房價趕超昆明的大理還有價值嗎？

米宅是在2016年第一次來大理考察，考察完畢後，葫蘆娃給出一個結論就是：風花雪月的大理，房地產市場卻是一地雞毛。如今，時隔兩年又來到這裡。

1

大理的基本面

大理有自己獨一無二的優勢，大理洱海面積比陸地面積大，這一點和昆明有些相似。

洱海面積與市區面積對比：

首先，洱海是大理的主要景點之一，晴天洱海倒映著蒼山，傍晚紅透天際的火燒雲襯托著鬱鬱蔥蔥的蒼山常年成為大理一道美麗的風景。

朋友圈的大理：

其次，大理的氣候很好，尤其是夏天，涼爽的氣象是可以在這裡避暑，我在大理待的幾天（6月底），早晚是需要穿一件外套的。

第三，大理交通四通八達，有機場，有高速，也有鐵路，從7月1日開通高鐵，大理到昆明僅僅需要2個小時左右，8月份講開通大理到麗江的高鐵，因此，大理將成為滇北滇西的一個交通樞紐。

第四，大理本身的文化底蘊深厚，這裡有白族文化，有古鎮，被評為國家級歷史文化名城。

所以大理的整體基本面很好，可以說是非常好。

但是實地感受的大理是什麽樣子呢？

2

我眼中的大理

早期的大理沒有什麽規劃，客棧隨便都可以開，汙水可以隨便的排放，導致整個洱海被汙染，從2016年開始要求所有的客棧整改，整改不通過不允許開門營業，導致洱海兩邊一片蕭條和狼籍。其次是當時隻管賣地，不管建設，很多土地給了當地的一些小開發商，缺乏這種品牌開發商的帶頭作用，做出來的產品很差。

根據大理的不同的區域特點，把大理可以分成五個片區，老城區、古城區、古鎮以北海西片區，海東北片區，海東片區。

五區大理：

1、老城區，包含了下關和滿江，該片區配套齊全，屬於經濟、文化、政治中心。該片區在售項目不多，價格也不便宜，代表項目：大理十畝。

2、古城區，主要是大部分的海西片區，也是大理開發比較早的片區，背靠蒼山，面對洱海，景觀面很好，空氣品質常年優，依托古鎮的配套。該片區在售項目不多，價格也不低，代表項目：大理院子。

3、古鎮以北片區，主要農田以及一些村鎮，該片區禁止開發，所以顯得比較荒蕪。

4、洱海東北片區，主要有兩個鎮，雙廊鎮和挖色鎮，沿洱海兩邊開了各種客棧，可以直接看到洱海，但是看上去就像城中村那種出租屋一樣，並且很多都是只有一個框架，大多數都處於關門狀態，因為之前涉及到排汙問題，目前大多數洱海邊上的客棧被強製關閉。

洱海邊的客棧：

5、海東片區，大理目前主要在售項目都集中在海東片區，價格相對來說不算太高，但是整個區域都處於建設狀態，路線上都是灰塵，下雨後都是泥濘，整個片區沒有幾個完全交付的小區，這種開發狀態預計會持續5年以上。代表項目：大理公館。

3

大理的房地產

用“一地雞毛”這個詞來形容大理的房地產非常貼切，早期的的大理沒有大品牌開發商進來，只有本地的一些小開發商，缺乏開發經驗，只是為了蓋房子掙錢而已，沒有大品牌的標杆項目，也沒有統一的規劃要求，導致整個大理房地產亂象叢生。

在大理無證預售是一種常態，產品沒有一點品質感，即使本地大家比較認可的項目，和一些優質的項目差距還是非常大，在這裡我不得不再為雅居樂原鄉做一個廣告，就因為騰衝有雅居樂原鄉這樣的項目，才使得整個騰衝旅遊地產有目標可借鑒，雅居樂原鄉這個項目簡直是文旅地產的教科書。

而整個大理就缺乏這樣的標杆項目。

某個項目實拍：

這算是當地比較好的項目了，但是和我們看到的一些好的項目還是有很大的差距。

既然產品做的很爛，那麽大理的價格呢？

數據顯示5月昆明二手房均價在11028元/㎡，而大理二手房價格達到11233元/㎡，已經趕超昆明二手房價格。

但是和昆明不同的是，昆明的價格差距很大，單價從6000—20000不等，但是大理不一樣，單價低於1萬的項目幾乎沒有，整體的高層價格區間11000-17000，別墅的價格20000-27000不等。大理本身的名氣，以及便利的交通，導致大理整體均價比較高。但是如果比昆明還高，個人覺得有些透支。

綜合14000元左右的單價，大理到底值不值？個人覺得真的喜歡大理，想長期居住大理，是可以購買，畢竟大理自身的優勢很明顯，也比較適合長居。

但是，如果你想在這裡投資，還要具體看項目，就目前而言，並沒有比較好的選擇。

4

那麽未來大理是否有機會？

大理環境好不好？好！房價貴不貴？貴！將來大理有機會沒？個人認為，大理還是有機會的，但是路還很長。

1、洱海兩邊的客棧、違章建築，該拆的一定要拆，要有壯士斷腕之決心，因為不僅僅影響美觀，也會影響到整體大理的服務水準，這樣才能換回一個更加美麗的大理。

2、引進有文旅經驗的大品牌開發商，比如雅居樂、綠城、萬科等，這樣才能給當地的項目起到標杆作用。

3、規範大理的房地產市場，避免出現像版納那樣的亂象（房源被部分人買斷，然後抬高房價，加價轉讓）。

4、保護好大理的青山綠水，保護好這裡的生態環境，保護好蒼山洱海，這市大理賴以生存的根本。

5、雖然降價不太可能，但是需要穩定，大理的房價有些過度透支，不應該比昆明還高，目前的價格和大理本身的現狀不太匹配。

6、大理將來的定位是滇北的交通樞紐，有高鐵，有機場，有高速，這些都是加分項。

5

推薦的項目

雖然大理的房地產整體水品較差，但是畢竟是大理，美麗的環境和適宜的氣候，還會吸引更多的人來這裡居住，可以重點考慮以下幾個項目：

華彬綠城桃花源

在大理，首選該項目，綠城還是比較讓人放心的，該項目佔地兩萬多畝，位於海東片區，自身的配套不會太差，環境也不錯，但是項目主要建在山上，短交通不方便，需要擺渡車，不過綠城在這方面應該可以解決。首推40年的公寓，預計11月份開始銷售。

大理公館

佔地3000多畝，在海東片區的核心區域，位置非常好，在大理市政府和大理州政府中間，面對蒼山，距離機場、火車站都比較近。目前在售的合院別墅，總價300萬起。

大理院子

這個項目算是大理比較好的項目，位於古鎮旁邊，純別墅項目，配套的有業主食堂、圖書館、健身房、酒店、公園等，自身的綠化做的很好，但是項目大多是40年的別墅，70年的房源相對較少。

大理十畝

位於老城區，項目5000多畝地，自身配套不錯，位置很好，項目1、2期已經售罄，目前在售的三期，在售的洋房只剩一層，大約12000左右，後期再開預計15000左右。

看完整個大理，讓我更加有信心推騰衝，我們應該感謝騰衝的交通不便利，感謝騰衝曾經的那些爛尾樓，感謝這個大時代，讓騰衝趕上了好機會，想必未來，騰衝一定是整個雲南獨家首選。請關注米宅旅居，下一篇將告訴你，為什麽感謝騰衝不便利的交通。