梯狀,近廣者價高,受著廣州外溢客影響:

南海區順德區倒向廣州。南海的金融高新區對接廣州荔灣的芳村、海珠區;南海裡水對接廣州的金沙洲板塊;廣州地鐵7號線直接延長到順德陳村和北滘;順德容桂將對接南沙自貿區;南海大瀝對接窖口。

第一階梯:2-3

桂城、祖廟、陳村、石灣、北滘、大良、陳村、裡水、大瀝

區域全部限購,廣佛線開通後,實現了真正的廣佛同城,最近的廣州廣鋼板塊均價鋼彈4.5-5.5萬/㎡。受限購限制和房價影響,眾多廣州客選擇外溢佛山。

第二階梯:1.5-2

獅山、樂從(含佛山新城)、丹灶、勒流、倫教、南莊、張槎、容桂

因不限購成了投資客的新寵。

3、三水高明

與禪桂中心城區密密麻麻的城市建築相比,三水高明仍然是大面積的山野田園,建案周邊間雜著工廠、村居等。

一方面,這代表著三水、高明擁有巨大的發展空間,但同時也意味著距離區域真正成熟還需要一段很長的時間。

需要政府長時間大力地政策支持,及持續不斷的大筆資金投入。號稱投資千億的佛山新城,經過了10年的發展,但繁華程度依然遠不及一江之隔的禪桂片區。建議置業者在該區域謹慎,不貪圖房價低。

如果一定要在高明和三水當中挑選一處置業,可以優先考慮考慮三水新城板塊,是近兩年政府重點發展的板塊,目前入駐了萬達廣場,城市配套也在更新中。

寫在最後:

廣佛線從開建到開通前後差不多花了十年時間,2號線預計最快也要5年。

按照佛山的地鐵規劃,10年內可能頂多也就多通一半地鐵線。四號線及以後的還在申報規劃中,不確定性特別大,未來實際情況會極有可能與規劃差異較大。置業建議隻謹慎參考已在建的地鐵。

· END ·

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