北京近10萬元／平方米豪宅被指配置縮水

■本報記者 王麗新

當高價地入市遇上限價，花大量積蓄買下的“豪宅”，收房時減配、降標和品質縮水成了高發問題。

令業內沒想到的是，單價接近10萬元/平方米量級的豪宅也會遭遇配置縮水等問題。近日，有業主反映，北京西南二環邊由華潤操盤的華潤昆侖域，外立面由宣傳時的紅色手工磚降級為仿磚塗料等，存在實際住宅產品與宣傳不符等情況。

對此，華潤置地相關人士向《證券日報》記者表示，北京昆侖域項目按照合約交房時為9月30日，9月初有業主參觀過項目工地，業主參觀時所看到的並不是實際交房時標準。對於客戶提出的意見和改善建議，公司正積極尋求解決方案，將依照法律規定和合約約定堅決予以執行。

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拿地兩年半後入市

位於北京西南二環的昆侖域，其所在地塊是三年前以總價87億元成交的“地王”的一部分。2015年1月份，招商華潤九龍倉平安聯合體以總價42億元、配建45300平方米“限價房”的代價成功摘得該地塊，溢價率近50%。據彼時中原地產首席分析師張大偉提供的統計數據，招商華潤九龍倉平安聯合體拿下該地塊的樓面價達3.73萬元/平方米。

2015年4月份，該地塊確定案名為華潤昆侖域，由華潤負責操盤，稱打造滿足改善性需求的平層大宅和疊拚產品。此後的一年多時間中，雖然多次傳出入市的風聲，但卻趕上了北京豪宅遭遇限價製約，未能按計劃入市，還曾一度傳出預售價報出了11萬元/平方米上下的消息。彼時，周邊二手房價格達10萬元/平方米左右。

直至2017年8月份，昆侖域以9.5萬元/平方米的代價取得預售證，但對比周邊房價，業內仍稱其為“白菜價”。當時，能買上昆侖域的一套房，非常難，首期約200套房源入市即售罄。

令業內沒想到的是，當三年多時間過去，昆侖域面臨交房時，業主卻對兩件事頗為不滿。一件是減配導致的品質縮水，另一件則是建案與兩限房不能隔離的矛盾。在建案業主看來，建案平層區域單價是兩限房的4倍多，因無隔離措施，業主花重金買下的豪宅變成了大雜院。

對此，有業內人士稱，對於無法隔離導致業主的不滿，開發商是難以平衡的，因為政策不允許。此外，即使在限價政策下，若開發商所建項目真存在品質縮水問題，要麽是房企管控不當，要麽是為“擠”利潤而找的台階。畢竟，擱置兩年多又趕上限價，開發商支付的資金成本相當高，對利潤侵蝕很嚴重。

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減配或成行業隱憂

昆侖域不是個例。限價較為嚴重時期，有些房企會開會研究“成本優化”方法，但這些方法往往會是有形無形中做品質減法而達成。

張大偉曾表示，優化的第一步是容積率不均衡使用；第二步是能不送的就不送；第三步是裝飾減配，初級手段是外簷石材變塗料；第四步是工程減配；第五步則是滯後網簽，在收房時增加套內面積多收費等。

另有業內人士向《證券日報》記者表示，房企不是不想做出好房子，但舉例來說，若拿地樓面價3.5萬元/平方米卻限價5.1萬元/平方米銷售的話，開發商確實無利潤可言。為了不賠錢，企業做出了一些減配決策，比如有的項目將原計劃800元/平方米的石材最後改成不到100元/平方米的塗料了。

對此，張大偉表示，這兩年，如果開發商拿地價格與銷售價格差價不大的，這些項目收房時都要謹慎。

事實上，正如有業內操盤手向本報記者表示，限價政策下，開發商通過縮水配置、降低品質等手段“擠”利潤太空，是慣常做法，但不排除有些企業是由於管理失控造成上述問題的。不過，隨著2015年以來成交的高價地在限價政策下入市的建案進入交房期，品質縮水和減配等問題或將集中爆發，屆時，行業隱憂將浮出水面。