綠地控股年中苦惱，增收增利但回款率大降

圖片來源：視覺中國

宏觀調控之下，增速放緩已經成為房企們的常態，2019年上半年，綠地實成屋地產主業合約銷售金額1677億元，同比增長約3%，僅比去年同期的1627億元多了50億元。其中，住宅佔比65%，商辦佔比35%。

在全行都格外重視的回款上，綠地的表現並不突出，報告期內，綠地實現回款1319億元，回款率79%，比去年同期的91%要低不少。

上半年，綠地加快結轉節奏，結轉收入同比增長26%至901億元，結轉項目毛利率平均達到27.9%，比去年同期增加1.86個百分點。管理層於投資者會議上指出，毛利率提升主要是上海、海南、華南等地的高毛利率項目結轉，其中上海地區毛利率高達45%，海南達到44%。

另外，綠地控股的開發速度也較去年同期提升不少。其中新開工面積2639萬平方米，同比增長49%，竣工備案面積594萬平方米，同比增長47%，合約交付面積698萬平方米，同比增長5.28%。

受益於結轉速度的加快以及收回的應收账款增加，綠地上半年的資產負債率較2018年年底的89.49%下降1.33個百分點，為88.3%。期內，綠地有息負債總額為2980億元，綜合融資成本5.5%。管理層稱，2020年公司資產負債率將進一步降低至85%。

土地儲備方面，今年上半年，綠地累計獲取項目58個，新增權益土地面積976萬平方米，權益計容建築面積1968萬平方米，權益土地款459億元。其中，按權益計容建築面積計算，住宅佔比超過七成。

管理層稱，上半年新增的土地80%以上都是底價成交的，很少拿高價地，上半年新獲取的貨值超過2600億元。

按照5月份股東大會通過的1300億元權益土地總投資額計劃，綠地上半年的額度用了還不到一半，但管理層表示，下半年在拿地上會比上半年謹慎一些。“相比之下，下半年的市場還是有變化的，包括中央‘房住不炒’、‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’的基本定調以及投融資渠道逐漸收緊，綠地會保持積極謹慎的態度。”

管理層同時強調，對於一線城市、重點省會城市、高鐵城市，以及“地產+科技”這種協同項目，綠地會進一步加強拿地力度。中報顯示，上半年綠地在青島、宿遷、宿州等地獲取了8個高鐵站項目，土地總面積近3000畝（200萬平方米），新增項目總貨值約330億元。

由於佔據著高鐵資源，管理層表示，雖然目前三四線城市壓力較大，但綠地的項目去化仍較理想。“綠地的三四線城市是優中選優，聚焦於有高鐵的地級市，而且主要選擇高鐵站周邊的地塊，進行成片開發。高鐵項目一方面能獲得政府支持，另一方面可以通過產業布局，吸引人流。城際空間站本身的定位就不是一個地產項目，而是一個產業項目。”

傳統的地產業務之外，大基建是目前綠地另一主要業績貢獻業務。2019年上半年，上半年實現營業收入1077億元，同比增長39%，累計新簽合約金額1790億元，同比增長16%。

2019年全年，綠地的營業收入目標為超過3950億元，利潤總額超過267億元。從最新數據看，綠地基本實現時間過半任務過半。

財務方面，雖然資產負債率有輕微下降，但上半年綠地的現金流表現卻不盡人意。因工程款支付同比增加，綠地經營活動現金流量淨額僅81.47億元，同比大跌68.94%，同時較2018年年底的422億元也大跌80.69%。

此外，因金融板塊投資業務規模擴大，投資活動現金流量淨額為-78.66億元，同比跌36.61%。同時，因借款金額增加，籌資活動現金流量淨額同比大增119.6%，為41.03億元。

在房地產行業中，綠地算是混改的一個範本。作為一個過來者，綠地在8月15日宣布與沈陽市人民政府簽署戰略合作協議，計劃未來五年投資300億元參與沈陽國企混改，包括但不限於房地產開發、基礎設施建設、城市綜合開發等項目。

管理層表示，綠地就是通過混改的深化在走到今天，現在在全國各地都有參與混改，綠地參與混改的一個最重要特色就是要形成“國有資本、社會資本、公司管理層持股”的股權架構，只有這樣才能增強企業的活力。

以最近剛成立的沈陽城市建設集團有限公司為例，該平台由綠地旗下的天津建工與沈陽市級國有平台公司沈陽盛京房產經營集團有限公司共同組建。原來，沈陽城建由天津建工持股70%，沈陽國資持股30%。之後，隨著完成向經營團隊轉讓股權後，沈陽城建形成了“天津建工持股51%、沈陽國資持股30%、管理團隊及骨乾員工持股19%”的三元股權架構。