旭輝孔鵬離職： “北漂”房企艱難生存

“沒有任何征兆。上周集團找孔鵬談了一次話，但一周之內，集團就換掉了孔鵬。”接近旭輝集團北京公司知情人士透露。

11月14日，旭輝集團突然宣布，副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬由於個人原因提出離職，最後工作日為2018年12月31日。同時，現任集團投資中心副總經理董毅，將調任北京，出任北京區域事業部常務副總經理，主持北京區域事業部的日常管理工作，負責北京、環京及蒙古的投資、開發工作，向集團總裁林峰匯報。

突然換將令旭輝北京公司內部或彌漫著悲傷恐慌情緒，但背後折射的是一家業績曾抵達巔峰之後北漂房企的艱難求存之路。公開資料顯示，2016年，在孔鵬的帶領之下，旭輝北京曾創造百億銷售額巔峰。但隨後，北京樓市遭遇調控重創，而旭輝北京公司也難逃影響，這是絕大部分民營房企在北京的生存困境。

中國指數研究院發布的《2018年上半年房企北京銷售金額TOP10排行榜》顯示，隨著北京房地產市場自然萎縮，榜單上的房企銷售額已大幅縮水。而更值得關注的是，除了龍湖、泰禾等少數民企，絕大部分民營房企已不在榜單之內。

業績滑鐵盧

畢業於清華大學建築系的孔鵬身上有著強烈的清華屬性，他的辦公室掛著“厚德載物”的校訓。自2015年開始，孔鵬就與清華大學建築學院、社科學院、土水學院等相關院系和學科的學術研究團隊（簡稱CSC），共同成立聯合研究機構，開展包含居住行為、城市與居住、居住環境、建造技術等多個領域的研究。

2017年，孔鵬曾對21世紀經濟報導記者說，“房地產行業集中度越來越高。如果你不在第一陣營中跑到終點，可能鏡頭裡就沒你了。”為了保證出現在“鏡頭”裡，這位高材生做了許多努力，但終究未能抵擋北京樓市整體衰退。

恰如煙花劃過天際，這家北漂房企也曾打出漂亮的業績曲線，但這場絢爛的業績在北京整體人口疏解和調控大背景之下，只是刹那間的繁榮。孔鵬見證了這場繁榮與無可抵擋的衰退。

2017年之前，伴隨北京房地產市場發展，旭輝北京也曾輝煌一時。旭輝集團2013年年報顯示，旭輝北京銷售約33億元，佔總合約銷售金額比重為21.5%，僅次於排名第一的上海，佔28.2%；2014年，旭輝北京銷售額26億元，佔總銷售額12.3%；2015年年報顯示，旭輝集團合約銷售額為302.1億元，旭輝北京銷售額為35億元，佔總合約銷售額11.6%；2016年年報，旭輝集團的合約銷售額是530億元，旭輝北京87億元，佔總合約銷售額16.5%。

轉捩點始於2017年，在北京市整體人口疏解和調控大背景下，供地成為難題。2017年年初，在得知旭輝北京收獲了歷史上最好業績同時，孔鵬就已經意識到，“盯著北京市行政區域範圍內，還要追求規模增長，那基本上是天方夜譚。原來能夠走土地儲備制度的地，基本已經賣得差不多。其實北京不是沒地，是按原有的土地儲備制度很難供出來。”

當時，孔鵬為旭輝北京制定的政策是“想在北京這種市場生存，就不能挑食。所以旭輝不拒絕任何一種產品類型。我們現在唯一拒絕的是持有類酒店資產，這種回報周期太慢，而且需要的投入和專業度較強。其余的基本上我們都勇於嘗試”。

“不挑食”背後是旭輝北京拿下了大量的商辦地塊。克而瑞研究中心提供的數據顯示，從2015年到2017年3月26日，北京旭輝獲取7個項目，共計37.66萬平方米，其中商辦項目的面積總計30.95萬平方米，佔比鋼彈82%。

令孔鵬也始料未及的是，2017年3月26日，北京市住建委、市規劃國土委、市工商局、人民銀行營業管理部、銀監會北京局聯合發布通知，對北京市商業、辦公類項目從嚴管理。根據《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，新建商業、辦公類項目小分割單元不得低於500平方米，且不得面向個人銷售；存量商辦項目可以銷售給個人，但執行嚴格限購政策的同時，也不得辦理銀行貸款。2017年4月，北京市再頒布新規稱，企業購房三年後方可上市交易；企業自持建案應全部對外出租不得銷售，單次租期不超過10年。

“錯誤”的拿地方式令旭輝北京在集團業績報表上遭遇了“滑鐵盧”。旭輝年報顯示，2017年，由於擁有大量和分散於多個地區及城市的可售資源，加上受政府調控影響較少的二、三線城市表現強勁，旭輝集團合約銷售金額跨越人民幣千億。旭輝集團的合約銷售額翻番至1040億元，但旭輝北京僅貢獻了50億元，排名第八位，佔比下降至4.9%；長三角、環渤海、中西部及華南的合約銷售金額分別貢獻約62.3%、22.2%、14.0%及1.5%。

城鎮化尾聲

對於絕大部分北京房企而言，北京樓市可能是一場沒有盡頭的寒冬。隨著北京城鎮化接近尾聲，房地產正在淡出歷史的舞台。

中原地產數據統計顯示，在剛剛過去的十月，北京二手房住宅成交8879套，但新建商品住宅只有2738套，北京樓市徹底告別金九銀十。“整體看，2018年北京樓市只能用蕭條來形容。天量的限競房井噴，樓市成交頹廢。市場分化嚴重。從銷冠項目看，一枝獨秀。”中原地產首席分析師張大偉說。

2018年中期報告顯示，旭輝北京的銷售不到35億，業績佔比約0.5%。2018年上半年，長三角、中西部、環渤海及華南地區的合約銷售金額為旭輝集團合約銷售總額分別貢獻約53.6%、24.3%、18.2%及3.9%。

受人口疏解以及調控多重影響，自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有產權房為主。北京限競房雖然屬性為建案而不是政策性住房，但這與以前的普通建案有著巨大區別：限競房需取得房產證或者繳納契稅5年以後才能上市交易；土地出讓時，“限房價，競地價”，開發商獲得土地使用前就已確定了銷售價格的上限（在此上限基礎上可以降價），且絕大多數要求建築面積90平方米以下戶型佔比超過70%（以下稱90/70）。在政策嚴格限定之下，此類項目利潤率非常低，且同質化供應背後，房企面臨巨大的去化壓力。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至目前，北京合計有26個限競房項目取得31期預售證，合計提供建案限競房源15982套，183萬平方米（另外還有車位等配套）。由於部分項目剛取得預售證，合計網簽只有2767套，簽約均價為49842元每平方米，按此比例計算，網簽銷售率只有17.3%。而即使計算所有項目的真實銷售，限競房平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續下滑。

“我知道已經有一些房企準備放棄或者已經基本放棄北京房地產市場。”一位業內人士對21世紀經濟報導記者說。北京土地市場的自然稀缺疊加調控影響，使得北京房企面臨一場看似沒有盡頭的樓市寒冬。

上述業內人士透露，事實上，為了求得生存，除了向環京市場擴張，孔鵬在業務方面也做了許多努力。比如，多元化探索以及業務創新，但這在集團內部看來，“與戰略不符。”

這場突然而至的換將背後，可能意味著旭輝這家中型房企未來的戰略布局重鎮已不在北京。（編輯：黃鍇）